CFO必讀：增值稅籌劃方案（四）
高頓網校小編寄語：在房地產稅費中，土地增值稅引人關注，原因一是稅率較高，稅負重，二是籌劃余地較大，可以節(jié)省較多稅金支出。
土地增值稅稅法規(guī)定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策：
1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%。
2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產。因城市規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免征土地增值稅。
3.房地產入股免稅。以房地產作價入股進行投資或聯營的，轉讓到所投資、聯營的企業(yè)中的房地產，暫免征土地增值稅。
4.合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。
5.在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。
根據以上的土地增值稅的優(yōu)惠政策，我們策劃出以下稅務籌劃方案：
將房地銷售改為股權轉讓籌劃方案
例如：某房地產開發(fā)公司與某酒店投資公司簽訂協議，建造一座五星級酒店。工程由該房地產開發(fā)公司按照該酒店投資公司的要求進行施工、建造。工程決算后，該酒店投資公司購買該酒店，需要支付土地出讓金20,000萬元，房地產開發(fā)成本70,000萬元，房地產開發(fā)費用4500萬元，利息支出5000萬元，城建稅為7%，教育費附加為3%，銷售價格為140，000萬元。當地政府允許扣除的房地產開發(fā)費用，按照取得土地使用權和開發(fā)成本金額之和的5%以內計算扣除。
該房地產開發(fā)企業(yè)房地產轉讓收入為140,000萬元。應當繳納營業(yè)稅：140，000×5%=7000（萬元）。應當繳納城建稅和教育費附加：7000×（1%+3%）=280（萬元）。
該企業(yè)取得土地使用僅支付成本20,000萬元、房地產開發(fā)成本70，000萬元。房地產開發(fā)費用合計為：（20，000+70，000）×5%+5000=9500（萬元）。房地產加計扣除費用為：（20，000+70，000）×20%=18,000（萬元）。允許扣除項目合計為：20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,780（萬元）。增值額為：140,000-124,780=15,220（萬元）。增值率為：15,220÷124,780×100%=12.19%，應當繳納土地增值稅：
15,220×30%=4566（萬元）。
該企業(yè)實際利潤為：140，000-（20，000+70，000）-9500-（7000+280+4566）=28,654（萬元）。
應當繳納企業(yè)所得稅：28,654×15%=4298（萬元）。
該企業(yè)的稅后利潤為：28,654-4298=24,356（萬元）。
該房地產開發(fā)企業(yè)可以根據該酒店投資企業(yè)的要求自行開發(fā)建設該五星級酒店，該酒店投資企業(yè)可以將本來應當按期支付的工程款以借款的方式借給該房地產開發(fā)企業(yè)。酒店建成以后，該房地產開發(fā)企業(yè)可以與該酒店投資企業(yè)合資成立一家酒店公司，房地產開發(fā)企業(yè)以該酒店投資入股，占相應的股份。酒店公司成立以后，該房地產開發(fā)企業(yè)再將其所擁有的股東全部轉讓給該酒店投資企業(yè)。
假設該酒店的各項建設成本不變，為了與酒店開發(fā)企業(yè)共享納稅籌劃的收益，該房地產開發(fā)企業(yè)轉讓股分所得為125，000萬元。這樣，酒店投資企業(yè)少支付價款15,000萬元。
根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）的規(guī)定，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權轉讓不征收營業(yè)稅。該房地產開發(fā)企將酒店投資入股的行為不需要繳納營業(yè)稅，轉讓股權的行為也不需要繳納營業(yè)稅。
根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）的規(guī)定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。
對投資、聯營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。該房地產開發(fā)企業(yè)投資入股可以免征土地增值稅，而其轉讓股權的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產開發(fā)企建造該酒店的總成本為：20,000+70,000+4500+5000=99，500（萬元）。轉讓股權所得為：125,000-99，500=26,000（萬元）。應當繳納企業(yè)所得稅：26,000×15%=3900（萬元）。該企業(yè)的稅后利潤為：26,000-3900=22,100（萬元）。多獲得稅后利潤：22,100+24,356=46,456（萬元）。該房地產開發(fā)企業(yè)和該酒店投資企業(yè)總共減輕稅收負擔：
15,000+46,456=61,456（萬元）。
掃一掃微信，*9時間獲取注冊稅務師考試報名時間和考試時間提醒
