轉眼，房地產營改增已經進入了倒計時階段。面對即將到來的新政，不少企業(yè)和個人還是存在著不少擔憂。全面營改增所帶來的，繳納稅額的變化，對房價的影響，納稅范圍的變化等，都是人們關注的焦點。
其中，房地產營改增的這五宗“最”，更是對不少人有著切實的影響。
一、最苦逼的納稅人：小規(guī)模納稅人
“小規(guī)模納稅人”可以說是房地產業(yè)營改增后，最苦逼的納稅人了。不同于一般納稅人，小規(guī)模納稅人適用5%的增值稅征收率，而開具的一般增值稅發(fā)票并不能用來抵扣。
就稅收待遇而言，小規(guī)模納稅人并不能自行開具，購買方索取專用發(fā)票的。他們只能到相關的主管稅務機關，去申請代開專用發(fā)票。
二、最簡單的計稅方法：簡易計稅方法
增值稅的計稅方法包括簡易計稅方法和一般計稅方法兩種。一般計稅方法適用于一般納稅人。發(fā)生特定應稅行為的，可以適用簡易計稅方法。
簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額的計算按照：應納稅額=銷售額*征收率
按簡易計稅方法計稅，其銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的。銷售額計算按照：銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)
而一般計稅方法應納稅額的計算就相對復雜一些。需要分別計算銷項稅額、進項稅額。
三、最重要的減稅渠道：增值稅進項稅額抵扣
增值稅扣稅憑證是指：增值稅專用發(fā)票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發(fā)票、農產品銷售發(fā)票和完稅憑證。
可以抵扣的進項稅額大致分四類：
1、海關進口增值稅專用繳款書上標明的增值稅額。
2、從銷售一方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。
3、從境外購進的服務、不動產，或者是無形資產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
4、農產品買進，除取得海關進口增值稅專用繳款書或是增值稅專用發(fā)票外，按照農產品收購發(fā)票，或是銷售發(fā)票上注明的農產品買入價格和13%的扣除率計算的進項稅額。
但納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
四、最有利的政策：房地產業(yè)過渡政策
為保證全面營改增的順利進行，有關財稅部門就存量的房地產項目引入過渡性政策。政策中提及：房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售老房地產項目，以及一般納稅人出租現有不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計稅。
也就是說，房地產企業(yè)的老項目適用和之前營業(yè)稅一樣的稅率，幫助實現營改增后平穩(wěn)的過渡。避免增值稅率突然提高到11%，帶來一系列不穩(wěn)定的后果。銷售5月1日后取得的或新開發(fā)房地產項目才適用11%的增值稅率。
五、最受關注的板塊：二手房交易
二手房交易可謂觸動著千千萬萬交易者的神經。事實上，全面營改增后，二手房交易的流程和地點并未發(fā)生什么變化。此外，兩年內的二手房交易的稅負實際上還略有所下降。
此前二手房交易征收營業(yè)稅的政策，和相關的免稅政策，5月1日后，基本上算是進行了一次平移。而稅率，也并未發(fā)生變化，只是由原來征收5%的營業(yè)稅，變成了征收5%的增值稅。
有不少人擔心，因政策的變化，會有大量的企業(yè)因為不動產可以抵扣，盲目購進大量不動產，從而導致地產價格的上漲。對此，高頓財稅學院研究員Amy表示，企業(yè)投資不動產地產，是用來擴展經營行為或是占有更加大的市場，從而給之后的經營帶來一定的好處。這是企業(yè)投資的理性行為問題。而盲目購進不動產，對其經營并沒有什么太大的幫助。新政中將不動產納入抵扣，只可能會一定程度上提高企業(yè)購買地產尤其是商業(yè)地產的積極性，而不會讓企業(yè)盲目，喪失了理性。
▎本文作者Candy.Bao，來源高頓財稅學院