集團公司稅收籌劃方案（以房地產為主）
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中國是高稅收的國家之一，在企業(yè)所賺得的利潤中，若完全按國家相關政策全額繳稅，將會有65％左右的利潤無償被國家強制征收（以30％的銷售毛利進行測算，流轉稅及其他各小稅種占毛利的20％、土地增值稅占毛利的30％、企業(yè)所得稅占毛利的15％），若再考慮股東分配利潤時應繳納的個人所得稅，則股東真正能分得的利潤僅為28％左右，利潤的絕大部分將會被國家以稅收方式收取。因此，企業(yè)充分利用稅收政策，合理合法的進行稅收籌劃，減少企業(yè)的現(xiàn)金流出，從而促進企業(yè)價值*5化已成為企業(yè)的一種迫切需要。稅收政策是合法不合理，而稅收籌劃中部分則是合理不合法，稅收籌劃工作包羅萬象，結合目前的國家稅收政策、稅務執(zhí)行環(huán)境以及稅務檢查時常用的方法和我個人的從業(yè)經驗，我個人簡單談一下稅收籌劃的具體內容，僅供參考。
一、稅收籌劃的前提條件。稅收籌劃和偷稅、漏稅是完全不同的兩個概念，企業(yè)的稅收籌劃應同時具備以下條件，才會避免得不償失，帶來不必要的風險。一是對國家稅收政策及地方性政策的充分了解，完全合法有效的用足政策，并且充分了解政策規(guī)定的處罰條例和執(zhí)行力度情況，從而避免稅務風險；二是經營活動開始前的詳細測算，從而將稅負控制在合理的范圍內；三是一定的稅務關系。兩二項屬企業(yè)內部因素，是稅收籌劃強有力的保證，后一項為外部環(huán)境，是稅收籌劃工作的一個支持，中國是一個關系社會，合適的稅務關系是企業(yè)必不可少的一個條件。
二、避免碰觸高壓線。在稅收政策里，高壓線可分為兩種，一種是增值稅以及與增值稅有關的事項，增值稅一直是國家重點檢查的對象，也是重點處罰的稅種，在增值稅上企業(yè)應避免操作，規(guī)避風險；二種是某些小稅種，比如印花稅、個人所得稅，這些稅種雖然金額不大，但如果操作不當，會造成小稅大罰的書面，所以在這些稅種必須規(guī)范操作，依據充分。
三、針對目前房地產項目稅務清算企業(yè)應采取的措施。2006年，國家相繼出臺三個重要稅收文件（即國稅發(fā)［2006］31號、財稅［2006］21號、國稅發(fā)［2006］187號），分別提高了企業(yè)所得稅、土地增值稅的預征率和要求對已完工項目進行企業(yè)所得稅和土地增值稅進行稅務清算，企圖通過稅收手段控制近年來房地產的高額利潤，四川省在06年下半年已在各地開展此項工作，并會對近幾年來所有已完工項目進行完全的稅務清算。［實例分析］：四川某市一樓盤原于03年完工，完工后，只繳納了營業(yè)稅及附加和適當繳了部分企業(yè)所得稅和土地增值稅，該樓盤銷售2億左右，2005年，市局對該項目進行稅收檢查，追繳了不到20萬的稅款，2006年，31號文出臺后，該項目又被區(qū)級稅務機關列為清算對象，清算的稅款包括該項目的各項稅費，并委托中介機構進行審核，*9次初步審核后，該項目應補各項目稅費4000多萬元，經進一步的查證，該項目應補各項目稅費5500萬元。該公司在從收到稅務檢查通知到最后連續(xù)犯了幾個致命的錯誤，一是收到稅務檢查通知時，沒有及時的請專人進行賬務整理和稅務測算，該公司一直只是低價聘請了一個老會計進行賬務處理，整個賬務處理過于完全真實；二是對該次檢查的認識程度不夠，該次檢查是該區(qū)級稅務局重點的對象，關系到該區(qū)稅務局下一步長期工作開展的問題，企業(yè)要想應對該次檢查，必須先從內部自身資料著手后再尋找外部支持；三是*9次初審后，該公司仍然未向稅務專家進行房地產稅收政策方面的咨詢，在該公司內部，無一人對房地產的整個稅收有個清楚的認識，在初審結果出來后的后期審核過程中，該企業(yè)仍自行暴露了很多問題，從而導致應補稅款再行上升1000多萬。連續(xù)幾次的錯誤從而使得該次檢查讓企業(yè)付出了血的教訓。針對目前稅務機關開展的此項稅務清算工作，企業(yè)應以下幾個步驟入手迎接檢查：
*9步：自行檢查已完工項目的財務資料及其他文本資料（主要指工程合同、銷售合同等文本資料），測算按現(xiàn)行賬面數計算出的各項目稅款的應交數和已交數，從而推出應補數。根據測算出的結果和整體稅負情況考慮是否有必要進行賬務調整；
第二步：若企業(yè)賬面處理和其他資料（稅務檢查不僅僅針對財務資料，也會針對其他資料，如與工程相關的資料進行延伸審核，必要時還會向其他有關單位或企業(yè)函證）存在一定的稅務問題，應及時進行調整，調整的實務方法見下述所舉例子；
?。叟e例］：某房地產公司以5000萬元的價格取得土地后進行項目開發(fā)，建造70000平方米的住宅房進行銷售，相關的契稅的其他報建費等費用為600萬元，建安及綠化、設計費開發(fā)成本為6000萬元，另有灰色支出300萬元無法入賬，期間費用為2000萬元，其中廣告費為300萬元，銷售收入為24000萬元（收入中含有100套精裝房，每套住房裝修費用為2萬），項目會計利潤為10400萬元，項目完成后，股東分紅3000萬元，A方案按正常賬務處理核算，應交各項稅費見下表，B方案：收入方面：精裝房的200萬收入由房產公司、裝修公司、購房者簽訂三方合同，并從購房合同外單列，房產公司在收取該款時做為代收代付款處理，從而有效減少賬面收入，進而減少計算營業(yè)稅的稅基；成本及期間費用可從以下幾個方面同時著手；*9是增加建安成本，由于該單位建安成本僅為857元，可在賬務及合同上提高至1200元左右（該單位成本仍舊在合理范圍內），則總的可再提高2400萬的建安成本，第二是期間費用中只要和開發(fā)成本有掛構的就記入到開發(fā)成本的間接費用下，通過從期間費用轉化到開發(fā)成本從而加大計算土地增值稅時的扣除薦，一般至少能從期間費用轉200萬到開發(fā)成本，第三是加大廣告費，由于廣告費的扣除限額為收入的8％，即可在稅前1920萬元的廣告費，則企業(yè)運用該條政策，至少可再增加個1000萬元的廣告費，第四是300萬元的灰色支出通過找其他合理票據的方式入到開發(fā)成本里，這樣開發(fā)成本的金額再增加300萬元，B方案虛增的成本費用轉出款項時直接轉入到股東名下，若公司需要該筆資金周轉時，再以借款的形式借進，股東分紅時則以還款的名義分紅，通過上述幾方面的操作后，A方案與B方案的具體稅費應繳數及比較情況見下表（不考慮印花稅、土地使用稅、副調基金）：
方案與B方案應交稅費比較表
金額單位：萬元
項目 A方案 A方案計算過程 B方案 B方案計算過程 差異＝
應交營業(yè)稅及附加 1332.00 ?。?4000*5.55％ 1320.90 ?。?3800*5.55％
應交土地增值稅 2276.40 ＝7588*30％ 1283.73 ?。?279.1*30％
應交企業(yè)所得稅 2241.23 ＝6791.60*33％ 1285.47 ?。?895.37*33％
應交個人所得稅 600.00 ?。?000*20％
合計
通過上述兩個方案稅費比較表可以看出，B方案有效節(jié)稅2560萬元，而且B方案經過稅收籌劃后，整體項目稅負仍可達到16％，符合整個行業(yè)的平均稅負，不會出現(xiàn)異常情況，若企業(yè)原采取積進式方針，同時在外部條件允許的情況下，還可將稅負控制在13％左右（大于預征2個百分點），則還可避稅770萬元。該步驟是整個環(huán)節(jié)的重點，須操作人員對財務、稅收政策、稅務機關的檢查手段有一定的了解方可有效進行。
第三步：若第二步無法得到有效的運行的情況下，且企業(yè)賬面正常核算欠稅額較大時，方可采用此方式，即銷毀賬務資料，可以做成被盜等非正常狀況，并在相應公安部門備案，使得稅務機關無法正常實施檢查程序，但該種方法并不適合正常發(fā)展中的企業(yè)，是企業(yè)應對稅務的最后一種手段，按現(xiàn)行政策規(guī)定，在企業(yè)無法提供財務資料的情況下，稅務機關有權核定征收，土地增值稅的核定征收率為收入的1.5-2.5％，企業(yè)所得稅一般是按20％左右的毛利進行核定，按照該種核定方式，則稅負會在12-14％左右。若企業(yè)真到了必須走這步的時候，則還需注意轉移資金，避免稅務機關采取高核定方式，轉移資金從而達到加大稅務機關執(zhí)行難度，稅務機關在核定企業(yè)應補稅款時，一般都會關注企業(yè)的實際納稅能力，因為稅務機關查稅的目的并不是想把企業(yè)逼進死胡同，他的最關健目的只是想在合理范圍內收取稅款，企業(yè)的存續(xù)才是稅款的來源。
另外，我們也要看到一點，雖然目前稅務總局及地方稅務局對開發(fā)項目的清算工作勢頭較猛，但由于房地產的稅收大多是在地稅局，而我國的稅收是實行計劃經濟，即上級部門給稅務局下稅收任務指標，每年在上一年的基礎遞增20％左右，稅收任務的完成情況也是地方政府和稅務局的重點考核指標，牽涉到政府的具體績效考核，在這種體制下，稅務局會把每年的征收款控制在一定范圍內，尤其是房地產行業(yè)的稅款更是稅務局的一個蓄水池，所以房地產項目的稅務清算應是一個逐慚、緩慢的過程，地方稅務局會故意把這個清算適當延緩，這就給了我們更多的企業(yè)一個充裕的時間進行相應調整。
在建的項目以及擬建的項目：在建的項目以及擬建的項目的稅收籌劃思路與上所舉例子一致，只不過是事后籌劃與提前籌劃的問題，一般來說，提前籌劃比事后籌劃更為合理，更能有效的節(jié)約稅款，風險相對而言也會小得多。
四、房地產公司自留商業(yè)房用于出租的稅務籌劃。房地產公司自留房屋轉作固定資產的相關政策：企業(yè)所得稅，按國稅發(fā)［2006］31號文件規(guī)定，應視同為銷售繳納所得稅；營業(yè)稅，按《營業(yè)稅暫行條例》解釋，應不繳納營業(yè)稅；土地增值稅，按國稅發(fā)［2006］187號文件規(guī)定，應不計算繳納土地值稅。房屋出租稅收重點在于按租金收入繳納12％的房產稅，其他租賃收入無房產稅，因此，稅收籌劃應從分解收入著手，具體實務操作見下例，［舉例］：某房地產公司將建造的20000個平方的商業(yè)用房轉作固定資產并用于出租，每平方米平均月租金收入40元，物業(yè)管理費每平方米每月2元，全年租金收入960萬元，全年物業(yè)管理費收入48萬元，A方案按一般核算方式進行核算，B方案進行一定的稅收籌劃，*9個分解收入的方法是將每月每平方40元的租金收入轉6元到物業(yè)管理費收入中，全年可分解144萬到物業(yè)管理費收入中，第二個分解是將租金收入其中的200萬分攤到設備租賃中，比如空調及其他各種設備，分解后全年租金收入616萬元，物業(yè)管理費收入為192萬元，設備租憑收入為200萬元，總收入不會有所影響，仍舊是1008萬元。
方案與B方案應交稅費比較表
金額單位：萬元
項目 A方案 A方案計算過程 B方案 B方案計算過程 差異＝
應交營業(yè)稅及附加 55.94 ＝1008*5.55％ 55.94 ＝1008*5.55％
應交房產稅 115.2 ＝960*12％ 73.92 ＝616*12％
合計
五、適合于集團各公司的稅務籌劃方案
?。髽I(yè)所得稅。企業(yè)所得稅籌劃的思路在于控制計入賬面的收入和提高賬面的成本費用，能不開票、能不計入收入的就盡量不計，充分了解稅法上收入的定義，尤其重點把握財務上不計收入但稅法上視同銷售收入納稅的情況，如非貨幣性交易、對外投資、分配實物資產給股東、收取的逾期押金等；在成本費用核算上同樣需要充分了解稅收政策，明確各個明細項目的稅前扣除限額，更要充分利用某些高額的稅前扣除限額，比如制藥行業(yè)廣告費稅前扣除限額為收入的25％，將灰色支出轉化為合法支出。通過收入與成本費用的適度調整后，將稅負控制在最低；
?。べY收入個人所得稅的籌劃方案
以一年為一個期間，主要針對高層管理人員和中層管理人員，并假定高層管理人員為8人，每個每年平均為10萬元工資，即每人每月8333元工資，中層管理人員20人，每人每年平均5萬元工資，即每人每月4167元工資。
方案：一般核算方式，即每人各月工資以工資表形式直接發(fā)放，則高層管理人員每人每月需由公司代扣代繳個人所得稅972元，全年高層人員共計應納個人所得稅9.33萬元（8人×972元×12個月），中層管理人員每人每月需由公司代扣代繳個人所得稅260.00元，全年中層管理人員共計應納個人所得稅6.24萬元（20人×260元×12個月）；
方案：針對高層管理人員工資部分，每人每月以各種票據費用報銷形式（包括收據及人個購買的家庭日常開支票據）報銷2000元，在當月無票據的情況下可采取備用金形式支取，待以后用票據沖抵備用金，該部分費用雖然在稅法上規(guī)定不能在企業(yè)所得稅前扣除，但一般情況不會計征個人所得稅，另外，在賬務上再體現(xiàn)為每月2000元采取年終以獎金形式一次性發(fā)放，則高層管理人員工資收入每人每年應由公司代扣代繳個人所得稅5350元，共計4.28萬元；針對中層管理人員工資：賬務上再體現(xiàn)為每月1000元采取年終以獎金形式一次性發(fā)放，則中層管理人員全年工資收入應由公司代扣代繳5.11萬元。
六、管理人員工資性收入個人所得稅A方案與B方案稅費成本比較
金額單位：萬元
項 目 A方案 B方案 可節(jié)約稅費成本(A方案－B方案
高層管理人員
中層管理人員
小 計
七、通過上述整體籌劃后，在滿足上述假設條件的情況下，B方案共計可比A方案少繳2606.99萬元的稅費，給企業(yè)帶來直接經濟利益。具體詳細的實務操作尚需在實務中進一步完善，尤其注意其他資料與財務資料相吻合，做到依據充分，防范風險，在實務操作中還需注意各種各種經營變化情況以及其他各部分的配合，同時隨時關注新政策、新環(huán)境的變化情況，不僅要占在高的角度做好稅收籌劃工作，還得隨時跟進整個工作的進展情況，關注細的環(huán)節(jié)。
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