下面，高頓網(wǎng)校小編在10月29日*7發(fā)布的業(yè)界評論文章是：高房價對消費具有嚴重擠出效應——易憲容
　　最近國內(nèi)經(jīng)濟增長全面放緩，第三季度GDP增長下行為7.3%的水平，為5年來GDP增長最低。對于國內(nèi)GDP增長放緩，多數(shù)人認為，其主要原因就在于出口增長持續(xù)下行（其表現(xiàn)為制造業(yè)的投資減少）、基礎(chǔ)設施投資及房地產(chǎn)投資增長放緩（三者占整個國內(nèi)投資比重達80%以上）。尤其是房地產(chǎn)投資的增長下行，更是目前中國經(jīng)濟增長放緩的主要原因所在。所以，房地產(chǎn)救市成了國內(nèi)各級政府的主要任務。各級政府都希望通過房地產(chǎn)的救市來重造中國經(jīng)濟增長之動力。
　　不過，國內(nèi)制造業(yè)、基礎(chǔ)設施、房地產(chǎn)三者的投資增長下行或轉(zhuǎn)型已經(jīng)是一種必然趨勢，這是誰也不能改變的市場內(nèi)在法則。尤其是經(jīng)濟的“房地產(chǎn)化”所導致的住房生產(chǎn)嚴重過剩已經(jīng)使得當前的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟不可持續(xù)了。當前政府的救市，除了減小房地產(chǎn)嚴重過剩面臨的房地產(chǎn)泡沫破滅可能造成的巨大風險之外，國內(nèi)房地產(chǎn)市場最也無力再擔當經(jīng)濟增長之動力了。所以，國內(nèi)外有個共識，都認為中國的經(jīng)濟增長動力，應該放在如何拓展居民內(nèi)需上。近幾年，中央政府各種經(jīng)濟政策都在強調(diào)這點。
　　事實上，無論從國內(nèi)居民的人口總量，還是近30年來居民消費能力逐漸提升的角度來看，13億人口的內(nèi)需應該是一個無限大的量，但目前這個無限大的量還只是潛在的。比如，美國之所以為全球*5消費國，就在于美國的人口達到3億以上，就在于美國居民消費能力強。如果說，中國13億人口的消費力達到美國居民的一半水平，那么中國居民的內(nèi)需應該是一個無限大的量或中國GDP翻一倍達100萬億元以上。
　　現(xiàn)在的問題是，擴大居民內(nèi)需一直是歷任政府最為主要經(jīng)濟目標，但是近幾年來，盡管GDP的增長速度不小，但國內(nèi)居民的內(nèi)需不僅沒有隨之快速增長，反之增長速度放緩或增長萎縮。原因何在？最為重要的原因就是高房價的問題。可以說，高房價對國內(nèi)居民消費具有嚴重的擠出效應。它也是居民內(nèi)需增長的*5障礙。
　　因為，按照國家統(tǒng)計局的指標體系，任何居民的住房購買都是算作一種投資。無論居民購買住房是真正用于消費還是用于投資都是算作投資?？梢哉f，就目前中國居民的現(xiàn)狀來看，不僅住房是整個家庭最有價值的資產(chǎn)，而且購買住房占居民整個收入支付中*5份額。如果房價水平合適，房價收入比不高，那么居民購買住房占整個家庭收入支付中的比重中不會太高。居民購買住房之后，也能夠在幾年內(nèi)付清房款，保證其日?；鞠M。如果房價過高，其情況則完全不一樣了。
　　就目前中國的住房市場價格而言，不要說一線城市的住房價格早就是天價了，與90%以上工薪階層已經(jīng)無關(guān)。即使是二三線城市的房價，85%以上的居民也是無支付能力購買。三四線城市也是如此。有些居民即使購買，也會對其整個家庭消費具有嚴重的擠出效應。
　　比如在北京四環(huán)邊上，一套100平米的住房，價格在400萬元左右。而一個名牌大學畢業(yè)的學生在北京工作5年，年薪估計10萬元左右，5年積蓄至多20萬元。兩個人5年積蓄也至多為40萬元。在這種情況下，兩個人結(jié)婚要在北京購買一套100平米的住房，兩個人積蓄還得加上男女父母雙方的一輩子的積蓄（假定雙方的父母都生活在南方的縣城，其整個積蓄也大概是60萬元左右，北方的縣城及農(nóng)村還達不到），只能夠支付這套住房的首付（即假定雙方父母各付40萬元）。
　　在這種情況下，這對年青家庭住房是購買了，但嚴重的的債務負擔馬上而來，其按揭貸款負債率會高50%以上。面對如此沉重的債務負擔，這對年青家庭的日常生活消費將會嚴重擠出，否則，他們還不了沉重的住房貸款。同時，兩個年青人雙方父母的日常生活消費會嚴重擠出。因為，父母親的養(yǎng)老積蓄突然減少了三分之二。我們周圍的不少年青人都是這樣，他們的父母來北京看他們，連高鐵都舍不得坐，只是坐普遍火車。因為他們覺高鐵的票價太高。北京等一線的情況是這樣，其他二三線的情況也好不到哪里，因為，二三線城市居民的收入水平更低。
　　房價過高，不僅對購買住房者具有嚴重的消費擠出效應，而且對于租房者也具有嚴重的消費擠出效應。因為，房價過高，住房的租金價格同樣會快速上漲（即使不少城市的住房租金的價格漲不過房價，上漲的幅度同樣十分驚人）。房價上漲，租房者所要支付費用也就越來越高。以上面列舉的那套住房為例，5年的時間里，其房租也上漲了一倍以上，估計達到月租金8000元左右。在這種情況下，對于租房的居民來說，或無支付能力租用，只好到邊遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村租房；或是增加其整過生活開支，擠出日常生活消費。
　　還有，房價過高，也會導致整個企業(yè)營運成本全面上升。而企業(yè)的營運成本上升，或是迫使不少企業(yè)遷出這些高房價的城市，減少這些城市的就業(yè)機會；或是壓低企業(yè)工人的工資水平等?？梢哉f，無論是哪一種情況出現(xiàn)，它都會從總體上降低整個社會的收入水平，影響居民的支付能力，從根本上削弱居民的消費。而各級政府救樓市，其目的就在于把現(xiàn)有的房價頂在天花板上或維持高房價，與保證經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長背道而馳。
　　可以說，當前國內(nèi)經(jīng)濟增長動力不足，就在于國內(nèi)居民的潛在內(nèi)需無法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的內(nèi)需，國內(nèi)居民無限大的需求很大部分只是潛在。居民內(nèi)需之所以無法釋放出來，不是居民不愿意消費，而是居民沒有消費能力。當前居民的消費能力不足，或支付能力不足，主要在于兩個方面。一是以勞動力要素獲得收入的絕大多數(shù)居民的收入水平低或占整個社會各要素總收入的比重低，二是絕大多數(shù)中低收入居民少許的收入被高房價吞噬了，從而導致高房價下國內(nèi)居民消費的嚴重擠出效應。如果國內(nèi)高房價這種現(xiàn)狀不改變，國內(nèi)居民消費無法增加，居民內(nèi)需也是無法得到拓展，從而使得國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長成為無源之水、無本之木。

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