第二節(jié) 契稅法
一、契稅基本原理
(一)概念：契稅是以在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
(二)契稅的特點(diǎn)包括：
1.契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。
2.契稅由財(cái)產(chǎn)承受人納稅。
二、征稅對(duì)象
契稅的征稅對(duì)象是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬這種行為。學(xué)習(xí)這部分內(nèi)容，注意與土地增值稅征稅范圍的交叉之處。契稅征稅對(duì)象具體包括以下六種具體情況：
(一)國有土地使用權(quán)出讓
(二)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。
(三)房屋買賣
幾種特殊情況視同買賣房屋：
(1)以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋
例如，甲某因無力償還乙某債務(wù)，而以自有的房產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)。經(jīng)雙方同意，有關(guān)部門批準(zhǔn)，乙某取得甲某的房屋產(chǎn)權(quán)，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，按房產(chǎn)折價(jià)款繳納契稅。
【經(jīng)典例題】甲企業(yè)以自有房產(chǎn)作為抵押向某商業(yè)銀行借入一年期貸款1000萬元，房產(chǎn)賬面價(jià)值600萬元，抵押時(shí)市價(jià)900萬元;一年后無力償還，將房產(chǎn)折價(jià)給銀行抵償了1080萬元的債務(wù)本息，低債時(shí)房產(chǎn)市價(jià)1100萬元。當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為3%，契稅的正確處理是( )。
A.甲企業(yè)應(yīng)納契稅30萬元
B.甲企業(yè)應(yīng)納契稅33萬元
C.銀行應(yīng)納契稅30萬元
D.銀行應(yīng)納契稅32.4萬元
【答案】：D
(2)以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓
以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)，免納契稅。
(3)買房拆料或翻建新房
(四)房屋贈(zèng)予
(五)房屋交換
(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬的行為。
(4)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)繳納契稅。
(六)承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金
對(duì)承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。
三、納稅義務(wù)人與稅率
(一)納稅義務(wù)人
契稅的納稅義務(wù)人，是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人。單位包括內(nèi)外資企業(yè)，事業(yè)單位，國家機(jī)關(guān)，軍事單位和社會(huì)團(tuán)體。個(gè)人包括中國公民和外籍人員。
(二)稅率：3%-5%的幅度比例稅率。
【新增內(nèi)容】自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。
