2014年中央銀行救市難以扭轉(zhuǎn)樓市下行趨勢(shì)——易憲容

　　2014年中央銀行救市難以扭轉(zhuǎn)樓市下行趨勢(shì)——易憲容，這篇財(cái)經(jīng)業(yè)界評(píng)論已經(jīng)在10月21日上午發(fā)布啦，敬請(qǐng)各位網(wǎng)友珍惜高頓網(wǎng)校小編的辛勤勞作。
　　多年來(lái)，我一直強(qiáng)調(diào)，中國(guó)的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)，只要出現(xiàn)周期性調(diào)整，社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中所隱藏的各種問(wèn)題與矛盾都會(huì)暴露出來(lái)，并對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活帶巨大的沖擊與影響?？梢哉f(shuō)，今年以來(lái)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，不僅給整個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大的拖累，增加了整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力，也讓國(guó)內(nèi)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)暴露了出來(lái)。可以看到，無(wú)論是CPI回落到“1”的水平，還是PPI持續(xù)31個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)；無(wú)論是經(jīng)濟(jì)增加值持續(xù)下滑，還是GDP增長(zhǎng)率越來(lái)越低，基本上都是與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整與低迷有關(guān)。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷似乎已經(jīng)超出了政府的預(yù)期，這迫使一向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)表言論的新一屆的政府不得不出手救國(guó)內(nèi)樓市。

　　這次政府救樓市采取了全面出擊的方式。先是地方政府全面放開以往的限購(gòu)限貸政策，后有央行在房地產(chǎn)金融政策上的重大調(diào)整，再有住房公積金政策的放開及可能住房稅的優(yōu)惠。當(dāng)然這些救市政策的重心是央行的房貸新政。央行救市政策的核心就是要求首套住房按揭貸款的利率下限規(guī)定到7折，及還清或沒(méi)有銀行貸款的住房持有者購(gòu)買住房可以享受首套按揭貸款優(yōu)惠?？梢?jiàn)，央行房貸新政遠(yuǎn)超出預(yù)期，其強(qiáng)力與力度都是十分大的（可以說(shuō)，成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家很少會(huì)有政府出臺(tái)住房政策要求商業(yè)銀行這樣做的）。

　　不過(guò)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，央行如此強(qiáng)度的救市政策要扭轉(zhuǎn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)并非易事。因?yàn)?，這次央行救樓市有可能在短期內(nèi)對(duì)部分城市住房市場(chǎng)的成交量有一定刺激作用，或出現(xiàn)短期的回光反照現(xiàn)象，但對(duì)整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整、房地產(chǎn)投資繼續(xù)下滑的趨勢(shì)是不可能的。由此，政府通過(guò)房地產(chǎn)救市想緩解國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力同樣很難減弱。

　　首先，今年以來(lái)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整與以往任何一次有很大不同，即當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求的基本面已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以看到，2011年以前中國(guó)住房市場(chǎng)基本上都是結(jié)構(gòu)性短缺，而目前國(guó)內(nèi)的住房市場(chǎng)是出現(xiàn)了全面的住房供給過(guò)剩。2008年8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商手中尚等待出售的住房大約在110萬(wàn)套左右，2012年中大約在240萬(wàn)套左右，但是目前大約有370萬(wàn)套。也就是說(shuō)，由于2010年以來(lái)大規(guī)模的房地產(chǎn)投資擴(kuò)張，住房市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，住房市場(chǎng)由結(jié)構(gòu)性短缺轉(zhuǎn)化為供給過(guò)剩，再加上未來(lái)一兩還有大量的新增住房供給要上市，整體上說(shuō)，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過(guò)剩。這就是為何央行救市政策的重點(diǎn)放在“去庫(kù)存化”的關(guān)鍵所在。也就是說(shuō)，從最近的政府救市政策來(lái)看，只要能夠去庫(kù)存，能用上什么辦法都行。但實(shí)際上，這些救市政策要化解當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市嚴(yán)重過(guò)剩的住房供給問(wèn)題并非易事。

　　其次，這次央行房貸新政對(duì)早些時(shí)候沒(méi)有實(shí)施任何限購(gòu)的中小城市或絕大多數(shù)三四線城市來(lái)說(shuō)沒(méi)有多少影響。因?yàn)?，一是這些城市本來(lái)就沒(méi)有實(shí)行所謂的限購(gòu)政策，所以放開限購(gòu)對(duì)這些城市根本就沒(méi)有影響；二是我早就說(shuō)過(guò)，對(duì)于這些城市，城市居民的基本居住條件在上個(gè)世紀(jì)80-90年代就已經(jīng)解決，如果這些城市的住房沒(méi)有投資價(jià)值，要想用什么優(yōu)惠條件誘使這些城市的居民進(jìn)入市場(chǎng)并非容易的事情。三是早幾年在房地產(chǎn)投資大潮中，這些城市的住房供給更是比限購(gòu)城市增長(zhǎng)為快，因此，這些城市住房供給過(guò)剩的嚴(yán)重性比其他城市更高。而且這些城市的住房供給總量遠(yuǎn)大于以前限購(gòu)的城市。四是這些城市的住房開發(fā)商不僅規(guī)模小，而且融資成本高，如果住房銷售不流暢，隨時(shí)都有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。如果這些城市如溫州、鄂爾多斯那樣也出現(xiàn)住房市場(chǎng)崩盤，它很快就會(huì)向全國(guó)蔓延，并全面影響國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的預(yù)期。既然央行的房貸新政對(duì)這些城市的住房市場(chǎng)作用有限，這也決定央行救市政策的效果有限。

　　再次，對(duì)央行房貸新政有一定影響的是房?jī)r(jià)過(guò)高、早幾年限購(gòu)政策緊的城市。但是，房貸新政后進(jìn)入這些城市的購(gòu)買住房者基本上是已經(jīng)有住房但沒(méi)有欠銀行貸款的有房者，或住房投機(jī)投資者。對(duì)于這些住房購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，由于他們是可買可不買，買了之后是為了更高的價(jià)格賣出，因此，他們是否進(jìn)入市場(chǎng)，取決于金融市場(chǎng)條件及預(yù)期。就房貸新政來(lái)說(shuō)，解決了這些住房投資者信貸的可獲性問(wèn)題，即可從銀行獲得貸款購(gòu)買住房，但是融資成本及融資杠桿率問(wèn)題沒(méi)有解決（即利率沒(méi)有多少優(yōu)惠，杠桿率不高）。而后兩個(gè)方面是影響投資者預(yù)期收益最為重要的因素。也就是說(shuō)，如果投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)的融資成本高及杠桿低，這會(huì)嚴(yán)重影響投資者的未來(lái)收益水平。再加上這些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于嚴(yán)重的高位（比如北京的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)30，為世界之最）。在這種情況下，投資者會(huì)考慮利用房貸新政進(jìn)入后是否有人來(lái)接盤。還有，盡管中國(guó)到目前為止還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)象樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)同期性調(diào)整，但是美國(guó)、日本、香港、臺(tái)灣、歐洲各國(guó)等房地產(chǎn)泡沫破滅之經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該是知道的，再加上三四城市如溫州等城市所發(fā)生的事情耳聞目睹，這些城市的住房投資者可能會(huì)進(jìn)入住房市場(chǎng)，但是會(huì)十分謹(jǐn)慎。也就是說(shuō)，即使房貸新政對(duì)這些城市有一定的作用，但這些作用也是短期的局部的，住房投資者不可能同2008年那樣涌入住房市場(chǎng)。可見(jiàn)，央行的救市政策同樣不可能化解這些城市的嚴(yán)重過(guò)剩的住房供給。

　　總之，無(wú)論是從全國(guó)住房總體上嚴(yán)重過(guò)剩，還是央行房貸新政對(duì)三四線城市影響不大及限購(gòu)城市投資者心態(tài)來(lái)看，這次央行房貸新政難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整，難以扭轉(zhuǎn)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)整個(gè)下行的趨勢(shì)。這種趨勢(shì)不僅會(huì)繼續(xù)增加國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)帶來(lái)的壓力，也可能引發(fā)國(guó)內(nèi)不少地方住房市場(chǎng)的泡沫陸續(xù)提早破滅。對(duì)此，市場(chǎng)有所準(zhǔn)備嗎？

 

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