過度救市只會加劇市場恐慌預(yù)期——易憲容

　　可以說，從今年5月份開始，政府救樓市之政策出臺一波又一波，出臺的救樓市政策一次又一次超出市場預(yù)期。先是各地方政府紛紛地放松各種限購限貸政策。在這些地方政府的救市政策中，不僅面面具全，而且救市政策之力度，一個(gè)比一個(gè)大，甚至于知不可而為之（即許多本來不在地方政府職權(quán)范圍政策，也一并出臺，如果放松銀行按揭貸款）。后有，央行的房貸新政，遠(yuǎn)超出市場預(yù)期，即放棄以往一直堅(jiān)持的原則（遏制住房買賣的投機(jī)投資），采取對住房消費(fèi)全面泛化的方式，實(shí)際上是鼓勵(lì)住房投機(jī)投資者利用信貸優(yōu)惠政策涌入市場。接著是住房公積金信貸政策全面放開及低無可低的住房交易稅也將減免等。可以說，政府推出救樓市政策如此頻繁與過度、如此違反常理，已經(jīng)到了無可復(fù)加的地步。

　　同時(shí)，可以看到，在政府推出這些過度救樓市的政策之后，反映最快的應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)一些住房中介機(jī)構(gòu)。這些人及機(jī)構(gòu)對政府過度救樓市的反映是，國內(nèi)房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)“驚天大逆轉(zhuǎn)”，或2008年131號文件出臺后的房地產(chǎn)市場大繁榮又會重演。甚至于有些房地產(chǎn)開發(fā)商開始對樓盤的價(jià)格漲價(jià)，以此來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期。更有甚者，有人借此機(jī)會制造輿論，就什么住房按揭貸款的證券化將有10萬億資金涌入住房市場，國內(nèi)房價(jià)將隨按揭貸款證券化更是會上漲等。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)利益者試圖來左右市場預(yù)期的企圖十分明顯。因?yàn)?，房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)利益者十分清楚，在當(dāng)前及房貸新政后的中國這個(gè)以住房投機(jī)投資為主導(dǎo)的市場，房地產(chǎn)市場的走勢及價(jià)格完全是由預(yù)期來決定。如果能夠左右當(dāng)前中國住房市場之預(yù)期，也就能夠左右未來房地產(chǎn)市場走勢。

　　不過，無論是救樓市政策的制定者還是房地產(chǎn)開發(fā)商，不知想過沒有，這種過度的救市政策及過度左右預(yù)期方式，會不會物極必反，反而會造成住房投機(jī)投資者的恐慌預(yù)期呢？因?yàn)?，很簡單，市場決不可低估中國住房投資者智商。這些投資者個(gè)個(gè)都十分精明。他們一定會想，如果中國的房地產(chǎn)市場不是出現(xiàn)嚴(yán)重的問題，如果中國的住房市場不是嚴(yán)重過剩，政府為何會一改常態(tài)，要千方百計(jì)地出臺各種刺激政策讓住房的投資投機(jī)者進(jìn)入市場購買住房呢？因?yàn)?，在?dāng)前高房價(jià)的市場，絕大多數(shù)住房消費(fèi)者是沒有支付能力進(jìn)入住房市場的，有支付能力進(jìn)入住房市場只能是住房的投機(jī)投資者。如果住房的投機(jī)投資者利用各種優(yōu)惠政策進(jìn)入市場，當(dāng)然可以讓嚴(yán)重過剩的住房市場的庫存壓力暫且減弱，但投資者購買這些住房之后，是否能夠脫手又是相當(dāng)不確定的。如果不能夠脫手，或讓下一波的住房投資者來接手，而把購買的住房套到自己手上，那么房地產(chǎn)市場巨大的風(fēng)險(xiǎn)不是要這一波的住房投資者來承擔(dān)嗎？如果這樣，就如2007年上海綜合指數(shù)6124點(diǎn)泡沫破滅之后，所以的股票投資都被套，這一套已經(jīng)有7-8年了，哪一個(gè)投資者可以解套？

　　事實(shí)上，當(dāng)前中國的住房市場，由于早幾年的房地產(chǎn)暴利，自然會吸引各種各樣的資源涌入住房市場，*5量生產(chǎn)住房。這不僅把全國住房市場的價(jià)格全面推高，也會造成全國住房市場的供應(yīng)嚴(yán)重過剩?？梢哉f，當(dāng)前中國住房市場的供應(yīng)過剩問題，并不在于出現(xiàn)了50個(gè)死城，而在于當(dāng)前中國住房市場過剩的供應(yīng)量，如果沒有好的政策（比如農(nóng)民的土地制度放開及全國戶口制度取消，但要推出這些政策目前還沒有看到跡象）全面吸引農(nóng)民進(jìn)入城市，要想靠城鎮(zhèn)居民消化這些過剩的住房供應(yīng)量肯定是猴年馬月的事情。這就是為何政府著急要過度救樓市的原因所在。

　　可以說，一旦住房投資者意識到各地的住房市場供應(yīng)嚴(yán)重過剩，住房投資沒有價(jià)值，那么住房投資者會進(jìn)入市場嗎？反之會退出市場，落袋為安。而讓極少有支付能力的住房消費(fèi)者進(jìn)入市場，想消化這過剩的住房供應(yīng)同樣不知哪一年的事情。從溫州、鄂爾多斯等城市的情況可以看到，這些城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)調(diào)整了幾年。在這過程中，這些城市不僅房價(jià)持續(xù)暴跌，而且住房銷售也全面下降，但是這些城市住房市場并沒有復(fù)蘇，要想復(fù)蘇同樣是猴年馬月的事情。而這種情況已經(jīng)開始向全國許多城市蔓延。最近政府頻繁出臺過度地救樓市政策就在于如此來阻止這種情況蔓延。但國內(nèi)住房投資者一定會明確，人算不如天算，溫州及鄂爾多斯等城市的住房市場，政府救市都回天乏力，難道其他城市的救市會有效果？如果投資者在這種情況下進(jìn)入，不是風(fēng)險(xiǎn)更高嗎？對此，國內(nèi)住房投資者豈能不產(chǎn)生恐慌預(yù)期？

　　可能有人會說，以往政府救樓市，一次又一次都成功了。這次也不會例外。但住房投資者一定更為明白，任何投資都是面對未來的，以往的經(jīng)驗(yàn)當(dāng)然是投資者參考，但它無法用來判斷未來的不確定性。而政府過度的救市及房地產(chǎn)開發(fā)商過度左右樓市預(yù)期，更是為增加中國住房市場的不確定性，投資者豈能對此掉以輕心？

　　總之，最近政府的過度救樓市及中國住房市場所面對的激烈的利益博弈，正在強(qiáng)化國內(nèi)住房投資者的恐慌預(yù)期，而不是讓當(dāng)前的住房市場預(yù)期回轉(zhuǎn)。如果這種現(xiàn)象出現(xiàn)，那么政府的過度救樓市的政策可能會物極必反，就如前幾個(gè)月地方政府迫不急待出臺各種救市政策一樣。對此，市場得密切關(guān)注。

 

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