注會《經(jīng)濟法》第八章科目輔導(9)

二、各類所有權

　　在我國，所有權的種類主要有國家所有權、集體組織所有權和私人所有權等。

　　提示1：沒有授權給公民、法人經(jīng)營管理的國家財產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時效的限制，這就是對國家所有權的一種特殊保護。

　　提示2：只能作為國家所有權的客體包括：(1)城市土地、礦藏、水流、海域;(2)野生動植物資源;(3)無線電頻譜資源;(4)國防資產(chǎn)。

　　提示3：可以作為國家所有權的客體，當有法律特殊規(guī)定時也可以成為集體所有權的客體：(1)森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外;(2)法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，屬于國家所有。
 

　　三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

　　(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

　　1、建筑物區(qū)分所有權由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系所產(chǎn)生的成員權三要素構成。

　　2、專有所有權、共有權及成員權作為一個整體不可分離。在轉讓、抵押、繼承時，三者作為一個整體一并發(fā)生轉移。權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留成員權而轉讓專有部分所有權與共有權。

　　3、建筑物區(qū)分所有權人在轉讓房屋時，其他建筑物區(qū)分所有權人不享有優(yōu)先購買權。
 

　　(二)建筑物區(qū)分所有權的客體

　　1、專有部分的所有權

　　(1)業(yè)主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。如業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻等。

　　(2)業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
 

　　2、共有部分的共有權

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利。

　　根據(jù)《物權法》的規(guī)定，共有部分包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地(使用權)，屬于業(yè)主共有，但屬于城填公共綠地或者明示屬于個人的除外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。(4)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時為了解決車位緊張問題，法律還特別對開發(fā)商出售車位的權利進行了限制，即要求在建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主需要。

　　提示：業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又承擔義務。而且此項義務不得放棄。在轉讓專有部分所有權時，共有部分的共有權及共同管理權必須隨之轉移。
 

　　3、成員權

　　(1)一般決議：應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　?、僦贫ê托薷臉I(yè)主會議議事規(guī)則;

　?、谥贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O施的管理規(guī)約;

　　③選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　?、苓x聘和解聘物業(yè)服務機構或者其他管理人。
 

　　(2)特別決議：應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　①籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　?、诟慕?、重建建筑物及其附屬設施。
 

　　【例題1】根據(jù)《物權法》關于建筑物區(qū)分所有權的有關規(guī)定，下列選項中，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意才能通過的事項有(   )。

　　A、選舉業(yè)主委員會

　　B、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則

　　C、改建、重建建筑物及其附屬設施

　　D、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金

　　【答案】：CD
 

　　【例題2】甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是(   )。

　　A、甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入

　　B、一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利

　　C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權

　　D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意

　　【答案】：ABD

　　【解析】：建筑物區(qū)分所有權人在轉讓房屋時，其他建筑物區(qū)分所有權人不享有優(yōu)先購買權選項，故C錯誤。