全球房地產(chǎn)進入中國時間
　　國內(nèi)市場萎靡不振，中國開發(fā)商境外投資進展如何？《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》五大境外新聞中心聯(lián)動，紐約、倫敦、奧克蘭*9時間發(fā)回深度報道。
　　美國 開發(fā)商淘金應避免日本式隕落
　　中國企業(yè)在美國房地產(chǎn)也淘金，一個繞不過去的話題是：80年代日本進軍美國鎩羽而歸的歷史會否重演？
　　過去一年，中國房地產(chǎn)企業(yè)赴美“走出去”的進程明顯加速，中國元素頻頻吸引美國東西兩岸房地產(chǎn)市場的眼球。中國的明星房企企業(yè)萬科、綠地、萬達等等在美國都已布局。
　　仲量聯(lián)行研究部的數(shù)據(jù)顯示，2013年期中國在海外的房地產(chǎn)投資額大幅增長，增長幅度高達124%，總投資額達到76億美元。其中美國就占將近一半，達到31億美元。而2012年這個數(shù)據(jù)還只有2.6億美元。
　　中國房企緊眼中國富豪
　　中國房企為什么進軍美國，為什么會在現(xiàn)在加速？回顧中國在美房地產(chǎn)市場發(fā)力的進程，不難看出以下幾個推手。
　　中國富豪一躍成為美國房地產(chǎn)市場的*5外國投資者，中國房地產(chǎn)企業(yè)進軍美國不過是跟隨客戶的市場行為。根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會發(fā)布的2014年外國投資者調(diào)查報告，中國在2013年已經(jīng)成為美國房市中*5的境外買家，成交額和百分比均超越傳統(tǒng)上在美投資最多的加拿大。2014年中國與其他國家的差距還將近一步拉大。
　　美國專為吸引外國投資的EB5投資移民簽證，80%也為中國公民獲得。根據(jù)美國移民局的統(tǒng)計，2013年總共向中國的投資者發(fā)出了6895份EB5簽證，兩年之前還只有不到2500宗來自中國的申請獲得批準。美國東西兩岸的傳統(tǒng)都會區(qū)比如紐約、洛杉磯和舊金山，尤其吸引投資移民扎堆購房置產(chǎn)。多宗房企的美國項目甚至捆綁EB5投資移民，以此作為賣點吸引客戶。
　　中國政府在政策和金融配套方面的推動也是房地產(chǎn)企業(yè)能夠安心“走出去”的保障。 從2009年開始，中國企業(yè)海外房地產(chǎn)投資相關的法規(guī)政策發(fā)生了積極變化。國家外匯管理局的跨境擔保新規(guī)，簡化了境內(nèi)企業(yè)登記跨境擔保的監(jiān)管和行政手續(xù)；國家發(fā)改委今年4月頒布的9號令，規(guī)定投資金額10億美元以下的境外投資項目由核準轉(zhuǎn)為備案。這些政策的接踵而至，為海外房地產(chǎn)投資項目審核融資極大程度地放松了管制，提供了便利。
　　而中國房地產(chǎn)企業(yè)在中國本土的經(jīng)營環(huán)境在經(jīng)歷了2002年開始的10年高速擴張期后，面臨樓市下行增長乏力的困局。一方面地價高企，房企現(xiàn)在擔憂土地價格過高，影響后續(xù)開發(fā)。另一方面各地的限購限貸政策使中國房市庫存量消化緩慢。
　　相比之下，美國房市在2008年次貸危機崩盤之后，正處于復蘇期。地價樓價在相對低位運行，對境外投資者有相當吸引力。比如鑫苑置業(yè)在2012年以5400萬美元拿下紐約布魯克林區(qū)威廉斯堡一處近50萬平方英尺的濱水地塊用以開發(fā)高層公寓。折算成人民幣每平米約7150元，比北上廣深的平均地價便宜一半不止。
　　警防“打壓日本”式情緒
　　談到中國企業(yè)在美國房地產(chǎn)也淘金，一個繞不過去的話題是：80年代日本進軍美國鎩羽而歸的歷史會不會再次發(fā)生？其實仔細考察這一波中國投資潮的時機和目標，有理由相信歷史不會簡單重演。
　　80年代的美國正處于一波房市漲勢的頂點，而日本投資客又將目光僅僅盯住地標地產(chǎn)，互相抬價，結(jié)果到手的價格更是注滿水分。而日本投資的主體并非房地產(chǎn)企業(yè)，而是手握大把現(xiàn)金 的綜合商社。在日元升值的背景下，日本主要企業(yè)均有“買下美國”的沖動，不僅僅是房地產(chǎn)，各個行業(yè)都有日本的高調(diào)投資。
　　對比之下，這一波中國在美房地產(chǎn)投資主體還是中國的房地產(chǎn)企業(yè)，投資目的是市場多元化和為目標客戶提供海外選擇。王石在進入紐約市場時就曾表示，與成熟國際發(fā)展商合作學習成熟市場經(jīng)驗、平衡市場風險和為萬科客戶海外提供產(chǎn)品及服務，是萬科海外投資的三點策略。出于這種考慮，中國房企多在美國華人集中地區(qū)展開業(yè)務，時機也選擇在房市的“價格洼地”。正因為如此，所以從目前已披露的交易來看，還看不出不理性的行為。
　　盡管如此，風險控制仍然是中國房企的真正考驗。美國房地產(chǎn)法律、稅務非常繁雜，每一個項目都需要很多法律文件，涉及產(chǎn)權、環(huán)保、規(guī)劃等等，需要聘請當?shù)氐膶I(yè)人員協(xié)助。
　　還有一點中國房企需要格外注意：房地產(chǎn)開發(fā)地域性強，整合當?shù)刭Y源，建立融洽的社區(qū)關系至關重要。當年日本高調(diào)買下美國引發(fā)的“打壓日本（Japan Bashing”）的情緒不可不察。
　　倫敦 中國企業(yè)930億掃貨不動產(chǎn)
　　[*{c}*]全球房價高度的英國倫敦，中國企業(yè)正迅猛來襲。
　　短短一年的時間，包括中國建設銀行、中投公司、萬達集團、綠地集團、鄭家純財團等在內(nèi)的中資公司大舉投資英國倫敦房地產(chǎn)市場，總資產(chǎn)規(guī)模將超過92億英鎊（約930億人民幣），所收購或待建項目包括倫敦多個地標。
　　在[*{c}*]全球房價高度的英國倫敦，中國企業(yè)正迅猛來襲。
　　政府扶持，投資額大幅飆升
　　不久前的《倫敦標準晚報》上刊登了一則“一百萬售梅菲爾區(qū)最小公寓單元”的消息，一間321平方尺（約35平方米）的公寓，要價99萬英鎊（約1080萬人民幣），且一入市場便被收購，3115英鎊/平方尺（約28萬人民幣/平方米）的單價，無疑再次創(chuàng)下了梅菲爾區(qū)公寓單價的記錄。經(jīng)手此間公寓買賣的中介韋士先生這樣介紹“這只是進入梅菲爾區(qū)的踏腳石，愿意花這樣的價錢買個梅菲爾門牌號的買家大有人在，而買這里，是因為他們買不起別的”。
　　1000萬人民幣，僅僅是進入倫敦傳統(tǒng)豪宅住宅區(qū)的敲門磚。
　　如果說，梅菲爾是倫敦的心臟，那么倫敦，則是整個歐洲乃至西方房地產(chǎn)市場的心臟。中國投資商們，正在紛紛購買這張最奢華的入場券。
　　2014年第二季度，英國房價同比上漲26%，據(jù)全英房貸協(xié)會（Nationwide building society）調(diào)查顯示，全英平均房價已經(jīng)超過歷史上2007年的*6峰。
　　今年上半年，在倫敦市政府的各種鼓勵扶持政策下，更多的大陸投資資本迅速融進這個正在超速上升的地產(chǎn)市場。統(tǒng)計顯示，2014年上半年，中國海外房地產(chǎn)投資總額較2013年同期增長17%，達到54億美元，增長主要來自住宅投資。2014年上半年中國海外住宅項目投資總額較去年同期飆升84%，達到15億美元。
　　近期，在仲量聯(lián)行的協(xié)助下，倫敦市長鮑里斯?約翰遜（Boris Johnston）辦公室的中國之行進行了與中國房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商的高層會談，進一步強化了倫敦在中國海外房地產(chǎn)投資者中的形象——仲量聯(lián)行國際資本集團中國區(qū)總監(jiān)夏飏飏表示：“我們明顯看到進入海外市場的中國資本不斷增加，房地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司仍是表現(xiàn)最為活躍的投資企業(yè)，他們對境外熱點旅游目的地的酒店產(chǎn)品的投資興趣最為濃厚。目前，倫敦仍是中國海外房地產(chǎn)投資的*5投資目的地。”
　　昂首挺進，中房企大揮手筆
　　中國建設銀行（倫敦）有限公司擔任倫敦人民幣業(yè)務清算行，一周后，建設銀行通過非公開交易從比利時聯(lián)合銀行（KBC Group）手中購得倫敦金融城111 Old Broad Street寫字樓的永久產(chǎn)權，交易價格約為1.11億英鎊。據(jù)悉，建設銀行將此樓作為其歐洲總部辦公樓。
　　中國大陸企業(yè)資本的關注，仍然在于門戶型城市核心辦公樓和多用途開發(fā)項目。
　　去年5月，同樣是由市長鮑里斯?約翰遜做東，和總部基地中國控股集團（ABP）董事長許為平簽署了一項價值10億英鎊的合作協(xié)議，計劃開發(fā)東倫敦地區(qū)的35英畝皇家阿爾伯特碼頭（Royal Albert Dock），將其改造成“亞洲商務港（ABP）——倫敦新的金融城”，目前仍然在等待這塊占地35英畝的規(guī)劃提書審批。
　　隨后的9月，萬達集團宣布，將投資7億英鎊，在倫敦市中心大型改造項目九榆（Nine Elms）新區(qū)興建超五星級的萬達酒店和高檔公寓住宅。作為萬達在中國之外的[*{5}*]地產(chǎn)項目，是倫敦市中心*5規(guī)模的城市綜合改造項目——九榆新區(qū)的一部分。當天，萬達集團還宣布3億英鎊收購英國豪華游艇制造商圣汐公司。今年年初，王健林達沃斯論壇期間會晤英國首相卡梅倫時表示，萬達集團將繼續(xù)投資20億至30億英鎊在英國開展城市改造項目。
　　較之萬達集團，綠地集團雖稍許晚了半年，但其挺進倫敦的姿態(tài)高昂，在短短三個月內(nèi)，將兩大優(yōu)質(zhì)項目收入囊中，并且開創(chuàng)倫敦地產(chǎn)開發(fā)的兩項紀錄。其中，Ram Brewery地塊項目，將保護性改造英國最古老的啤酒釀造廠；而綠地集團位于倫敦金絲雀碼頭金融區(qū)的一個地塊，從萬達集團手中奪得興建倫敦*6住宅樓的賣點，將規(guī)劃建設歐洲*6的住宅公寓樓。
　　商場亦是幾家歡喜幾家愁——亞洲首富李嘉誠多年來雖在英國投資已累計逾300億英鎊，除了已建成售罄的樓盤包括泰晤士河畔的高檔小區(qū)Albion Riverside等，其它項目并非一帆風順。位于倫敦高檔住宅區(qū)切爾西附近的Chelsea Waterfront地塊，從購地到獲批歷經(jīng)十多年，終于在近期開工建設，而位于倫敦東區(qū)的Convoys Wharf地塊，從2005年購地至今剛剛得到批準，但開工日期尚未有期。
　　除此之外，平安保險自去年7月以2.6億英鎊從德國地產(chǎn)基金Commerz Real購得英國勞合大廈，成為這座古董級倫敦標地標的新主人，卻面臨著*5租約商——倫敦著名的保險機構(gòu)勞合社是否繼續(xù)租賃的問題。由于勞合社租用了該大廈近三分之二的面積，一旦搬出，將面臨人去樓空的局面。
　　總之，在倫敦這片寸土寸金的土地上，關于中國房企發(fā)生的一切，都在有序地向前推進，在不久的未來，將有多座地標性建筑拔地而起，佇立于這顆西方的心臟之上。
　　華資浪涌新西蘭
　　新西蘭房價漲幅傲視全球，中國富豪功不可沒。
　　東地產(chǎn)奧克蘭新聞中心 王舒 報道
　　一大波中國富豪正在靠岸。
　　由于加拿大及澳大利亞等國移民難度持續(xù)增高，源源不斷的新移民開始大規(guī)模涌入這個南太平洋天堂小國。
　　置產(chǎn)，成為許多移民抵埠后的*9要務。在新西蘭的*5都市奧克蘭，每個周末各處的OPEN HOME（待售房參觀）中，華裔面孔成為主流。
　　移民邏輯
　　大量中國內(nèi)地富豪涌入新西蘭，令移民人口數(shù)量達到逾10年來的*6值。
　　新西蘭*7的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2014年3月，新西蘭在過去一年凈移民數(shù)量達到3.19萬人，創(chuàng)下了11年來的新高，也是有紀錄以來的第二高數(shù)字。其中，來自中國的移民有6200名。這是中國首次超過英國，成為新西蘭最多移民人口的來源國。中國也在去年取代了澳大利亞，成為新西蘭*5的貿(mào)易伙伴。
　　華人所到之處，買地建房是深植在血液中的習慣。盡管自2008年全球金融危機之后的復蘇開始，新西蘭房價漲幅已令國內(nèi)民眾怨聲載道。但在深度體驗過中國房地產(chǎn)無節(jié)制飆漲十余年大陣仗的中國移民眼中，新西蘭房地產(chǎn)市場的價格“很靠譜”。
　　最近數(shù)據(jù)顯示，在新西蘭最繁華的大城市奧克蘭，中心城區(qū)的房產(chǎn)價格中位數(shù)為69萬紐幣(約合350多萬元人民幣)。這個數(shù)字，意味著一位奧克蘭居民大約工作7-8年的收入，才可結(jié)合貸款負擔一套房。但較之于中國現(xiàn)狀，在奧克蘭買房似乎顯得輕而易舉。
　　在奧克蘭豐富的海岸線資源中，較好區(qū)域的海景獨立別墅，價格大多集中于約500萬元人民幣-1000萬元人民幣區(qū)間。而頂級區(qū)域、大幅土地、頂級景觀與配置的奢華別墅，3000萬元-5000萬元人民幣已可輕取，并成為城新聞談資。這些價格，在中國一線城市，只能有節(jié)制地買到市中心大小不等的公寓，或遠郊空間適度的別墅。
　　所以，在一個國際性投資網(wǎng)站關于a1移民地點的排名征詢中，今年新西蘭人氣暴漲。從上一年的第十名躍升至今年的第五名。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會稱，“中國人對新西蘭的興趣日漸濃厚。”當?shù)氐男袠I(yè)數(shù)據(jù)顯示，中國購房者占該國所有外國購房者的25%。而在美國，這個比例為17%。
　　資本步伐
　　吸引富豪，爭取富豪，鎖定富豪。
　　在移民熱地加拿大因為有過多中國移民申請居留權而收緊移民政策后，新西蘭一直在采取積極措施吸引更多的中國富豪前往。新西蘭總理約翰?基明確表示，他希望除了土地以外，中國內(nèi)地和香港的投資者還能多投資于固定資產(chǎn)、制造業(yè)和如酒店之類的房地產(chǎn)項目。
　　在奧克蘭統(tǒng)一規(guī)劃公布后，亞裔移民購地力度進一步提高的消息層出不窮：一華人短期內(nèi)購買了27套物業(yè)，而另一華人移民則在一周內(nèi)向7間房子出價。
　　就在數(shù)周之前，新西蘭主要媒體紛紛爆出消息：一個富有的香港家庭在新西蘭出手，購入奧克蘭CBD三棟辦公大樓，總值6550萬紐幣（約3.4億元人民幣），成為今年新西蘭*5宗房地產(chǎn)交易之一。
　　而較之于個人買家，上海鵬欣集團在新西蘭房地產(chǎn)市場的連番動作甚至“驚動了首都高層”。
　　本月，曾因一年多前收購新西蘭Crafar農(nóng)場引發(fā)軒然大波的上海鵬欣集團又傳出新聞，該集團已經(jīng)就收購北島中部1.38萬公頃Lochinver Station農(nóng)場一事達成協(xié)議，正在等待新西蘭海外投資辦公室（OIO）批準。
　　這是新西蘭全國*2價值的農(nóng)場之一，據(jù)悉收購價為7000萬紐幣（約3.5億元人民幣）。鵬欣集團的持續(xù)收購引發(fā)民眾對新西蘭農(nóng)場的“外資身份”問題的強烈關注。
　　新西蘭著名政商人士紛紛對于鵬欣集團的連番收購憂心忡忡。事件引發(fā)的輿論沖擊使總理約翰?基不得不明確保證：外資所購買的新西蘭土地比例，絕不會超過新西蘭農(nóng)場用地的2%。如果土地銷售過快，他的政府不會坐視不管。
　　約翰?基表示，鵬欣收購Crafar農(nóng)場后，已經(jīng)大大改善了這些農(nóng)場的情況，而且為新西蘭產(chǎn)品打開中國市場。如果外國投資者快速搶購新西蘭農(nóng)村土地的話，政府將會打擊這種收購行為。
　　在大洋洲馳名逾百年的老字號房地產(chǎn)企業(yè)Ray White公司眼中，如今想在新西蘭投資物業(yè)的中國富人還只是“冰山一角”。在去年，華人和華人投資公司已通過Ray White公司商業(yè)部門購入價值2.49億紐幣（約13億元人民幣）物業(yè)。這意味著，該部門過半業(yè)務來自華人。而就在前年，該部門來自華資的業(yè)務額還是零。
　　未來趨勢
　　在近期一項對于全球11個發(fā)達國家房地產(chǎn)價格水平的專項調(diào)查中，新西蘭房價指數(shù)在11國中居首。自2000年以來，新西蘭房價累計漲幅高達93%，幾乎傲視所有發(fā)達國家。
　　國際知名信用評級機構(gòu)Moody's近期發(fā)文表示，雖然新西蘭房地產(chǎn)市場也存在一些長期問題，但由于新西蘭央行采取的一系列政策，加上住房供應的增加，目前，新西蘭房價大幅回調(diào)的風險正趨于緩和。
　　然而無論在哪里，關于房地產(chǎn)市場的未來去從，意見都不會統(tǒng)一。市場信號復雜讓人難以預測未來走勢。
　　房地產(chǎn)分析人士Alistair Helm日前分析，房價的增速有望在今年放緩。
　　新西蘭西太平洋銀行Westpac近日發(fā)布的報告則認為，新西蘭房地產(chǎn)市場即將進入下行期。在其*7新西蘭房地產(chǎn)市場分析報告中，Westpac銀行首席經(jīng)濟學家Dominick Stephens指出，新西蘭房地產(chǎn)市場已經(jīng)渡過一個溫和復蘇期，房產(chǎn)上漲不可能持續(xù)不變。
　　“隨著利率上漲，新西蘭房地產(chǎn)市場將面臨下行的壓力，下跌并非意料之外。”Dominick Stephens說。
　　Westpac銀行認為現(xiàn)階段的移民大潮有望在2015年以后有所消退，屆時也會伴隨著房價的下滑。凈移民對房價起到的推動作用有限，移民熱潮應該是短暫的。
　　Dominick Stephens說，與此同時，利率預計會持續(xù)上漲，讓房價進一步承受壓力。
　　“然后普遍衰退隨之而來”。（文章來源：樂居）

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