注會(huì)《經(jīng)濟(jì)法》第八章科目輔導(dǎo)(12)

(三)地役權(quán)

　　1、地役權(quán)概述

　　地役權(quán)，是指土地上權(quán)利人(包括土地所有人、建設(shè)用地的使用權(quán)人以及土地的承租人)，為了自己使用土地的方便或者土地利用價(jià)值的提高，通過(guò)約定得以利用他人土地的一種用益物權(quán)。其中為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權(quán)的土地稱為需役地。

　　與一般的用益物權(quán)不同，地役權(quán)具有從屬性和不可分性。
 

　　(1)地役權(quán)不得與需役地相分離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)設(shè)定抵押。
 

　　(2)所謂地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個(gè)部分或僅僅以一部分而單獨(dú)存在。

　　提示：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?？梢?jiàn)，我國(guó)對(duì)地役權(quán)的設(shè)定采用的是登記對(duì)抗主義。
 

　　2、地役權(quán)與其他用益物權(quán)的關(guān)系

　　(1)土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。

　　解釋：先設(shè)立地役權(quán)，后承包的，承包人享有地役權(quán)。
 

　　(2)土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

　　解釋：先承包的，必須經(jīng)承包人同意，才能設(shè)立地役權(quán)。
 

　　(3)以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
 

　　【例題1】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付 100 萬(wàn) 元 ， 乙公司在 20 年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造 6 米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)是正確的?

　　A、小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò) 6 米的建筑

　　B、甲公司有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6 米的建筑

　　C、甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò) 6 米的建筑

　　D、甲公司和小區(qū)業(yè)主均無(wú)權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò) 6 米的建筑

　　【答案】：A

　　【解析】：甲乙雙方的約定實(shí)為地役權(quán)合同，甲根據(jù)該合同享有眺望地役權(quán)，甲的土地是需役地， 乙的土地是供役地。地役權(quán)具有從屬性，從屬于需役地的所有權(quán)或使用權(quán)，《物權(quán)法》第 164 條 規(guī) 定 ：“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。”甲將全部房屋售出，意味著甲的建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了小區(qū)業(yè)主，甲的地役權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主。乙公司建造一棟 8 米高廠房的行為違反了地役權(quán)合同的約定，地役權(quán)人(小區(qū)業(yè)主)有權(quán)予以糾正， 因此本題應(yīng)選 A 項(xiàng)，BCD 三項(xiàng)錯(cuò)誤。
 

　　【例題2】甲為了能在自己的房子里欣賞遠(yuǎn)處的風(fēng)景。便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑;作為補(bǔ)償，甲每年支付給乙4000元。甲、乙于4月1日簽訂了合同，并于4月10日進(jìn)行了登記。兩年后，乙將該建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發(fā)生了糾紛。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是(    )。

　　A、甲對(duì)乙的土地享有的地役權(quán)自4月1日設(shè)立

　　B、甲對(duì)乙的土地享有的地役權(quán)自4月10日設(shè)立

　　C、甲有權(quán)不讓丙建高樓，但應(yīng)每年向丙支付4000元

　　D、丙有權(quán)建高樓，但須補(bǔ)償甲由此受到的損失

　　【答案】：AC

　　【解析】：(1)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)(4月1日)設(shè)立選項(xiàng)，故A正確;B錯(cuò)誤;(2)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外，故C正確;D錯(cuò)誤。
 

　　3、地役權(quán)的效力

　　(1)地役權(quán)人有利用供役地及從事必要附屬行為的權(quán)利。

　　(2)地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

　　(3)如果地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。
 

　　4、地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別

　　(1)相鄰關(guān)系實(shí)質(zhì)上是相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人行使權(quán)利的延伸或限制，而地役權(quán)是歸屬于需役地人的一種用益物權(quán)。

　　(2)兩者的設(shè)立方式不同。相鄰關(guān)系是法定的，其不需要通過(guò)登記程序。而地役權(quán)通常是由當(dāng)事人各方通過(guò)合同約定設(shè)立，而且如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記程序，不能對(duì)抗善意第三人。

　　(3)地役權(quán)是為了提供方便，而不是必須設(shè)立的;而相鄰關(guān)系是必須設(shè)立的。

　　(4)相鄰關(guān)系強(qiáng)調(diào)相鄰，地役權(quán)不一定相鄰。
 

　　【例題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列糾紛中，應(yīng)當(dāng)按相鄰關(guān)系處理的是(   )。

　　A、甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基礎(chǔ)下沉，墻體裂縫，引起糾紛

　　B、甲村為了取水澆地，在乙、丙、丁村的土地上修建引水渠，引起糾紛

　　C、甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起糾紛

　　D、甲村在河流上流修建攔河壩，使乙村用水量驟減，引起糾紛

　　【答案】：ACD

　　【解析】：如果甲向乙、丙、丁支付補(bǔ)償，屬于地役權(quán)的范疇。