中國(guó)房地產(chǎn)“供大于求”背后的真問(wèn)題——周俊生

　　以下則是一篇10月22日*7的業(yè)界評(píng)論的文章：中國(guó)房地產(chǎn)“供大于求”背后的真問(wèn)題——周俊生，大家可以慢慢閱讀哦。
　　持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)入今年下半年后，忽然發(fā)生了戲劇性的變化，調(diào)控事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)了一百八十度的大轉(zhuǎn)彎，原來(lái)以遏制購(gòu)買(mǎi)力為主的調(diào)控政策已經(jīng)悄然改為以促進(jìn)成交量為主。幾個(gè)月前，一些地方政府取消限購(gòu)政策還是遮遮掩掩，而現(xiàn)在則已經(jīng)開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)出臺(tái)促進(jìn)購(gòu)房的政策，近期相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的房貸新政、公積金新政，其背后都存在著這樣的意圖。有報(bào)道稱(chēng)，針對(duì)完善二手房交易營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策，有關(guān)部門(mén)正在各大城市和機(jī)構(gòu)之間展開(kāi)調(diào)研，在充分論證的基礎(chǔ)上，未來(lái)有可能作出調(diào)整。而且，未來(lái)如果市場(chǎng)需要，不排除有更多調(diào)整，以降低交易成本，促進(jìn)市場(chǎng)成交。（10月20日《中國(guó)證券報(bào)》）

　　促使政策作出這種重大調(diào)整的原因，是在于監(jiān)管層經(jīng)過(guò)多輪調(diào)研，已經(jīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出了“供大于求”的基本判斷。任何商品一旦發(fā)生供大于求的情況，市場(chǎng)就應(yīng)該自我調(diào)節(jié)，以降低價(jià)格來(lái)解決庫(kù)存，但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻不能簡(jiǎn)單地套用這個(gè)規(guī)律，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)背后，大多有銀行的頭寸撐著，如果房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)控制不住，開(kāi)發(fā)商虧損破產(chǎn)還是小事，銀行跟著出現(xiàn)大量壞賬則是政府所難以承受。正是由于這個(gè)緣故，政府必須出臺(tái)政策穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制住房?jī)r(jià)下降的勢(shì)頭。

　　其實(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“供過(guò)于求”的說(shuō)法，并不能一概而論。對(duì)于一些內(nèi)地的三四線城市來(lái)說(shuō)，前兩年到處出現(xiàn)的“鬼城”，早已直觀地告訴了人們，這些地區(qū)的商品房已經(jīng)嚴(yán)重地供過(guò)于求。但對(duì)于北上廣深這些一線城市來(lái)說(shuō)，卻是另一種情況。就這些城市中的本地居民而言，在住房制度改革初期先是普遍得到了一筆改革紅利，而后經(jīng)過(guò)20多年來(lái)的努力，大部分居民已經(jīng)在房?jī)r(jià)還未暴漲時(shí)購(gòu)買(mǎi)了商品房，因此現(xiàn)在即使仍有居住困難者，已經(jīng)不是一個(gè)很大的數(shù)目，所以我們看到類(lèi)似上海這樣的城市，其經(jīng)適房的入住標(biāo)準(zhǔn)在不斷放寬。但是，中國(guó)已經(jīng)是一個(gè)人口高度流動(dòng)的城市，由于北上廣深這些城市集中了大量政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等豐富的市場(chǎng)資源，對(duì)于全國(guó)的就業(yè)人口產(chǎn)生了很大的吸引力，這部分導(dǎo)入人群必然為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)提供了源源不斷的購(gòu)買(mǎi)力。目前這些城市與其他城市一樣，出現(xiàn)了成交量下降的現(xiàn)象，但這一方面是仍未取消的限購(gòu)的作用，另外一方面是在房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)已經(jīng)形成以后，這些人正在觀望，期待著房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重的不平衡，造成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“一半是海水，一半是火焰”的情況，內(nèi)地三四線城市由于市場(chǎng)活力貧乏，導(dǎo)致就業(yè)機(jī)會(huì)很少，大量就業(yè)人口離開(kāi)故土，到一線城市尋找發(fā)展機(jī)會(huì)。面對(duì)這種情況，政府已經(jīng)不可能再像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期那樣將他們“鎖定”在本地，特別是在戶籍制度改革以后，人員流動(dòng)將呈現(xiàn)出常態(tài)化。但這種情況的廣泛出現(xiàn)造成的結(jié)果是，一方面一線城市為了滿足流入人口的需求，不得不像攤大餅一樣將城市規(guī)模越做越大，另一方面他們的原住地則由于就業(yè)人口的流失，導(dǎo)致城市出現(xiàn)“空心化”，甚至淪為“鬼城”。這種情況反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步造成不同城市之間的分化，一線城市由于有了大量的導(dǎo)入人口的支撐，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)有了承接能量，而且還能夠產(chǎn)生更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而使市場(chǎng)保持活力，而三四線城市由于就業(yè)人口的流失，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的壓力難以解決，而且還會(huì)由于“空心化”的出現(xiàn)而導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的活力不斷減少。

　　由此可見(jiàn)，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，籠統(tǒng)地作出“供過(guò)于求”的判斷難免失之表面化，根據(jù)這種表面化的判斷作出的政策調(diào)整也就可能難以收到理想的效果。一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的時(shí)期，正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展發(fā)展的時(shí)期，而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨冷，也與中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增速減退有直接關(guān)系，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的投資投機(jī)力量的興衰，其實(shí)也與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的冷熱有直接關(guān)系，在目前經(jīng)濟(jì)增速下降的背景下，即使政府再把“溫州炒房團(tuán)”作為座上賓請(qǐng)出來(lái)，大概也難以說(shuō)動(dòng)他們解囊購(gòu)房。顯然，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)重新出現(xiàn)活力，不是簡(jiǎn)單地用稅收等方面的優(yōu)惠政策可以解決問(wèn)題的，而是必須正視經(jīng)濟(jì)發(fā)展在各地嚴(yán)重不平衡的結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不利影響。對(duì)于我國(guó)為數(shù)眾多的內(nèi)地三四線城市來(lái)說(shuō)，如何留住就業(yè)人口，已經(jīng)不單單是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是影響到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展全局的一個(gè)重要的課題。這就是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂“供大于求”背后的真問(wèn)題。

　?。戏蕉际袌?bào)，2014年10月21日）

 

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