注會《經(jīng)濟法》第八章科目輔導(dǎo)(10)

四　共有

　　(一)按份共有

　　1、按份共有人按照預(yù)先確定的份額分別對共有財產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。但對共有財產(chǎn)的使用，應(yīng)由全體共有人協(xié)商決定。

　　2、按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或受遺贈人獲得。

　　3、按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的“同意”，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。
 

　　【例題】甲、乙按20%和80%的份額共有1間房屋，二人將房屋出租給丙。現(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列各項中，正確的是(    )。

　　A、乙、丙都有優(yōu)先購買權(quán)，乙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購買權(quán)

　　B、乙、丙都有優(yōu)先購買權(quán)，丙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于乙的優(yōu)先購買權(quán)

　　C、丙有優(yōu)先購買權(quán)，乙無優(yōu)先購買權(quán)

　　D、乙有優(yōu)先購買權(quán)，丙無優(yōu)先購買權(quán)

　　【答案】：A

　　【解析】：(1)根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的同意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人(乙)在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利;(2)根據(jù)《合同法》的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人(丙)享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利; (3)乙的優(yōu)先購買權(quán)是基于按份共有關(guān)系(物權(quán))，丙的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃合同(債權(quán))，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，乙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購買權(quán)。
 

　　(二)共同共有

　　1、共同共有的根據(jù)共同關(guān)系而產(chǎn)生，以共同關(guān)系的存在為前提。如因夫妻關(guān)系、家庭共同勞動而形成的夫妻財產(chǎn)共有關(guān)系和家庭財產(chǎn)共有的關(guān)系，還有繼承開始以后，遺產(chǎn)分割前對遺產(chǎn)的共同共有、合伙等。
 

　　2、在共同共有中，共有財產(chǎn)不分份額。對共有財產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共同享用;對共有財產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意。
 

　　3、共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為“按份共有”。
 

　　4、共有物的處分及分割

　　(1)共有物的處分

　?、偬幏止灿械牟粍赢a(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)“占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人”同意。

　　②一個或幾個共有人未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，擅自對共有財產(chǎn)進(jìn)行上處分的，對其他共有人不產(chǎn)生法律效力。如果其他共有人事后追認(rèn)該行為，則該處分行為有效。如果轉(zhuǎn)讓的共有財產(chǎn)為動產(chǎn)，受讓人取得該動產(chǎn)時出于善意，可以按善意取得的原則處理。
 

　　【例題1】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項做出明確約定的情況下，下列表述中，符合《物權(quán)法》規(guī)定的是(    )。

　　A、即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新

　　B、只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新

　　C、只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新

　　D、只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新

　　【答案】：C

　　【解析】：對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕(拆舊翻新)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
 

　　【例題2】甲、乙結(jié)婚后購得房屋一套，僅以甲的名義進(jìn)行了登記。后甲、乙感情不和，甲擅自將房屋以市價出售給不知情的丙，并辦理了房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列選項中，正確的是(    )。

　　A、買賣合同有效，房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移

　　B、買賣合同無效，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移

　　C、買賣合同有效，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移

　　D、買賣合同無效，房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移

　　【答案】：B

　　【解析】：根據(jù)《物權(quán)法》第97條(處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過其妻子同意，未經(jīng)其妻子同意，本題買賣合同無效;但是買賣合同是債權(quán)行為，不完全決定物權(quán)行為的效力，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定的善意取得制度的規(guī)定，甲和丙之間的行為完全符合善意取得的條件，房屋所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以本題中B的說法是正確的。
 

　　(2)費用的承擔(dān)

　　對共有物的管理費用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。
 

　　(3)共有財產(chǎn)的分割

　　對共有財產(chǎn)的分割可以采取三種方式：協(xié)議分割、實物分割、變價分割或作價補償。
 

　　5、共有的對外關(guān)系

　　因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)。
 

　　五、相鄰關(guān)系

　　相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　1、因通行而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。

　　2、因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》第86條的規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

　　3、因修建、施工、防險發(fā)生的相鄰關(guān)系。

　　4、因通風(fēng)、采光而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系

　　5、因不可量物產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》第90條規(guī)定，不動產(chǎn)的權(quán)利人，不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。