穩(wěn)定住房消費與“刺激”無關(guān)——宣宇，這篇財經(jīng)業(yè)界評論是11月3日新鮮出爐的哦。
　　10月29日，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進(jìn)消費擴(kuò)大和升級、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效等議題。會議要求重點推進(jìn)6大領(lǐng)域消費，其中提出要“穩(wěn)定住房消費，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。”這是自3月政府工作報告后中央政府關(guān)于樓市的*7表述，可以說，“穩(wěn)住”二字，讓刺激樓市的市場預(yù)期基本落空了。
　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從5月開始70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比回落個數(shù)開始大幅增加（由4月的8個劇增到5月的35個），整體平均房價環(huán)比回落已持續(xù)5個月，帶動同比價格大范圍回落并開始負(fù)增長（9月房價同比下降的城市劇增39個至58個城市）。這表明房價實質(zhì)上已在松動。
　　房價環(huán)比整體持續(xù)回落并導(dǎo)致同比價格負(fù)增長的情形在2011年10月到2012年5月也出現(xiàn)過。當(dāng)時許多地方政府或明或暗放松調(diào)控，甚至搞“政策松綁”，但隨即被一一叫停，中央政府明確傳遞出堅持房地產(chǎn)調(diào)控“絕不放松”的政策取向。但這次對各地放開限購限貸，中央政府采取了默許態(tài)度。這被市場普遍解讀為“刺激”樓市“保增長”。尤其進(jìn)入三季度以來，經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，樓市調(diào)控放松呼聲越來越高。
　　雖然購買住房支出在統(tǒng)計上屬于投資，但對于居民來說，實際上是住房消費的最主要部分，并由此帶動相關(guān)消費（裝修和家具家電業(yè)）。前三季度住宅銷售面積下降10.3%，持續(xù)18個月回落（持續(xù)8個月負(fù)增長，持續(xù)3個月降幅擴(kuò)大，比去年同期大幅回落超34個百分點，比去年全年回落近28個百分點）；住宅銷售額下降10.8%（比去年同期大幅回落超45個百分點）。房屋庫存壓力持續(xù)增加，去化時間不斷延長。我認(rèn)為，在房價調(diào)整相對充分的城市（有序有度）放松限購限貸，滿足居民改善性住房需求，是“針對不同城市情況分類調(diào)控”，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”的本質(zhì)內(nèi)涵，與樓市“刺激”無關(guān)，樓市行政性調(diào)控適時退出本身就是調(diào)控框架的一部分。
　　2010年4月頒布的“新國十條”明確指出，在商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，“地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。”可見，限購限貸的“期限”特征是行政性調(diào)控手段的一個基本內(nèi)涵。目前已執(zhí)行4年多的樓市調(diào)控政策漸漸改變了人們預(yù)期，尤其大量保障性住房建設(shè)極大緩解了中低收入群體住房需求，改善了住宅市場的市場結(jié)構(gòu)和供求關(guān)系，政府逐漸夯實了住房市場政策托底功能。這一輪房價絕對回落，比2012年更具可持續(xù)的微觀市場基礎(chǔ)，局部行政性調(diào)控手段逐漸讓位于市場調(diào)節(jié)機(jī)制的條件逐漸成熟。
　　經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下，過去支撐高房價和房價過快上漲的基礎(chǔ)已然發(fā)生改變。本質(zhì)上說，房價過快上漲需要相應(yīng)上漲的購買力支撐。“三期疊加”使經(jīng)濟(jì)面臨長期下行壓力，經(jīng)濟(jì)潛在產(chǎn)出（購買力）將無法承受高房價及房價過快上漲壓力，將導(dǎo)致房價失去盤踞高位的勢能和快速攀升的動能，同時泡沫危險也將顯著改變?nèi)藗兊姆績r預(yù)期。其次，政府在中低收入群體住房保障方面的作為將顯著改善樓市投資投機(jī)氛圍，因為租房者大多是中低收入者群體，當(dāng)熱點城市保障性公租房能覆蓋外來人口時，房價的合理回歸便可指日可待。
　　支持樓市刺激觀點的一個重要論據(jù)是，房價過度調(diào)整將影響中國金融系統(tǒng)性穩(wěn)定。但筆者的看法正好相反。一方面，中國房價也難以“過度”調(diào)整，畢竟中國還處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的加速進(jìn)程中，長期看，房地產(chǎn)業(yè)還是很有前景的行業(yè)（這與能否有暴利不同）；另一方面，房價調(diào)整也不會引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。作為中國樓市風(fēng)險的指向標(biāo)，溫州是*4的例證。9月份溫州商品住宅價格同比回落僅4.8%，而比調(diào)控當(dāng)年的2010年也只回落21.2%。溫州不僅沒有發(fā)生局部系統(tǒng)性金融風(fēng)險，反而一定風(fēng)險暴露有助于釋放系統(tǒng)風(fēng)險，并警醒樓市投資投機(jī)。
　　當(dāng)前“穩(wěn)增長”抓手很多，不需也不會通過刺激樓市來穩(wěn)增長。三季度已提前完成全年就業(yè)目標(biāo)，“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“促改革”空間進(jìn)一步提升，政府因此更有能力關(guān)注結(jié)構(gòu)調(diào)整等長期問題，即使必要的投資項目也盡量與“還欠賬”、“補(bǔ)短板”、“惠民生”相結(jié)合，通過刺激樓市穩(wěn)增長的可能性基本排除。
　?。ㄗ髡呦当本┐髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、宏觀經(jīng)濟(jì)研究員）
　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報

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