在進入采訪室之前，49歲的招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞對可能遇到的提問應(yīng)有預(yù)期。今年是招商地產(chǎn)創(chuàng)立30周年，服務(wù)14年的老兵賀建亞接棒新局。“千億收入，百億利潤”的既定目標下，所有人都關(guān)心，而立之年的招商地產(chǎn)何以達至？
　　針對外界“林少斌內(nèi)斂，而賀進取”的多數(shù)評論，賀建亞直率化解，說，“我不太接受這個評價，因為進取是猛將，猛將與蠻干關(guān)聯(lián)度很大。招商局一直要求我們規(guī)模、質(zhì)量、效益均衡發(fā)展，我們認同這一點。”
　　采訪中，他將當下行業(yè)盛行的唯規(guī)模論評價為不良傾向，并且對高周轉(zhuǎn)的住宅公司提出了不同意見。“這類公司還有什么？”賀建亞說，“招商地產(chǎn)有200萬平米非住宅物業(yè)可運營，34%的平均復(fù)合增長速度也不低。”然后，他話鋒一轉(zhuǎn)，“我們跑到今天，會有遺憾，但是時間是追不回來的。也許我們可以在資源配置中適度進取些，將杠桿用得稍高一些，那肯定比現(xiàn)在更好。”
　　新局之年，賀建亞主打的還是產(chǎn)品牌。除了繼續(xù)擴大在蛇口的園區(qū)經(jīng)驗，他對標豐田汽車，要做I love和I hope的剛需、改善型住宅系列，IMIX復(fù)合業(yè)態(tài)園區(qū)，以及做一個城市“沒有多少購物業(yè)態(tài)”的生活體驗項目。在采訪中，賀建亞還透露了養(yǎng)老地產(chǎn)愿景。“我們在養(yǎng)老領(lǐng)域研究了5年。”他說。
　　2013年，招商地產(chǎn)新增土地儲備規(guī)劃建筑面積高達590萬平米，但賀建亞覺得，未來8—10年，招商將把進入的城市數(shù)量控制在30個左右，“不需要把紅旗插遍中國，我們絕不會進入一個城市就死守。”
　　兩個小時的訪問時間里，賀建亞展現(xiàn)了他對30年積淀的招商地產(chǎn)全方位的認知，他也坦率談及了當下的小股操盤、合伙人制與股權(quán)激勵，以及時髦的互聯(lián)網(wǎng)思維。
　　談規(guī)模與30周年
　　新浪樂居：今年是招商地產(chǎn)成立30周年，站在這個節(jié)點上，你們最想向外界傳遞的是什么？
　　賀建亞：招商地產(chǎn)到了而立之年，現(xiàn)在在認真思考未來怎么做。我們最想傳遞的依然是家在情在的口號，這個品牌與做綠色地產(chǎn)是一脈相承的，從原來的綠思想、綠建筑、綠社區(qū)到現(xiàn)在的綠生活。做綜合服務(wù)也是我們一直堅持的，這在大本營蛇口比較鮮明。物業(yè)服務(wù)是我們的子品牌，基于互聯(lián)網(wǎng)普及，為客戶提供到家服務(wù)，也是家在情在的體現(xiàn)。
　　現(xiàn)在業(yè)內(nèi)評判招商地產(chǎn)特色不鮮明，因為我們的產(chǎn)品和服務(wù)都是多方面的，不是主做住宅，也不是主做購物中心。我們自己也覺得，招商地產(chǎn)的核心競爭力不是特別突出，并沒有哪一項做的特別好。這是30年積淀的經(jīng)驗，也是個教訓(xùn)。
　　新浪樂居：這30年，外界對招商地產(chǎn)相對緩慢的發(fā)展節(jié)奏多有評價。您作為老兵面對新局，是否從中有所反思？
　　賀建亞：招商地產(chǎn)作為上市公司，對股東回報有追求，需要給自己的規(guī)模和利潤創(chuàng)造提點要求，這樣未來在中國市場才會更有話語權(quán)，能做更多事。股東經(jīng)常質(zhì)問我們，說你看過去黃金十年，你們跟萬科一起起步，人家現(xiàn)在都2000億了，你們怎么還是幾百億？我不想辯解我們過去有發(fā)展慢的一面，但也不是妄自菲薄說，這事就帶來了絕對的不好。實現(xiàn)千億并不是我們中長期的核心目標，我們還要強調(diào)塑造招商地產(chǎn)的商業(yè)模式和獨特競爭力。
　　從股東層面看，招商地產(chǎn)平均復(fù)合增長速度是不低的，34%左右。企業(yè)層面看，也跑得不慢，我們建了很多不是快周轉(zhuǎn)、上規(guī)模的東西。到年底時是有些企業(yè)實現(xiàn)千億收入，可他們還有什么？我們建造了8個園區(qū)，還有好的寫字樓、酒店這些可持續(xù)運營平臺?？陀^說，我們增長率、利潤沒那么多，但每股盈利蠻好的。現(xiàn)在我們手中有200萬平米左右非住宅物業(yè)，如果回想當年，放棄一些建設(shè)，狠用杠桿，比如把蛇口所有不是當期產(chǎn)生利益的項目都弄掉，是不是這樣就*4？值得反思。
　　我們跑到今天，會有遺憾，回到當年也有愿意做出的調(diào)整和變革，但是時間是追不回來的，歷史是不能再現(xiàn)的。也許我們可以在資源配置和發(fā)展過程中適度進取些，杠桿利用率稍微高一些，那肯定比現(xiàn)在更好。但并不是說現(xiàn)在做的是不對的，招商局一直要求我們規(guī)模、質(zhì)量、效益均衡發(fā)展，我們也認同這一點?，F(xiàn)在行業(yè)內(nèi)有個非常不好的傾向，就是非常強調(diào)規(guī)模，其實不均衡發(fā)展的話，早晚會出問題。
　　新浪樂居：回顧過去30年，您覺得哪些是招商地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點？讓您印象深刻的瞬間是哪幾個？
　　賀建亞：一是我們借殼上市，接受資本市場洗禮。二是2002年招商深圳海月花園的開發(fā)，項目接受市場消費者洗禮，代表招商地產(chǎn)做大規(guī)模住宅商品房的開始。以前都是建寫字樓、經(jīng)適房，從過去的粗放到開始有團隊塑造，項目品牌，建立營銷體系。三是在深圳灣拍地，那是*9次參與政府公開投標土地，接受土地市場洗禮。四是去年香港收購東力變成招商局置地，是招商地產(chǎn)首次收購殼公司反向注資，實現(xiàn)再次上市。之后又立即實現(xiàn)了一次債務(wù)發(fā)債，團隊表現(xiàn)出色。不過現(xiàn)在因為境內(nèi)境外房地產(chǎn)在資本市場都比較低迷，要耐心等。這就是我這些年的體會。
　　談母公司
　　新浪樂居：您提到了蛇口，這也是人們提到招商地產(chǎn)就一定會提到的關(guān)鍵詞，但這么多年過去，蛇口概念仍是招商地產(chǎn)的標簽，從心理上講，你覺得，招商地產(chǎn)有沒有真正走出蛇口？
　　賀建亞：招商非常有成就的就是蛇口。過去30年，我們在蛇口的產(chǎn)品線在升級，最近，我們主動進行區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，做環(huán)境提升，加強配套。蛇口就像我們的延安，是根據(jù)地。
　　但如果說依然走不出蛇口，那我們一定還沒到30歲。招商地產(chǎn)現(xiàn)在在中國近30個城市開發(fā)業(yè)務(wù)，主要做住宅，未來我們很多城市會像蛇口一樣面臨產(chǎn)業(yè)提升，招商并不是在其他地方建造新蛇口，但我們可以利用在蛇口乃至全國其他8個園區(qū)產(chǎn)城融合的經(jīng)驗，來做這件事。在深圳，我們和TCL集團一起做了國際e城，在廣州有清華科技園。這些都是招商地產(chǎn)未來模式轉(zhuǎn)換的重要內(nèi)容，也是競爭力打造的重要基礎(chǔ)。而且，我們還可以依靠招商局集團獨特產(chǎn)融結(jié)合的優(yōu)勢。
　　新浪樂居：擁有一個央企大股東，這的確是你們區(qū)別于其他房企的優(yōu)勢，下一步，招商局集團具體會給你們哪些資源支持？
　　賀建亞：從招商局立場看，未來我們會有效協(xié)同。過去十幾年，招商局集團交通機電、港口業(yè)務(wù)、金融業(yè)都發(fā)展很快，相對來說對地產(chǎn)領(lǐng)域投入是不夠的。但未來不同，中國未來城鎮(zhèn)化和園區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)會有很好發(fā)展空間，所以招商局集團會內(nèi)外協(xié)同，在園區(qū)地產(chǎn)這一塊發(fā)力，招商地產(chǎn)是其中的重要隊伍。
　　招商局集團在中國沿海主要港口都是積極參與者，這些港口不少和蛇口一樣有產(chǎn)業(yè)，這些地方一定會和我們發(fā)生協(xié)同。有港口同事跟我說，我們現(xiàn)在先給你占著碼頭，20年后你來開發(fā)吧。當然沒這么簡單，但我相信招商局帶來的產(chǎn)業(yè)協(xié)同力量很強大。前海現(xiàn)在土地的圈注不是招商地產(chǎn)，只是因為時機不成熟，等到前海破繭而出，未來轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)，這里一定不會少了招商地產(chǎn)的身影，而且我相信我們會扮演重要角色。
　　談業(yè)務(wù)新局
　　新浪樂居: 在產(chǎn)業(yè)之外，未來還有哪些業(yè)務(wù)會構(gòu)成招商地產(chǎn)的核心競爭力？您擔(dān)任招商地產(chǎn)*9負責(zé)人后，會如何扭轉(zhuǎn)過去招商特色不夠鮮明的局面？
　　賀建亞：產(chǎn)品線上，住宅方面，我們是做剛需產(chǎn)品和改善型產(chǎn)品，一個I love系列，針對剛結(jié)婚的年輕人，一個I hope系列，強調(diào)改善型產(chǎn)品均好性。現(xiàn)在是研發(fā)完成，正在各地落地測試過程中，未來希望創(chuàng)建出這兩個產(chǎn)品線品牌。我的對標對象是豐田汽車，在標準化程度那么高的領(lǐng)域都做到了細分，凱美瑞品牌在北美市場長達十年是最暢銷品牌。我們希望做的更精細，而且我認為改善型產(chǎn)品未來潛力更大。
　　非住宅業(yè)務(wù)方面，復(fù)合園區(qū)未來會重點塑造，但在這里面創(chuàng)造獨特品牌是不容易的。我們現(xiàn)在內(nèi)部叫它IMIX，混合業(yè)態(tài)，還在整體研發(fā)中，公司有課題組在提煉業(yè)內(nèi)外經(jīng)驗，會通過2，3年時間，推出招商地產(chǎn)這方面的主打產(chǎn)品，有自己的特色。
　　另外，綜合園區(qū)發(fā)展?jié)摿σ簿薮螅呖谝呀?jīng)驗證了。這方面我們有深入研究，加上國內(nèi)外好經(jīng)驗，會走出一條特色的路。
　　還有是像深圳海洋世界這樣的“城市客廳”項目，它中西合璧，是深圳享受濱海生活、代表國際化的生活方式體驗中心，里面沒多少購物的東西。它會受年輕人歡迎，我們定義為自在，優(yōu)雅，包容的品牌。我們會為合適城市建立符合當?shù)氐?ldquo;城市客廳”，這是我們正在努力的產(chǎn)品線，不大批量做，做成功幾個，短、中、長期都有價值。
　　之外，在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，我們也研究了5年。這是我*9次說。我們有專門課題組，跨部門跨地域研究，做了深入客戶調(diào)查。和招商銀行建立了協(xié)同作戰(zhàn)關(guān)系，未來我們交叉營銷，渠道共享，客戶互換，品牌互動會全面加強。去年通過招商銀行的私人理財部，我們調(diào)查了珠江三角洲有錢人生活方式和訴求的變化，對他們的養(yǎng)老、健康考慮，都有詳實數(shù)據(jù)。現(xiàn)在國內(nèi)沒有成功案例，海外東西可借鑒，但不能照抄。招商有金融業(yè)保險業(yè)體系，我們有渠道優(yōu)勢。當然也不是只面向高凈值客戶。
　　將來養(yǎng)老領(lǐng)域*5的挑戰(zhàn)是信賴問題，要靠品牌號召力。我在國外看到一個案例，口號是worry-free,金字塔尖客戶把海邊豪宅賣了，到這個社區(qū)去，他能得到精神滿足，過有尊嚴的生活。這個小區(qū)只有2個管理人員，基本靠自治。
　　我們想學(xué)招商銀行，它是亞洲a1銀行，是客戶滿意、值得尊敬的企業(yè)。在房地產(chǎn)界，現(xiàn)在還沒有地產(chǎn)行業(yè)的招商銀行，我們希望把自己鍛造成像招商銀行在銀行界的地位。目前一方面追求表面性數(shù)字化的指標，也要鍛造能力，得到客戶認同、競爭對手的尊敬，和好的社會形象。
　　談個人管理風(fēng)格
　　新浪樂居：現(xiàn)在您是招商地產(chǎn)的*9責(zé)任人，相比于林少斌的風(fēng)格，外界更傾向于用“進取”一詞評價您，您怎么看？您想給招商地產(chǎn)留下什么樣的管理烙??？
　　賀建亞：我看過一些說法，說林少斌是低調(diào)、內(nèi)斂、平穩(wěn)，說我進取，我不太接受這個評價，因為進取的猛將和蠻干關(guān)聯(lián)度很高。招商是智慧增長，強調(diào)有價值、有效率，不是野蠻、粗放增長。未來我們不是靠簡單增加負債率或不斷買更多土地，讓規(guī)模迅速擴張來體現(xiàn)增長。我相信開辟新業(yè)務(wù)會為企業(yè)帶來新活力，管理也很重要。以前行業(yè)內(nèi)有這樣的現(xiàn)象，看準時機勇于一搏，加上團隊也強，大牛市里就一下子起來了，但一旦形勢判斷錯誤，執(zhí)行力沒到位，就難了。行業(yè)內(nèi)跑贏大市是很難的，但只要你跑得快，不一定要比跑得最快的那個快。
　　現(xiàn)在招商地產(chǎn)在大家心目中形象還不太清晰，大家對我們的業(yè)務(wù)、管理特點，文化品牌等印象都不是很深刻。要說我留下什么管理烙印，也就是再過3、5年，別人提起招商地產(chǎn)時，腦海中會有很鮮明的印象。不論是公司形象還是產(chǎn)品特點，都是要著力創(chuàng)造的。我們要商業(yè)成功，也要做出特色。
　　新浪樂居：您認為不需要用不斷買土地、讓規(guī)模擴張來體現(xiàn)增長。而去年，招商地產(chǎn)在土地市場變得高調(diào)，拿地總建面高達590萬平方米，這是你們城市覆蓋面擴大的信號嗎？招商如何處理深耕城市和覆蓋城市的關(guān)系？
　　賀建亞：去年我們拿地比以前多，但沒有拿一塊地王。招商地產(chǎn)現(xiàn)在既有有效城市的覆蓋面問題，也有在目標城市深耕的問題。我們以住宅為主，為全國發(fā)展建立一定規(guī)模，沒有有效城市覆蓋不行，數(shù)量太多也不行，我們絕不會進入一個城市就死守。招商地產(chǎn)既不會像融創(chuàng)只聚焦6—8個城市，也不會像萬科30—50個城市鋪的那么廣。目前來看，我們覺得未來8—10年，能發(fā)展到30個左右城市就足夠了，不需要把紅旗插遍中國。
　　我們是先從一線城市干起來的，我也反思，如果過去幾十年不離開一線城市，會不會發(fā)展得更好？從資源配置看是這樣，這是深耕的道理。但有時死守也帶來問題。現(xiàn)在大家覺得一線城市競爭激烈，其實也還有很多其他機會，比如舊改、養(yǎng)老地產(chǎn)機會?，F(xiàn)在我們還在北京合作幾個科技文化產(chǎn)業(yè)項目。我覺得深耕不是簡單在這里擴大再生產(chǎn)，也是轉(zhuǎn)型發(fā)展。
　　談局勢
　　新浪樂居：房地產(chǎn)最近在資本市場表現(xiàn)不佳，你們的再融資方案也擱淺了，原因是什么？現(xiàn)在有沒有想出新辦法？
　　賀建亞：這次再融資是以資產(chǎn)置換為主，市場融資為輔，但增發(fā)方案中止，很令人遺憾。我們已經(jīng)5年沒有再融資了，其實到現(xiàn)在，絕大多數(shù)上市房企都沒有做過再融資，這是房地產(chǎn)行業(yè)的不正?，F(xiàn)象。去年我們在香港做招商置地，發(fā)現(xiàn)在那，好公司一年發(fā)8次債沒問題，但內(nèi)地就不行。我希望中國資本市場改革力度更大些，更市場化一些，否則，到年底，依然也不會有大的房地產(chǎn)公司能在資本市場實現(xiàn)股本擴充。
　　反過來，我們也在設(shè)計新方案，優(yōu)先股，B轉(zhuǎn)H，都有深入研究。在資本市場，我們是堅決要做股本方面有效擴充的，要考慮多年股東的需求。但市場也有很多限制性條件，現(xiàn)在因為股價表現(xiàn)不行，香港資本市場對房地產(chǎn)不看好，也是發(fā)不了，還是要等一等，或者用債務(wù)融資來解決。我們也覺得無奈，現(xiàn)在只有繼續(xù)研究吧。
　　新浪樂居：近一段時間，市場弱勢特征不減，對此您怎么看？
　　賀建亞：我們公司戰(zhàn)略發(fā)展部有內(nèi)外研究，做形勢分析。到去年4季度，全國成交量、房價都積累到歷史高度，市場好的有點過分，高處不勝寒，這會透支未來?，F(xiàn)在是經(jīng)濟規(guī)律使然，月盈就虧。我覺得中國存在供需問題，不斷擴大供應(yīng)，需求過度透支未來，房價不斷上揚，都會帶來代價。
　　再這么價量齊升，對行業(yè)也是危險的，越走得遠，調(diào)整幅度越深，危害力越大。所以現(xiàn)在市場需要一個過程，就像坐飛機時顛簸，顛簸正常，但顛簸太大會失去平衡。行業(yè)調(diào)整是必然和應(yīng)該的，我只希望不要過度調(diào)節(jié)，漲跌過猛都會產(chǎn)生大問題和動蕩。作為企業(yè)，我們要有危機管理，有一定預(yù)見性，調(diào)整后才能走的更平穩(wěn)。
　　談時髦話題
　　新浪樂居：萬科引入小股操盤和事業(yè)合伙人制，在合作開發(fā)方面，招商地產(chǎn)是何態(tài)度？你們今年也開始頒出股權(quán)激勵方案，是出于什么考慮？
　　賀建亞：我們看重合作，但合作非常講究對象，要慎選合作伙伴。小股操盤，這種開放式跟很多企業(yè)的合作風(fēng)險很大，我們更愿意找志同道合者長期干，會盡可能減少短期內(nèi)合作一單一單的生意，因為管理風(fēng)險大。
　　另外，招商的股權(quán)激勵研究2008年就開始，今天能實現(xiàn)是剛好能做了。但也許它不是一個a1方案，可有總比沒有強，至少企業(yè)核心骨干和股東利益追求會更一致，能建立起對核心管理層股權(quán)激勵的機制，現(xiàn)在是股權(quán)激勵的象征意義大于實際意義，以后則未必。
　　現(xiàn)在我們是1400多萬股，因為受到的拘束會多一些。招商局早就實現(xiàn)了跟投制度，但房地產(chǎn)領(lǐng)域是重資本，你帶人去跟投會侵占其他股東利益，傳統(tǒng)大型房地產(chǎn)項目上是很難實現(xiàn)經(jīng)理人跟投的，地價也沒法按比例配合上。而且不能同股同權(quán)，不然上升到一定程度就是國有資產(chǎn)流失了。
　　新浪樂居：現(xiàn)在很多房企觸網(wǎng)，企業(yè)家們覺得互聯(lián)網(wǎng)思維越來越重要，這方面，招商地產(chǎn)是否也有相應(yīng)的動向？
　　賀建亞：關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)思維，招商內(nèi)部進行了激烈的討論。我算是學(xué)IT的，認為改變了生活方式的東西，任何人、企業(yè)都不應(yīng)該忽視。但互聯(lián)網(wǎng)就包攬一切嗎？企業(yè)不觸網(wǎng)就完蛋嗎？我不這么看。房地產(chǎn)領(lǐng)域，我覺得重要的是利用互聯(lián)網(wǎng)思維，特別是互聯(lián)網(wǎng)和消費者之間的緊密聯(lián)系。
　　比如現(xiàn)在從買地到銷售，多是粗放的分析判斷，買前和這塊地的對應(yīng)客戶缺乏深入聯(lián)系，感性判斷絕對大于理性分析。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，把C2B做成一種生意模式不太容易，但利用客戶數(shù)據(jù)，可讓企業(yè)的房地產(chǎn)重投資和面對的人早點建立緊密聯(lián)系，避免項目推廣時才發(fā)現(xiàn)定位有重大偏差。
　　應(yīng)該用移動互聯(lián)網(wǎng)更好鎖定客戶，跟客戶加強粘性。中介代理行業(yè)在移動互聯(lián)網(wǎng)如果不做出深刻變革，挑戰(zhàn)將是非常大的，物業(yè)管理必須和移動互聯(lián)網(wǎng)緊密聯(lián)系。但是傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)被移動互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)取代并不容易。

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