10月18日，中國光大控股(10.66, -0.02, -0.19%, 實(shí)時(shí)行情)一紙公告，將李嘉誠拋售內(nèi)地物業(yè)的傳聞坐實(shí)。
　　根據(jù)公告，李嘉誠家族擁有的長江實(shí)業(yè)(124, 0.70, 0.57%, 實(shí)時(shí)行情)和和記黃埔(96.65, 0.90, 0.94%, 實(shí)時(shí)行情)已將其所持東方匯經(jīng)中心股份，轉(zhuǎn)讓給光大控股旗下全資附屬鉆機(jī)集團(tuán)與HYZL 1及HYZL 2，作價(jià)約71.6億元人民幣。
　　東方匯經(jīng)中心位于上海浦東新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，目前物業(yè)正在建筑當(dāng)中，目標(biāo)竣工日為2014年6月30日。
　　這已經(jīng)是今年內(nèi)李嘉誠第二次出售內(nèi)地物業(yè)。8月末，長和系將廣州西城都薈項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，作價(jià)約26億元人民幣。
　　綜觀李嘉誠在數(shù)次經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期中的舉動(dòng)，很多投資界人士認(rèn)為上述拋售行為并不奇怪。值得研究的是，李嘉誠拋售資產(chǎn)的節(jié)點(diǎn)，往往正是該項(xiàng)資產(chǎn)所處的行業(yè)位于頂點(diǎn)之時(shí)。“低吸高拋”，一向是李氏家族慣用的投資套利手段。
　　中國房地產(chǎn)市場是否又到了拐點(diǎn)之時(shí)？本報(bào)記者采訪諸多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，其均觀察到，進(jìn)入四季度，各地地價(jià)依舊快速攀升，加之今年房價(jià)同比上漲大超預(yù)期，后期高層對(duì)于房地產(chǎn)市場的干預(yù)將加大，不排除一些涉及土地出讓、信貸金融以及房產(chǎn)稅的政策將快速亮相。
　　在此背景下，CRIC研究中心調(diào)研結(jié)果顯示，四季度房地產(chǎn)經(jīng)理人降價(jià)預(yù)期明顯增加。
 
　　“低吸高拋”的買賣
　　東方匯經(jīng)中心曾于2012年9月19日啟動(dòng)全球租賃，彼時(shí)，長江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國雄稱，要將之打造為上海新的頂級(jí)商業(yè)地標(biāo)。
　　但時(shí)隔一年后，長實(shí)卻選擇了出售套現(xiàn)。此時(shí)距其開發(fā)該項(xiàng)目已過去7年。據(jù)上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，此次拋售，長和系將從中賺取超過30億元的收益。
　　而在8月末被拋售的西城都薈，是位于廣州荔灣老城區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，在長和系看來，這也已經(jīng)不再是一項(xiàng)適合長期持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
　　據(jù)廣州商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，西城都薈2006年落成之后由于招商以及規(guī)劃變更等原因，一再推遲開業(yè)時(shí)間，目前接近三分之一的商鋪還處于空置狀態(tài)。
　　但是，由于西城都薈的拿地時(shí)間更為長遠(yuǎn)，地價(jià)和造價(jià)低廉，其轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的利潤相當(dāng)可觀。
　　本報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，在上一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整周期中，2008-2009年，長和系也曾拋售多個(gè)內(nèi)地物業(yè)。
　　事實(shí)上，這一輪周期中，被成為 “李超人”的李嘉誠對(duì)于中國房地產(chǎn)市場的看淡，似乎早已開始。2012年，長和系便開始放緩在內(nèi)地的投資。數(shù)據(jù)顯示，2012年全年，長和系僅在上海拿下一幅14萬平方米的住宅用地，今年前8個(gè)月內(nèi)，也僅拿下南京一幅地塊。
　　放緩的依據(jù)之一是內(nèi)地房地產(chǎn)投資回報(bào)變低。長江實(shí)業(yè)財(cái)報(bào)顯示，在2012年實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益100億港元，低于2011年的112億港元；2013年上半年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收益38億港元，同比2012年上半年的60億港元減少了22億港元。從持有物業(yè)的回報(bào)率來看，和黃去年的年報(bào)顯示，其地產(chǎn)及酒店類業(yè)務(wù)中的租金收入，也較2011年下降1%，至38億港元。而被出售的廣州西城都薈廣場的回報(bào)率僅為7%，東方匯經(jīng)中心所在的陸家嘴寫字樓的租金回報(bào)僅約5%。
　　長實(shí)董事郭子威也對(duì)記者表示，公司出售內(nèi)地部分物業(yè)是出于穩(wěn)健的投資考慮，“今天賣出去，明天價(jià)格合適還可能再買回來。”
　　盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖認(rèn)為，上述拋售行為，表明李嘉誠認(rèn)可中國房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)到達(dá)一個(gè)相對(duì)高位。
 
　　港資拋售分拆潮
　　與李嘉誠類似，今年密集拋售物業(yè)的港資開發(fā)商不在少數(shù)。
　　年初，華人置業(yè)(21.8, -0.05, -0.23%, 實(shí)時(shí)行情)主席劉鑾雄拆售旗下銅鑼灣一帶的商場和其他各處資產(chǎn)，套現(xiàn)逾70億港元；鷹君集團(tuán)(27.45, 0.10, 0.37%, 實(shí)時(shí)行情)則拆售酒店套現(xiàn)100億港元，南豐集團(tuán)也以近30億港元出售旺角全幢商廈。此外，香港中原集團(tuán)的創(chuàng)始人施永青，也將自己持有物業(yè)的比例大幅降低到30%。
　　“李嘉誠常用拆分上市與業(yè)務(wù)處置售賣兩種方法籌資。其所做交易的時(shí)點(diǎn)頗有深意。”香港一位長期關(guān)注長和系的投資機(jī)構(gòu)高管表示。
　　本報(bào)記者獲悉，除了出售物業(yè)，長和系還有意以分拆物業(yè)方式套現(xiàn)相關(guān)資產(chǎn)。
　　“房企做REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)一般傾向于選擇升值潛力及回報(bào)有限的物業(yè)，在租金回報(bào)穩(wěn)定、估值高峰時(shí)打包上市脫手，既可以套現(xiàn)又可以騰出資金投資其他項(xiàng)目。”
　　上述投資人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利貢獻(xiàn)和增長居于長和系七項(xiàng)業(yè)務(wù)的中間水平，將其中已開發(fā)成熟、盈利概念已窮盡的項(xiàng)目拆分出去，既有利于獲取融資，也有利于提升集團(tuán)的整體盈利能力。由于這些項(xiàng)目一般還會(huì)有穩(wěn)固的現(xiàn)金流入，信托方式比較適合利用這些物業(yè)套現(xiàn)可觀現(xiàn)金回報(bào)。
　　歷史上，長實(shí)多次在行業(yè)發(fā)展高位，把手上已成熟的出租物業(yè)分拆上市，長實(shí)旗下置富產(chǎn)業(yè)信托于2003 在新加坡上市，今年4月再以“介紹上市”形式在港上市；旗下泓富產(chǎn)業(yè)信托(2.36, 0.00, 0.00%, 實(shí)時(shí)行情)于2005 年上市；2011年，長和系持有的北京東方廣場便分拆為匯賢房地產(chǎn)信托上市，套現(xiàn)逾60億港幣。
　　2012年底，長和系曾試圖分拆酒店物業(yè)上市，由于市場低迷投資者興趣不高而作罷。但據(jù)接近長實(shí)的人士透露，李嘉誠并未放棄分拆酒店的想法，時(shí)機(jī)成熟仍有可能發(fā)行酒店房地產(chǎn)信托；而一旦國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)金融配套制度實(shí)施，長和系位于內(nèi)地上海、重慶、青島等地的多個(gè)持有型物業(yè)，也有可能推出分拆上市的計(jì)劃。
　　事實(shí)上，除了李嘉誠外，香港大型地產(chǎn)公司也紛紛加入分拆業(yè)務(wù)潮。其中，新世界重啟分拆新世界酒店建議；嘉里亦擬分拆嘉里物流。有計(jì)劃分拆的公司還包括眾安房地產(chǎn)、瑞安建業(yè)(9.12, -0.04, -0.44%, 實(shí)時(shí)行情)等發(fā)展商。
 
　　調(diào)控收緊地產(chǎn)承壓
　　對(duì)于李嘉誠拋售內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)，萬科董事會(huì)主席王石[微博]也予以關(guān)注，王石還曾多次警告國內(nèi)一二線城市的高房價(jià)、高地價(jià)存在泡沫。
　　而時(shí)近年底，對(duì)于高房價(jià)、高地價(jià)擔(dān)憂的情緒，也在房地產(chǎn)開發(fā)商中蔓延開來。“今年政府基本上沒有管控房地產(chǎn)，我們都覺得太奇怪了，”深圳一家大型開發(fā)商負(fù)責(zé)市場銷售的人士對(duì)本報(bào)說，今年深圳房價(jià)同比或超20%，但相關(guān)限價(jià)等政策執(zhí)行得并不嚴(yán)厲，除了年初的國五條外，再也沒有任何管制，年內(nèi)銷售非常順暢。
　　不過，該人士向記者透露，“深八條”出臺(tái)前后，深圳的限價(jià)政策已經(jīng)收緊，一些定價(jià)較高的項(xiàng)目不給批預(yù)售證了；此外，深圳市有關(guān)部門計(jì)劃把安居型商品房納入新房價(jià)格體系，間接地讓房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)降下來。
　　另一方面，房價(jià)的上漲也達(dá)到了一個(gè)前所未有的高度，加劇了調(diào)控預(yù)期，“22日統(tǒng)計(jì)局將公布70城市房價(jià)指數(shù)，預(yù)計(jì)一線城市房價(jià)同比很可能全部超過20%，環(huán)比漲幅也有可能繼續(xù)加大。”北京中原地產(chǎn)[微博]研究總監(jiān)張大偉[微博]說，預(yù)計(jì)在公布房價(jià)數(shù)據(jù)后，房價(jià)漲幅較快的部分城市，很可能會(huì)推出各地的加碼調(diào)控細(xì)則，抑制一下已經(jīng)有所失控的房價(jià)。
　　房地產(chǎn)的長效機(jī)制也將提上日程。一家大型央企上海區(qū)域有關(guān)人士透露，據(jù)其了解，明年房產(chǎn)稅極大可能會(huì)大面積鋪開實(shí)施；而在即將到來的三中全會(huì)上，有關(guān)供地制度改革、土地出讓金的支配使用，或?qū)⒂忻鞔_說法。
 
　　文章來源：新浪財(cái)經(jīng)