“10年了，我還是買不上房，這是為什么?”和買了房的朋友一起談到房子時(shí)，姜曉明常常會這么問。
　　有這種疑問的可不是他一個(gè)人。10年的房價(jià)飛漲，既有投資投機(jī)因買房而暴發(fā)，也有開發(fā)商和地方政府賺得盆滿缽滿，也有很多落寞的人始終買不起房。
　　10年間，被兩只手操控著的房價(jià)一路高漲，令很多人可望而不可即。一只是看得見的手即政府調(diào)控，一只是看不見的手即市場。而這樣翻天覆地的變化，在創(chuàng)刊10年的《中國經(jīng)濟(jì)周刊》中留下了深刻的印記。
 
　　不變的十年——“望房興嘆”
　　那還是10年前。
　　江蘇的姜曉明來到了北京工作，那時(shí)他的月收入是2500元，年收入3萬元，他的年收入比北京城市居民人均可支配收入還高。北京市政府公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年北京城市居民人均可支配收入達(dá)15637.8元，比2003年增長12.6%。
　　這一年，北京二環(huán)和三環(huán)之間的房子的價(jià)格多在6000元/平方米左右，而2004年一季度，北京全市住宅銷售均價(jià)為5826元/平方米。以姜曉明的收入來看，他一年的收入在北京三環(huán)左右還能買上5平方米，換句話說，還能買個(gè)廁所。
　　當(dāng)時(shí)，我國部分城市的房價(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)上漲的勢頭，但是很顯然，那個(gè)漲勢相對還比較平緩。
　　不過房價(jià)的上漲還是入選2004年《中國經(jīng)濟(jì)周刊》評選出的十大民生經(jīng)濟(jì)新聞:據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局月度統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2004年1—11月，我國商品房平均銷售價(jià)格為2759元/平方米，同比上漲12.5%。
　　那是大漲的前夜，有人信誓旦旦，有人充滿懷疑。有的人出手，有的人遲疑。多種因素之下，姜曉明沒有加入買房大軍。當(dāng)時(shí)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》的報(bào)道寫道:房子仍是老百姓一生最簡單的渴求，無數(shù)缺房戶在幻想，何時(shí)房子能像家用電器那樣，出現(xiàn)供過于求后的價(jià)格下降。?
　　2004年年初，地產(chǎn)大亨SOHO中國有限公司董事長潘石屹在不同場合多次表示，2004年北京房價(jià)肯定要漲。潘石屹認(rèn)為，北京市政府從2003年12月3日即停止了所有立項(xiàng)、規(guī)劃土地的審批，1月9日正式下發(fā)文件停止房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批，這就造成了土地供應(yīng)的斷代。
　　潘石屹說，在需求量穩(wěn)定增長的北京市場，供應(yīng)量突然減少，價(jià)格勢必會上漲。
　　不過當(dāng)時(shí)也有人對這種說法提出質(zhì)疑。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會一位負(fù)責(zé)人就向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，房價(jià)上漲的說法是缺乏依據(jù)的。因?yàn)榉績r(jià)上漲的關(guān)鍵是二手房市場的繁榮與否，現(xiàn)在上海的二手房已經(jīng)占到整個(gè)房地產(chǎn)市場交易的50%，而北京的二手房交易量還不足市場的10%，北京在短期之內(nèi)不可能像上海等地一樣形成炒樓現(xiàn)象，所以價(jià)格不會在短期內(nèi)炒高。
　　但在2004年年底，市場即給出了回應(yīng)?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道顯示，2004年，近乎瘋狂的房價(jià)繼續(xù)快速攀升，全國房價(jià)迅速上漲，其中北京上漲5%左右，上海上漲21%，寧波上漲19.9%，天津上漲16.7%，南京上漲16.2%，重慶上漲15%，除北京之外，這些城市均創(chuàng)出8年以來的*5漲幅。
　　到了2005年、2006年，房價(jià)上漲的勢頭仍未停止。以北京市為例，2004年一季度，全市住宅銷售均價(jià)為5826元/平方米，而到了2006年一季度，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)變成了7168元/平方米，2006年三季度則更是達(dá)到了7825元/平方米。即使是一向被認(rèn)為房價(jià)*6的上海，在2005年也被北京反超。統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年北京期房均價(jià)已經(jīng)高出上海27元/平方米。
　　時(shí)至今天，房價(jià)不帶絲毫疲憊地一路上行。
　　國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2013年1—11月份，全國商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%；商品房銷售額69946億元，增長30.7%，這意味著，全國商品房均價(jià)為6312元/平方米，相比于2004年的2759元/平方米，全國商品房均價(jià)上漲了一倍多。
　　與此同時(shí)，北京的很多樓盤均價(jià)上漲均超過5倍，如北京東四環(huán)的珠江帝景、太陽公元等項(xiàng)目。
　　就北京而言，2004年北京樓市均價(jià)為5000多元/平方米，目前均價(jià)則高達(dá)2萬多元/平方米，其成交均價(jià)近10年上漲到了3倍。對于姜曉明個(gè)人而言，雖然他的年收入也達(dá)到了6萬元，比之前翻了一倍，但是10年前他的年收入能在三環(huán)內(nèi)買個(gè)5平方米的廁所，而現(xiàn)在他要在北京三環(huán)內(nèi)買房，買不了2平方米，現(xiàn)在，他只能更加地“望房興嘆”了。
 
　　“越調(diào)越漲”的怪圈
　　與狂奔的房價(jià)相比，“看得見的手”政府的調(diào)控手段也層出不窮。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道顯示，早在2004年時(shí)，中央即著手調(diào)控房地產(chǎn)市場。
　　2005年3月5日，時(shí)任國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中明確提出，2005年“將重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲”。
　　央行*8祭出貨幣政策這把利器:從2005年3月17日起，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。同時(shí)，對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。公積金貸款利率提高0.18個(gè)百分點(diǎn)。
　　盡管央行的調(diào)控舉動在預(yù)料之中，但不少市場人士質(zhì)疑不斷:其一，此次房地產(chǎn)調(diào)控并不是從緊縮開發(fā)商銀根和土地供給上調(diào)控，而是從需求上調(diào)控；其二，房地產(chǎn)商對此反應(yīng)溫和，老百姓卻態(tài)度激烈。
　　2005年3月20日，時(shí)任央行副行長吳曉靈在公開場合澄清:央行的房貸新政正是為了遏制房價(jià)上漲過快的勢頭，保護(hù)百姓購房。
　　但是，大學(xué)畢業(yè)后在上海工作的張婷婷(化名)2005年向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，她對政府的調(diào)控政策有些失望。
　　在央行出手之前，上海的房地產(chǎn)緊縮政策已經(jīng)先行。上海市政府規(guī)定，自2005年3月7日起，個(gè)人購買上海行政區(qū)域內(nèi)普通住房居住不滿一年出售的，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額依5%的稅率征營業(yè)稅，同時(shí)，按應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額計(jì)算征收7%的城建稅、3%的教育費(fèi)附加和1%的河道整治費(fèi)。
　　上海市政府也宣布，對已經(jīng)批準(zhǔn)但兩年以上仍未開工建設(shè)的工業(yè)開發(fā)區(qū)，要堅(jiān)決收回土地，加大土地整治力度。此舉普遍被媒體解讀為政府調(diào)控房價(jià)的開始。
　　然而政府的調(diào)控舉措?yún)s遭到部分學(xué)者質(zhì)疑。北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心的一位專家指出，宏觀調(diào)控控制信貸和土地兩個(gè)閘門，會導(dǎo)致房地產(chǎn)供給變少，進(jìn)一步助長房價(jià)上漲。事實(shí)上，2005年的上海、北京等多個(gè)城市的房價(jià)繼續(xù)在上漲。
　　“房價(jià)到底降不降?看不準(zhǔn)，還是再看看吧，說不準(zhǔn)會有變化。但今年買房恐怕是沒戲了。”張婷婷沮喪地說。在北京工作的姜曉明也放棄了購房的念頭。
　　2006年，建設(shè)部等多部門出臺了調(diào)控措施，其中影響*5的莫過于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
　　2007年9月27日，央行重拳出擊，規(guī)定購買二套房必須首付五成以上，利率上浮1.1倍。
　　樓市風(fēng)向逆轉(zhuǎn)。當(dāng)年12月， 萬科(000002.SZ)董事長王石公開表示“樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)”，與此同時(shí)萬科在全國范圍內(nèi)扛起降價(jià)大旗。2008年3月，潘石屹拋出“百日劇變論”，預(yù)計(jì)樓市將降至冰點(diǎn)。與一手新盤降價(jià)“快跑”相伴，二手房價(jià)也開始“跳水”，主營二手房代理業(yè)務(wù)的中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售、長河地產(chǎn)等地產(chǎn)中介相繼爆發(fā)經(jīng)營危機(jī)，甚至攜款潛逃。連漲幾年的樓市終于出現(xiàn)價(jià)格松動。
　　2008年9月國際金融危機(jī)爆發(fā)，為擴(kuò)內(nèi)需保增長，我國的樓市調(diào)控風(fēng)向發(fā)生了變化。2009年，許多樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了松綁，比如房貸首付下調(diào)，房貸利率下調(diào)。房地產(chǎn)市場就此開始反轉(zhuǎn)，2009年、2010年、2011年這幾年出現(xiàn)了房價(jià)快速上漲。
　　針對這種情況，中央再次開始從緊調(diào)控。2009年起，國內(nèi)保障性住房體系建設(shè)開始啟動。已有數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年年底，全國共開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障房2100多萬套，基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。但目前保障房僅部分解決了居民的安居夢想，短期仍難平衡市場需求。
　　2010年4月國務(wù)院下發(fā)“國十條”，這被業(yè)內(nèi)戲稱為“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策出臺”。其中規(guī)定，第二套住房的首付款比例不得低于50%，房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。
　　2011年調(diào)控再次升級，北京等地出現(xiàn)了針對外地人納稅滿5年才能買房的最嚴(yán)限購政策。而在上海、重慶，房產(chǎn)稅試點(diǎn)拉開帷幕，重慶針對高價(jià)盤和別墅，開始征收房產(chǎn)稅。
　　2013年3月1日，國務(wù)院再次公布樓市調(diào)控細(xì)則，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；個(gè)人售房嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅。不過，這一次調(diào)控中的亮點(diǎn)政策“二手房”出售征20%所得稅的政策只在北京等地落實(shí)，全國大部分城市并沒有嚴(yán)格落實(shí)。
　　市場一怔之后，從2013年5月，房價(jià)再次走勢堅(jiān)挺，樓市依舊沒有走出一邊調(diào)控、一邊上漲的怪圈。
關(guān)注公眾號
快掃碼關(guān)注
公眾號吧
贊71