如果說過去一年投資理財領(lǐng)域最熱門的詞語是互聯(lián)網(wǎng)金融的話，那么借著互聯(lián)網(wǎng)金融的東風(fēng)，如今萬科與淘寶的合作正式拉開了互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)的大幕。
　　8月25日，淘寶房產(chǎn)頻道推出了“淘寶上花多少，買房子省多少”的淘寶賬單抵扣萬科房款的活動。具體的操作規(guī)則是：淘寶用戶可以按照全年(2013年8月1日~2014年7月31日)交易金額，在萬科全國12個城市中的23個樓盤直接沖抵購房款，其中*6可抵扣200萬元。
　　據(jù)了解，消費者只需要登錄淘寶房產(chǎn)頁面或在樓盤現(xiàn)場掃碼，就可查看2013年8月1日至2014年7月31日之間的淘寶消費總額，并在線領(lǐng)取*6不超過200萬元的同等額度購房款。所有淘寶用戶的這些購房款均可在萬科購房的線下公開優(yōu)惠基礎(chǔ)上疊加使用。值得注意的是，針對全年在淘寶消費不滿5 萬元的用戶，淘寶還將直接發(fā)放5 萬元房款補(bǔ)貼。也就是說，只要參加活動，至少能獲得5萬元的購房優(yōu)惠。
　　萬科方面透露稱，12 座城市包括北京、上海、深圳、杭州等一線城市，樓盤總價跨度從40 萬～5000 萬元不等，戶型有30平方米的單身公寓，也有300平方米的豪宅。
　　萬科圖什么：跑量去庫存還不被砸盤
　　從本次萬科與淘寶搭臺唱戲的直接目的來看，由于淘寶的目標(biāo)客戶群基本與萬科“剛需”置業(yè)的樓盤定位較為一致，萬科與淘寶的合作可以有效利用互聯(lián)網(wǎng)客戶資源進(jìn)行營銷。而本次又疊加淘寶客戶的優(yōu)惠措施，從這個角度來說，萬科牢牢鎖定了中國網(wǎng)購族中*6消費群體，可以充分挖掘潛在購房群體，有效去化當(dāng)前庫存。
　　當(dāng)然，這只是一種營銷層面的語境。說得更直白點，就是最近房地產(chǎn)市場形勢不好，萬科房子賣不動了，而淘寶有大量用戶，雙方的客戶有部分重合。此時推出這樣一個合作，能讓更多消費者知道房子降價了，從而帶動銷量。
　　其實早在上一輪樓市調(diào)整期的2011 年，淘寶房產(chǎn)就曾與萬科聯(lián)合推出53 套深圳坪山新區(qū)某樓盤住宅的團(tuán)購。業(yè)內(nèi)人士分析，近期雙方再度合作應(yīng)該與最近房價調(diào)整有一定關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，全國前7 個月商品房銷售面積同比下降7.6%，降幅比1～6 月份擴(kuò)大1.6 個百分點；商品房銷售額下降8.2%，降幅比1~6 月份擴(kuò)大1.5 個百分點。這也是商品房銷售面積和銷售額再次出現(xiàn)“雙降”的局面。與此同時，美國穆迪投資者服務(wù)公司預(yù)測，中國房地產(chǎn)市場的放緩將比2008 年和2011 年的兩輪下跌周期持續(xù)時間更長。因此，此次合作能否真正激發(fā)買房人的購房熱情尚未可知。
　　而此次活動中，只有杭州擁有12 個萬科在售樓盤參加，其他11 個城市均只有一個樓盤參加，也足以證明上述觀點。之所以杭州成為活動主力區(qū)域而其他城市只是點綴，除了杭州是淘寶大本營外，更重要的原因恐怕是杭州樓市去庫存壓力較大，萬科不得不在杭州采取適當(dāng)措施，以實現(xiàn)銷售業(yè)績在杭州市場快速回升。
　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2014 年7 月杭州商品住宅供應(yīng)量為63.59 萬平方米，環(huán)比下滑21.70%，同比下跌25.60%；成交29.34
　　萬平方米，環(huán)比下跌26.02%，同比下滑46.12%；成交均價為15139 元/平方米，環(huán)比、同比分別下行2.82%、9.43%。供應(yīng)量雖大幅下滑，但供求比依舊較高，仍然高庫存壓頂。開發(fā)商雖堅持低價“跑量”，但市場仍未回歸到“量”上。
　　7 月29 日杭州取消限購政策，主城140 平方米以上放開限購，蕭山、余杭地區(qū)全部解禁。如今受限購政策取消影響，銷量短期內(nèi)或許會有所提振，但杭州整個市場仍面臨較大去庫存壓力，市場去化周期仍然在20 個月以上。對于像萬科這樣的上市房企來講，年報業(yè)績壓頂，勢必要采取相對應(yīng)措施搶收“金九銀十”的業(yè)績，在9～10 月加大推盤力度。此時適度的價格策略調(diào)整，謀求以價換量，自然成為包括萬科在內(nèi)的大多數(shù)房企的必然選擇。
　　而就萬科利用淘寶“沖抵購房款”的營銷活動而言，有可能成為此輪市場大降價的導(dǎo)火索，導(dǎo)致更多的房企以互聯(lián)網(wǎng)營銷的方式進(jìn)行變相降價，甚至直接進(jìn)行大幅降價。
　　不過與一般大鳴大放直接打折降價促銷相比，萬科此次降價顯然更有“藝術(shù)”。由于過去中國房地產(chǎn)處于黃金(1272.10, 1.80, 0.14%)時期，房價一直在上漲，形成了購房者買漲不買跌的怪象。一旦尾盤價格大幅下跌，便會有前期購房的業(yè)主上門鬧事抗議，打砸售樓處的情況時有發(fā)生，導(dǎo)致在房價博弈關(guān)鍵期，開發(fā)商不敢輕易降價，而此次營銷活動則把降價促銷的實質(zhì)給包裹了起來。
　　難怪有網(wǎng)友給出了一個精辟評價：“這是降價又不用被砸售樓部的好辦法！”
　　淘寶圖什么：人氣流量大數(shù)據(jù)
　　萬科圖跑量，淘寶圖的則是一個更大的市場空間。
　　長期以來，信息不對稱一直是困擾購房者的巨大問題。然而通過淘寶房產(chǎn)平臺，所有的購房者都可以“零”門檻、“零”成本地進(jìn)行清晰透明的議價，直接從房產(chǎn)商處獲得*5程度的實惠。依靠推平“信息不對稱”的互聯(lián)網(wǎng)平臺模式，能使淘寶一夜之間躍升為訪問量*5的房產(chǎn)消費網(wǎng)站。
　　據(jù)了解，淘寶房產(chǎn)還將在今年聯(lián)合萬科、綠城、中原等多家地產(chǎn)大鱷，打通線上線下資源，共享大數(shù)據(jù)資源，讓消費者在線上就可獲得認(rèn)籌、排號、認(rèn)購、看房、選房、咨詢、購買、入住等一站式體驗。目前淘寶房產(chǎn)已打通房產(chǎn)余額寶[微博]預(yù)授權(quán)等環(huán)節(jié)，屆時，淘寶用戶在線下看房后，還可直接通過余額寶對心儀的房子進(jìn)行認(rèn)籌，并同時享用余額寶收益以及多重紅包優(yōu)惠。
　　更讓淘寶心動的是，在依托淘寶大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，未來根據(jù)個人支付能力、生活習(xí)慣、興趣偏好等數(shù)據(jù)，適合個人風(fēng)格的樓盤可在進(jìn)入淘寶房產(chǎn)后全部展現(xiàn)在淘寶用戶的面前，購房者通過支付寶[微博]直接購房后，還可以將新房裝修、婚禮舉辦等后續(xù)項目一站式搞定，從而對消費者進(jìn)行二次消費的深度挖掘。
　　購房者甚至可參與到房產(chǎn)開發(fā)的每一步中，比如，新樓盤的套內(nèi)面積多少最合適？裝修風(fēng)格是歐式還是中式？社區(qū)配套要凸顯文藝范還是商業(yè)味？銷售價格應(yīng)在哪個區(qū)間？所有這些都可以在樓盤還只是一張設(shè)計圖紙前，就在淘寶平臺上完成和開發(fā)商的互動，最終由購房者自己來做主。
　　消費者能獲得多少真實惠
　　在萬科與淘寶的算盤打得噼啪響的同時，購房者又能獲得多少真實惠呢？
　　正所謂買的不如賣的精，通過雙重規(guī)則限制，實際上消費者所能享受到的折扣早就被限定死了。
　　一方面，淘寶的消費賬單未包括天貓[微博]消費在內(nèi)，也不包括轉(zhuǎn)賬匯款、水電煤繳費等交易金額。然而隨著天貓與淘寶的分家，如今一般消費者在淘寶上購買的大多都是一些價廉物美的小件商品，即使有迫切的購房需求，恐怕也很難有大額的淘寶賬單，因為一個要籌錢買房的人，怎么可能奢侈到一年在淘寶上花幾十萬元呢？最終大部分人恐怕只能領(lǐng)取5 萬元的最低補(bǔ)貼。反之，如果有閑錢能在淘寶上一年花費幾十萬元的土豪，恐怕也未必有那么迫切的購房需求。由此可見，淘寶的目標(biāo)客戶群中，真正與萬科的目標(biāo)客戶群重疊的比例并不會太大。
　　另一方面，為避免少數(shù)淘寶用戶真有幾十萬元甚至更多的全年消費記錄，因此萬科還設(shè)置了第二重保險，即參與活動的23 個樓盤各自設(shè)置了不同的優(yōu)惠上限。記者在活動網(wǎng)頁中看到，真正能獲得*6200 萬元購房折扣的，只有萬科杭州郡西別墅一個項目，而該樓盤的起價也要2000 萬元/套。其他大部分剛需項目最多只能獲得5 萬元至10 萬元的購房優(yōu)惠。比如最受關(guān)注的北京亦莊板塊的萬科金域東郡和上海嘉定新城板塊的萬科悅城，分別*6只能享受10 萬元和7萬元的優(yōu)惠，與一般的購房優(yōu)惠相差不大。
　　而活動中所強(qiáng)調(diào)的通過淘寶賬單獲得的購房折扣款可以和萬科線下的其他優(yōu)惠疊加使用，也只不過是一個營銷噱頭。記者在與上海萬科悅城售樓處工作人員的談話中了解到，“淘寶活動只針對萬科悅城90平方米三房帶裝修的平層，在享受預(yù)繳3 萬元定金抵6 萬元房款的優(yōu)惠基礎(chǔ)上，淘寶專享抵扣上限為7 萬元，折扣一共打下來是總房價的94 折”。據(jù)其介紹，目前該項目的*6優(yōu)惠是10萬元，目前的均價在17500元/平方米，總價在158萬元，實際優(yōu)惠力度為6%。
　　記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，萬科悅城同樣力度的優(yōu)惠及范圍，在搜房網(wǎng)、安居客等網(wǎng)絡(luò)平臺上早已有之，只是與淘寶房產(chǎn)的表述不同，網(wǎng)站上寫的宣傳語是“萬科30 周年慶，預(yù)繳3 萬元定金抵10 萬元房款的限時特惠”。如此算下來，和淘寶一樣，也是優(yōu)惠7萬元。
　　實際購房成本不一定下降
　　盡管淘寶賬單抵扣房款的活動只不過是一場換湯不換藥的常規(guī)打折促銷活動，但畢竟能獲得最多6%的購房折扣也不錯了。只不過對購房者來說，房價下降并不代表購房成本也下降了。
　　由于近期銀行吸儲壓力依然很大，為了吸引客戶和資金，銀行不得不把許多理財產(chǎn)品的收益率維持在5%以上，*6甚至接近6%，算上營銷、管理等各種中間成本，貸款利率低于6.5%，銀行就很難獲得利潤。而現(xiàn)在5年期以上貸款基準(zhǔn)利率只有6.55%，所以就算政府放松限貸政策，銀行也沒有做8.5折首套房貸的積極性。如今許多銀行就算是首套房貸，往往也只能給出基準(zhǔn)利率貸款，甚至要求1.1倍基準(zhǔn)利率。
　　從原來的8.5 折優(yōu)惠利率到1.1 倍利率，如果貸款100萬元，以等額本息還款法20 年還清的話，兩者利息就差了近24 萬元，如果30年還清要差40 萬元！
　　一邊是房價只降了10 萬元，一邊是貸款利息多了幾十萬元，對于購房者來說，這筆買賣是否劃算，還得好好掂量掂量。如果能等到房價進(jìn)一步下降的同時，貸款利率也重新回到8.5折優(yōu)惠利率的話，恐怕才是*4的買房時點。

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