在“供給側(cè)改革”的大背景下，房地產(chǎn)“去庫存”話題正被政府層面提升至前所未有的高度。雖然“供給側(cè)改革”包括四個殲滅戰(zhàn)，但“化解房地產(chǎn)庫存”顯然已經(jīng)成為*8打響而且進(jìn)度最快的戰(zhàn)役。
強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)“去庫存”的宏觀背景是GDP增速“破7”，微觀背景是房地產(chǎn)庫存再創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。概括來講，“去庫存”的目的有兩個：一是為啟動需求，二是為化解風(fēng)險。
啟動需求就是為“穩(wěn)增長”，這是最直接的宏觀目的。房地產(chǎn)“去庫存”有一個特點(diǎn)，就是它既是“供給側(cè)改革”，也是“需求側(cè)改革”。在需求方面，“去庫存”可以刺激住房消費(fèi)，帶動家電、建材等相關(guān)領(lǐng)域的消費(fèi)。在供給方面，只有房地產(chǎn)庫存下來了，房地產(chǎn)企業(yè)的投資才能得以修復(fù)。近十幾年來，房地產(chǎn)投資都占固定資產(chǎn)投資的四分之一強(qiáng)，而且基本上都保持了30%-40%的年增長率。但今年1-10月，房地產(chǎn)投資的同比增長率只有3.4%，跟兩年前相比下降了17個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資的超預(yù)期下滑成了經(jīng)濟(jì)增長的*5拖累。雖然近些年來大家一直呼吁中國經(jīng)濟(jì)增長要克服“房地產(chǎn)依賴癥”，總想找個東西來替代房地產(chǎn)，但說起來容易做起來難。
筆者以為，“去庫存”的具體措施大致可以劃分為兩類：一類是長期政策，一類是短期政策。
長期政策包括三個方面：一是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整和轉(zhuǎn)型。中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由增量時代進(jìn)入存量時代，“阿貓阿狗”進(jìn)入房地產(chǎn)市場都能掙錢的“博傻”時代已經(jīng)結(jié)束，輕資產(chǎn)、重服務(wù)、產(chǎn)品個性化的時代已經(jīng)來臨，提高市場集中度、允許中小房企倒閉或重組是政策核心；二是加快推進(jìn)“以人為本”的城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)定居落戶。同時健全財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制，激發(fā)有條件的進(jìn)城農(nóng)民工的住房需求；三是要加快推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化，打通房貸和資本市場之間的通道，釋放信貸流動性，刺激個人住房貸款潛在需求。
短期政策包括七個方面：一是由“放松限購”轉(zhuǎn)為“取消限購”；二是首套房的按揭首付比例由25%下調(diào)為20%；三是繼續(xù)降準(zhǔn)降息，降低購房成本；四是住房公積金貸款門檻進(jìn)一步降低。包括擴(kuò)大繳存范圍、放寬提取條件、提高貸款上限、公積金實(shí)現(xiàn)跨城市放貸等等；五是實(shí)施稅收優(yōu)惠。包括取消二手房交易征收個人所得稅或者按1%的簡易稅率征收、契稅減免等等；六是給予購房補(bǔ)貼，或者購房附帶落戶；七是由政府出資購買商品房作為保障性住房，以及棚戶區(qū)改造由補(bǔ)房改為補(bǔ)錢。
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，政府出面開打“去庫存”殲滅戰(zhàn)無疑是重大利好。但是，是不是意味著房地產(chǎn)市場從此要翻身“逆襲”呢？筆者以為，現(xiàn)在下結(jié)論還為時尚早。
首先，“去庫存”一定會“區(qū)域差別化”，而不會“一刀切”。雖然有數(shù)據(jù)顯示，10月份全國商品房待售面積再創(chuàng)歷史新高，但是里面有兩個特點(diǎn)：*9，城市分化明顯。一二線城市的房子“不愁賣”，去化周期大多在12個月以內(nèi)。但是在三四線及以下城市，去化周期有的都超過了40個月，其產(chǎn)能過剩風(fēng)險很大。第二，“去庫存”壓力*5的并不是住宅，而是寫字樓等商業(yè)辦公產(chǎn)品，特別是許多中小城市的mall購物中心，供過于求普遍存在。如果不顧實(shí)際而采取“一刀切”的去化政策，則去化的同時，很有可能催生新一輪的樓市泡沫。
其次，“去庫存”一定會循序漸進(jìn)、相機(jī)抉擇。前面提到的七個短期政策舉措不會一步到位，應(yīng)該會“邊看邊改，邊改邊看”。最有可能先出臺的會是取消限購政策，因?yàn)檫@最容易，也最符合中央和地方兩級政府的利益。而稅收優(yōu)惠政策的出臺會比較糾結(jié)，這既要看其他去化政策的效果，還要看中央減稅的決心。出資購買商品房作為保障性住房，以及購房補(bǔ)貼政策，則要取決于地方政府的財力。
房地產(chǎn)投資想要“由低轉(zhuǎn)高”，不僅需要“去庫存”政策之手給予外力支持，更需要政府大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，留住有消費(fèi)能力的人口，為區(qū)域樓市注入向上發(fā)展的內(nèi)生動力。