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不動產(chǎn)登記制度
1.土地登記與房屋登記
(1)土地登記的登記機構是土地管理部門。(2)房屋登記的登記機構是房屋管理部門。
2.土地總登記、初始登記、變更登記、轉移登記與注銷登記
(1)土地總登記
是指在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的“全面”登記。在初始登記之前，須作土地總登記。對土地進行總登記之后，具體土地權利的取得、變更或者消滅才有可能進行登記。
(2)初始登記
是指首次將“具體土地”權利登入登記簿的行為。
(3)變更登記
是指因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記;
(4)注銷登記
是指因土地權利的消滅而進行的登記。
【解釋】(1)房屋登記談不上總登記;(2)土地的變更登記包括權利主體的變更與內(nèi)容的變更，房屋登記則將二者拆開，分別對應轉移登記(權利主體的變更)與變更登記(權利內(nèi)容的變更)。
3.更正登記與異議登記
(1)更正登記
權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人“書面同意”更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
(2)異議登記
如果不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
【解釋】異議登記使得登記簿上所記載的權利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力(不適用于善意取得)。
4.預告登記
當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
(1)預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。
(2)預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。
5.不動產(chǎn)權屬證書與不動產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。
