注會(huì)《經(jīng)濟(jì)法》第八章科目輔導(dǎo)(4)

四、物權(quán)變動(dòng)

　　(一)、不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

　　1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形

　　(1)登記生效

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　提示：房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)的取得和不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須登記，登記生效。
 

　　(2)依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
 

　　(3)物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件

　?、偻恋爻邪?jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　?、诘匾蹤?quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　　③已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。
 

　　(4)物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，但事后處分時(shí)仍要登記

　?、僖蛉嗣穹ㄔ骸⒅俨梦瘑T會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。

　?、谝蚶^承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。

　?、垡蚝戏ńㄔ臁⒉鸪课莸仁聦?shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

　　提示：上述三種情形的物權(quán)變動(dòng)雖不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　舉例：甲死亡后，其房屋由繼承人乙繼承，雖然沒有辦理過戶登記，但乙自繼承之日起取得該房屋的所有權(quán)。如果乙擬將該房屋出售給丙，則乙必須首先將該房屋過戶登記在自己的名下，然后才能過戶登記在丙的名下。未經(jīng)登記，乙丙之間的房屋買賣合同雖然有效，但不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。
 

　　【例題】中州公司依法取得某塊土地建設(shè)用地使用權(quán)并辦理報(bào)建審批手續(xù)后，開始了房屋建設(shè)并已經(jīng)完成了外裝修。對(duì)此，下列哪一選項(xiàng)是正確的?

　　A、中州公司因?yàn)橄碛薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)而取得了房屋所有權(quán)

　　B、中州公司因?yàn)槭聦?shí)行為而取得了房屋所有權(quán)

　　C、中州公司因?yàn)榉尚袨槎〉昧朔课菟袡?quán)

　　D、中州公司尚未進(jìn)行房屋登記，因此未取得房屋所有權(quán)

　　【答案】：B

　　【解析】：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。本題中，中州公司進(jìn)行了房屋的建設(shè)，其因事實(shí)行為取得了房屋所有權(quán)，本題正確答案是B。
 

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記地點(diǎn)、登記方式的具體規(guī)則是：

　　1、登記簿與權(quán)屬證書。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
 

　　2、更正登記

　　權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
 

　　3、異議登記

　　異議登記是利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措施。

　?、佼愖h登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力(不適用于善意取得)。

　　②為了避免不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力不因異議登記而長期處于不穩(wěn)定，法律要求異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)起訴，不起訴的，則異議登記失效。

　　③如果異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
 

　　4、預(yù)告登記

　　①預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　?、陬A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
 

　　5、不動(dòng)產(chǎn)買賣合同和登記

　　當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的以外，自合同成立時(shí)起生效，未辦理物權(quán)登記的不影響合同的效力。

　　解釋：合同效力和登記之間沒有必然聯(lián)系。

　　例如：乙買甲一套房屋，已經(jīng)支付 1/3 價(jià)款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

　　答案：乙的主張是正確的，合同有效，甲應(yīng)繼續(xù)履行合同 。
 

　　【例題】甲繼承了一套房屋，甲在辦理產(chǎn)權(quán)登記前將房屋出賣并交付給乙，甲辦理產(chǎn)權(quán)登記后又將該房屋出賣給丙并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。關(guān)于甲、乙、丙三方的關(guān)系，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是(   )。

　　A、甲與乙之間的房屋買賣合同因未辦理登記而無效

　　B、乙對(duì)房屋的占有是合法占有

　　C、乙可以請(qǐng)求人民法院宣告甲與丙之間的房屋買賣合同無效

　　D、丙已取得該房屋的所有權(quán)

　　【答案】：BD

　　【解析】：(1)當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。在本題中，甲與乙之間的房屋買賣合同有效，乙根據(jù)房屋買賣合同而合法占有該房屋，但乙因未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記而不能取得該房屋的所有權(quán)，故A錯(cuò)誤;B正確(2)甲與丙之間的房屋買賣合同有效，丙因進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記而取得了該房屋的所有權(quán)，C錯(cuò)誤;D正確。