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小編導(dǎo)讀：國(guó)土資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了一則新政，首次提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給、對(duì)于在建或待建地塊的規(guī)劃及用地類型調(diào)整。從內(nèi)容上來(lái)看，連部門是希望通過(guò)控制供地來(lái)調(diào)節(jié)商品房供需矛盾。
今日，國(guó)土資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的樓市新政披露，在這份名為《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的文件，首次提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給、對(duì)于在建或待建地塊的規(guī)劃及用地類型調(diào)整，明確要求供應(yīng)規(guī)模過(guò)大的城市減少甚至?xí)和９┑?。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，本次新政著力于緩解市場(chǎng)供需矛盾，給開(kāi)發(fā)商提供更多選擇的機(jī)會(huì)，但從最終的實(shí)施效果來(lái)看，還需要一系列更明顯的配套政策才可能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目。
三四線城市土地開(kāi)發(fā)商不敢拿兩部委叫停供地過(guò)多城市再供地
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)了解到，上述兩部委聯(lián)合通知最主要看點(diǎn)有兩點(diǎn)，一是提出“有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模”，要求供應(yīng)規(guī)模過(guò)大的城市減少甚至?xí)和９┑?，而?duì)供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
從2014年初中國(guó)房地產(chǎn)陷入低迷以來(lái)，整體樓市消化能力急轉(zhuǎn)直下。當(dāng)前，大量三、四線城市因前幾年大規(guī)模供應(yīng)土地導(dǎo)致商品房集中上市，同時(shí)又因經(jīng)濟(jì)發(fā)展的掣肘造成房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)需疲軟、外需不足，使得商品房庫(kù)存高企，開(kāi)發(fā)商資金壓力巨大。
亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅認(rèn)為，應(yīng)對(duì)三四線城市高庫(kù)存，一方面要減少土地供應(yīng)，另一方面要提振經(jīng)濟(jì)、增加購(gòu)房需求，才有可能逐步緩解區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。而根據(jù)兩部委的上述文件，供需矛盾突出的北上廣深等一線城市將擴(kuò)大住宅用地供應(yīng)規(guī)模，未來(lái)有望降低開(kāi)發(fā)商競(jìng)地的激烈程度。
“現(xiàn)在三四線的地誰(shuí)敢拿?”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，兩部委要求今年土地供應(yīng)按城市有供有限，但截止3月中旬，銷售額排名前20的上市房企，在一二線城市拿地占比高達(dá)92.5%，在一線城市拿地高達(dá)62.5%，都創(chuàng)下紀(jì)錄。全國(guó)市場(chǎng)嚴(yán)重分化，一二線城市快速?gòu)?fù)蘇，三四線城市天量庫(kù)存積壓，依然醞釀崩盤風(fēng)險(xiǎn)。
此外，讓供地過(guò)多的地方政府壓縮土地供應(yīng)、甚至?xí)和９┑?，也就意味著減少其新增土地出讓收入，未來(lái)執(zhí)行力度將如何?郭毅也表示，對(duì)于過(guò)度依賴土地財(cái)政的城市來(lái)說(shuō)，在財(cái)政壓力和償債壓力之下，能否按照部委的要求落實(shí)執(zhí)行還是一個(gè)未知數(shù)。
允許開(kāi)發(fā)商申報(bào)改變產(chǎn)品類型意在挽救滯銷項(xiàng)目
在上述通知中，有關(guān)“優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整”的內(nèi)容也十分引人注目。通知提出，立足市場(chǎng)實(shí)際，對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整。
郭毅表示，以往開(kāi)發(fā)商拿地后只能調(diào)整產(chǎn)品類型，如果市場(chǎng)全線低迷，項(xiàng)目就只能暫時(shí)擱置，而且一旦上市后能夠調(diào)整的余地更小，只有依靠降價(jià)和其他營(yíng)銷手段。而《通知》頒布后，開(kāi)發(fā)商摘得的高風(fēng)險(xiǎn)地塊可以申請(qǐng)改變產(chǎn)品類型，滯銷項(xiàng)目可以申請(qǐng)調(diào)整戶型產(chǎn)品，從而打破面臨的市場(chǎng)困局。
張大偉表示，這一政策對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，有一定的積極影響，特別是對(duì)一些過(guò)去盲目建設(shè)大戶型的項(xiàng)目，可能會(huì)有改規(guī)的可能性，但整體看改規(guī)劃的難度非常大。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)了解到，上述途徑的可操作性較低，其主要問(wèn)題就在于不同性質(zhì)地塊的成本差距過(guò)大。以北京為例，2014年出讓的住宅用地的樓面均價(jià)為14557元/平方米，而商服用地的樓面均價(jià)僅為8549元/平方米，如果是養(yǎng)老、文化、體育等用地，地價(jià)往往更低。如果開(kāi)發(fā)商把高價(jià)拿到的土地轉(zhuǎn)換為低價(jià)值、回報(bào)周期長(zhǎng)的用地類型，政府再不給予一定補(bǔ)貼，必然會(huì)影響到政策的落地實(shí)施。
“可對(duì)在建項(xiàng)目的住房戶型做出調(diào)整的政策初衷很好，但在建項(xiàng)目調(diào)整戶型的產(chǎn)品設(shè)計(jì)投入、建安成本的投入都會(huì)進(jìn)一步增加開(kāi)發(fā)成本、推高房?jī)r(jià)，如果拿地價(jià)格低，增加的成本可以被市場(chǎng)消化，確實(shí)能夠幫助部分開(kāi)發(fā)商緩解面臨的銷售壓力，但如果在地價(jià)較高的情況下，僅靠調(diào)整產(chǎn)品也將無(wú)法扭轉(zhuǎn)滯銷困境，”郭毅指出。
業(yè)內(nèi)稱2015年房地產(chǎn)救市將深化
面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，2014年下半年起，各級(jí)政府紛紛出招托市。省級(jí)政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及寧夏等省，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布綜合性文件，從土地供應(yīng)、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼、購(gòu)房落戶及市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)環(huán)節(jié)著手，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，刺激購(gòu)房需求入市;杭州、海口及呼和浩特等省會(huì)城市也發(fā)布類似綜合性文件;更多地區(qū)則是從局部入手作出政策調(diào)整，其中公積金貸款放松以及財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房成為最主要的兩大地方刺激樓市的手段。
在北京、上海作為全國(guó)最重要的兩大一線核心城市，均在去年第四季度對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)作出較大幅度調(diào)整。普宅標(biāo)準(zhǔn)與住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠等多個(gè)涉及購(gòu)房成本的環(huán)節(jié)直接相關(guān)，因此對(duì)市場(chǎng)的利好作用顯著。
張大偉表示，進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)救市政策將出現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)，一是更加密集，二是將更有深度。未來(lái)房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、一線中部分城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開(kāi)，地方政府還將非常直接的出臺(tái)稅費(fèi)減免，購(gòu)房補(bǔ)貼等多種救市政策。
本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)
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