銀行對房貸新政的博弈只是個開頭——易憲容，這篇10月12日上午10點28分*7出來的業(yè)界評論請盡快看完哦，因為我們還有更多的業(yè)界評論的文章等著你哦。
　　9月30日，央行及銀監(jiān)會下發(fā)的房貸新政，就是讓已經(jīng)持有住房，并還清銀行貸款的購買住房者可享受貸款優(yōu)惠條件，期望讓更多投資者再次涌入市場，以便消化各地積壓過多的住房庫存。
　　對此政策，市場反映很大，不少房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為這是央行一項難得的救市政策。這項政策的出臺將會掀起國內(nèi)又一輪炒房熱潮，國內(nèi)房地產(chǎn)市場又會出現(xiàn)“驚天大逆轉(zhuǎn)”。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛取消了在房貸新政出臺之前住房銷售中的各種優(yōu)惠，甚至于也讓房價立即上漲，以引誘住房的投資者再次進(jìn)入市場。
　　不過，這次房貸新政到底對市場會影響多大？是否能夠把正在周期性調(diào)整中的房地產(chǎn)市場中斷？是否能夠完全改變當(dāng)前市場的預(yù)期，并讓住房投機(jī)投資的需求全面地釋放出來？等。對于這些問題的答案，關(guān)鍵還是取決于國內(nèi)銀行對房貸新政的博弈。
　　可以說，這次房貸新政對住房按揭貸款的全面放松比起2008年131號文件來說有過之而無不及。比如，對首套住房貸款的優(yōu)惠條件又回到了歷年來的*3惠水平。同時，對住房消費(fèi)首套住房的認(rèn)定，政策進(jìn)行了全面泛化，認(rèn)為只要還清了銀行貸款，持有兩套以上的住房可以認(rèn)定為首套。而商業(yè)銀行則進(jìn)一步泛化，只要還清銀行貸款，持有多少住房都可認(rèn)定為首套，其貸款就可享受相應(yīng)的優(yōu)惠條件。
　　正如我以前一直在強(qiáng)調(diào)的，房貸新政對住房消費(fèi)全面泛化，它所指向的對象只剩下住房投資投機(jī)者（因為，這個房價下真正住房消費(fèi)者沒有能力再進(jìn)入市場）。而這種對首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的重新設(shè)定，也是在誘使已經(jīng)購買住房的貸款者還清貸款，這樣就有了購買獲得優(yōu)惠貸款的資格。
　　10月8日上班之后，國內(nèi)各大銀行紛紛表態(tài)支持房貸新政，并陸續(xù)出臺了房貸新政細(xì)則。可以說，作為國有的大銀行，這些銀行的主事者都是由上級部門所任命，而不是由市場選擇而來，因此，國家的重大政策只要出臺，肯定出來說支持。因為這些主事者更多的是對任命他的部門負(fù)責(zé)，而不是主要對銀行負(fù)責(zé)。但新的政策涉及到股東的利益及經(jīng)營者的利益時，銀行對新政策的執(zhí)行不會照樣畫葫蘆，而是會采取一種利益博弈的過程。因此，銀行對房貸新政的反映并非如房地產(chǎn)企業(yè)所預(yù)期的那樣又會回到2008年的那樣狀態(tài)，對住房信貸就價格及規(guī)模全面過度寬松，反之，銀行可認(rèn)同新政所泛化的住房消費(fèi)，即認(rèn)貸不認(rèn)房，但住房按揭利率水平與房貸新政前只有些許差別，變化不大。可以說，這只是銀行對房貸新政博弈的開始。
　　何也？因為，近年來國內(nèi)金融市場的融資結(jié)構(gòu)、價格水平及按揭貸款潛在風(fēng)險等方面的情況也與2008年下半年相比不可同日而語。首先，從國內(nèi)金融市場的融資結(jié)構(gòu)來看，在2008年下半年，國內(nèi)銀行貸款占整個社會融資規(guī)模的的比重在90%以上，而到2014年這個比重已經(jīng)下降到50%以下。而國內(nèi)銀行信貸規(guī)模所占比重的快速下降，一方面說明了受各種信貸規(guī)模監(jiān)管條例的限制，國內(nèi)銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張能力在逐漸地下降，另一方面也意味著國內(nèi)銀行也正在突破這種信貸規(guī)模的管制，把表內(nèi)業(yè)務(wù)不斷地移到表外。這就是有了國內(nèi)影子銀行盛行。或國內(nèi)銀行對表內(nèi)的信貸規(guī)模擴(kuò)張動力不足。
　　其次，受影子銀行及互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式增長的沖擊，國內(nèi)金融市場的價格水平全面上升。2008年下半年，國內(nèi)銀行之所以愿意對首套住房按揭貸款利率7折優(yōu)惠，因為，當(dāng)時銀行的負(fù)債成本主要是活期存款利率。當(dāng)時的活期存款利率不僅低到0.35%，而且也占當(dāng)時銀行存款比重達(dá)60%以上。所以，即使當(dāng)時銀行對住房按揭貸款利率7折優(yōu)惠，其利差水平仍然可達(dá)3厘以上。當(dāng)時銀行只要規(guī)模擴(kuò)張，一定是贏利不差。
　　但是，目前國內(nèi)金融價格的情況已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。一是由于這幾年國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長及銀行理財產(chǎn)品頻繁推出，從而使得銀行活期存款所占存款的比重越來越小。這就意味著國內(nèi)銀行的融資成本全面上升。二是目前銀行的一年期存款利率在3厘左右，但銀行的一年期理財產(chǎn)品的利率都會在5厘以上。在這種情況下，必然導(dǎo)致國內(nèi)銀行的負(fù)債成本全面上升。如果國內(nèi)銀行對住房按揭貸款也如2008年下半年那樣采取下限政策，或7折優(yōu)惠，那么5年期以上的按揭利率就會下降到4.58厘。如果國內(nèi)銀行以這個按揭利率發(fā)放貸款，也就意味著銀行做一筆貸款虧損一筆。這不僅會影響到銀行業(yè)的贏利水平，也會直接損害銀行信貸員的利益。因為，銀行的贏利水平不僅是各銀行業(yè)績的主要考核指標(biāo)，也直接與信貸員的獎金掛鉤。三是由于國內(nèi)銀行負(fù)債成本全面上升，從而使得到國內(nèi)銀行的利差一直在下降。所以，任何有損于銀行贏利的業(yè)務(wù)，銀行肯定會十分慎重。
　　第三，更為重要的是，在2008年下半年，住房按揭貸款一直為銀行稱之為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因為，在那幾年，國內(nèi)住房市場之價格只是在上漲，從而沒有出現(xiàn)象樣的下行調(diào)整。對于住房按揭貸款來說，只要房價在上漲，住房按揭貸款的風(fēng)險就會越來越小。而且，房價在上漲時不僅貸款風(fēng)險小，而且由于每項住房按揭貸款規(guī)模都很大，按揭貸款風(fēng)險同質(zhì)性高，這自然降低了銀行做按揭貸款的營運(yùn)成本。所以，在當(dāng)時的條件下，國內(nèi)銀行有較強(qiáng)的動力對按揭貸款規(guī)模的快速擴(kuò)張。
　　但當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了一個巨大的泡沫，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險也越來越大?？梢哉f無論政府采取什么救市政策，房地產(chǎn)泡沫破滅只是時間問題。只要房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)價格快速下跌，那么住房按揭貸款的風(fēng)險很快就會顯現(xiàn)出來。比如，今年上半年，國內(nèi)一些地方只是房價些許的下降，國內(nèi)各銀行不良貸款及不良貸款率都全面上升。在這種情況下，住房信貸不僅不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，反而有可能成為雞肋，銀行對這類資產(chǎn)不會有很大興趣。
　　在這樣的情況下，國內(nèi)銀行對房貸新政的博弈可能是，一方面全面認(rèn)可央行對住房消費(fèi)的全面泛化，以此鼓勵住房投資者還清貸款再進(jìn)入市場。另一方面，由于當(dāng)前金融市場條件變化很大，國內(nèi)銀行對再進(jìn)入住房市場購買住房給出的信貸優(yōu)惠條件，并不會取新政的規(guī)定下限，比如按揭貸款利率，而只是小幅調(diào)整。如果銀行感覺到這種住房按揭貸款僅是雞肋，今后還可能讓按揭貸款利率上升、信貸規(guī)模收緊。今后的一切都在利益博弈中，而不僅僅政策的規(guī)定而已。更為嚴(yán)重的是，如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場風(fēng)險不能通過房貸新政化解，那么銀行的這種博弈會更加頻繁，銀行對住房按揭貸款興趣更是會減弱。對此，想借房貸新政進(jìn)入的住房投資者不可掉以輕心。

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