第三節(jié) 契稅法
 
　　契稅征稅對(duì)象的規(guī)定
　　契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。具體包括：土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓及房屋的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換。
 

具體情況

契稅征稅對(duì)象

土地增值稅征稅對(duì)象

1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓

是

不是

2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

是

是

3.房屋買(mǎi)賣(mài)（含以房產(chǎn)抵債、投資、買(mǎi)房拆料或翻建新房等視同房屋買(mǎi)賣(mài)行為）

是

是

4.房屋贈(zèng)與（含獲獎(jiǎng)、繼承方式）

法定繼承不是，除此之外均是

贈(zèng)與直系親屬、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人以及公益性贈(zèng)與、繼承不是，上述以外均是

5.房屋交換

是（等價(jià)交換免）

是（個(gè)人交換居住用房免）

　　契稅的納稅人、稅率和稅額計(jì)算
　　(一)納稅人
　　契稅的納稅義務(wù)人是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。
　　【歸納】對(duì)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為，轉(zhuǎn)讓方和承受方的納稅情況如下表：
 

轉(zhuǎn)讓方

承受方

（1）營(yíng)業(yè)稅（轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)）

（2）城建稅和教育費(fèi)附加

（3）印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）

（4）土地增值稅

（5）企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅）

（1）印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）

（2）契稅

　　(二)稅率
　　3%-5%的幅度比例稅率。
　　【注意】個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭*10住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一為1%。(全國(guó)一致)
　　(三)應(yīng)納稅額計(jì)算
　　契稅主要規(guī)定一覽表見(jiàn)下表：

征稅對(duì)象

納稅人

計(jì)稅依據(jù)

稅率

計(jì)稅公式

國(guó)有土地使用權(quán)
出讓

承受方

成交價(jià)格

3%-5%的幅度內(nèi),各省、自治區(qū)、直轄市人民政府按本地區(qū)實(shí)際情況確定

應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

買(mǎi)方

房屋買(mǎi)賣(mài)

買(mǎi)方

房屋贈(zèng)與

受贈(zèng)方

征收機(jī)關(guān)參照
市場(chǎng)價(jià)核定

房屋交換

付出差價(jià)方

等價(jià)交換免征契稅；不等價(jià)交換,依交換價(jià)格差額


 
　　契稅的稅收優(yōu)惠
　　(一)契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定
　　1.注意規(guī)定中“免稅”與“酌情減免”的差異。
　　2.個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房有不同的契稅優(yōu)惠政策，其優(yōu)惠前提都有“*9次”、“*10”等要求，應(yīng)注意辨析：
 

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房

契稅優(yōu)惠政策

城鎮(zhèn)職工按規(guī)定*9次購(gòu)買(mǎi)公有住房（含按政策經(jīng)批準(zhǔn)的集資房、房改房）

免征契稅

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）*10住房的

減半征收契稅

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭*10住房的

減按1%稅率征收契稅
 


　　(二)契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定

特殊行為

具體情況

契稅政策

企業(yè)股權(quán)重組

國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國(guó)有控股公司占新公司股份85%以上的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司土地、房屋權(quán)屬

免征

單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的

不征

企業(yè)合并

合并的企業(yè)承受各方的土地、房屋權(quán)屬的

免征

企業(yè)分立

分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原土地、房屋權(quán)屬的

免征

特殊行為

具體情況

契稅政策

國(guó)有、集體企業(yè)出售

被售企業(yè)法人注銷(xiāo)，且買(mǎi)受人與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，承受所購(gòu)企業(yè)土地的

減半征收

被售企業(yè)法人注銷(xiāo)，且與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，承受所購(gòu)企業(yè)土地房屋權(quán)屬的

免征

企業(yè)破產(chǎn)

債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的

免征

非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的

減半征收

非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的

免征

特殊行為

具體情況

契稅政策

房屋的附屬設(shè)施

承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車(chē)位、汽車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室）所有權(quán)或土地使用權(quán)的

征收契稅

不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變動(dòng)的

不征

繼承土地房屋權(quán)屬的

法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地房屋權(quán)屬的

不征

非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前土地房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為的

征收契稅

事業(yè)單位改制為企業(yè)

投資主體沒(méi)有發(fā)生變化的，對(duì)改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬

免征契稅

投資主體發(fā)生變化的，改制后的企業(yè)按照《勞動(dòng)法》等有關(guān)法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位全部職工，其中與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬

免征契稅

投資主體發(fā)生變化的，與原事業(yè)單位30％以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬

減半征收契稅

特殊行為

具體情況

契稅政策

事業(yè)單位改制過(guò)程中

改制后的企業(yè)以出讓或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式取得原國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，不屬于契稅減免稅范圍，

按規(guī)定繳納契稅

金融租賃公司售后回租業(yè)務(wù)

對(duì)金融租賃公司開(kāi)展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的

征收

對(duì)售后回租合同期滿(mǎn)，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬

免征契稅

無(wú)實(shí)質(zhì)性權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)交易

單位、個(gè)人以房屋、土地以外的資產(chǎn)增資，相應(yīng)擴(kuò)大其在被投資公司的股權(quán)持有比例，無(wú)論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的

不征

個(gè)體工商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)者將其個(gè)人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個(gè)體工商戶(hù)名下，或個(gè)體工商戶(hù)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營(yíng)者個(gè)人名下的

合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下的

免征契稅

特殊行為

具體情況

契稅政策

其他

國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)債轉(zhuǎn)股企業(yè)，債轉(zhuǎn)股后新設(shè)公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的

免征

對(duì)承受縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國(guó)有土地、房屋權(quán)屬的單位

免征

企業(yè)改制重組，同一投資主內(nèi)部企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃撥的

不征

房屋被征收的居民重置住房

①居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?/p>

②居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的

免征

①選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)部分

②選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)

征收
 

　　新增：
　　婚姻存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅——即：房產(chǎn)證上夫妻間加名免稅。高頓網(wǎng)校注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試培訓(xùn)針對(duì)不同考生，提供注冊(cè)會(huì)計(jì)師特色班（全國(guó)通用，3天取證）供您選擇（90%核心考點(diǎn)秘訣，3天搞定會(huì)計(jì)證），【點(diǎn)擊咨詢(xún)】
　　契稅的征收管理
 

基本要點(diǎn)

主要規(guī)定

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

簽訂合同的當(dāng)天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天

申報(bào)交稅期限

合同簽訂10日內(nèi)

申報(bào)地點(diǎn)

土地、房屋所在地征收機(jī)關(guān)


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