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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了擴(kuò)展影響，便于接待客戶使其充分了解開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷售的目的，一般都會在不同區(qū)域設(shè)立售樓部和樣板房，相應(yīng)的其會計(jì)處理、納稅處理也必然有不同的方式。
一、項(xiàng)目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板房的計(jì)稅處理
國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。
所以可以理解，項(xiàng)目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施可以按照上述規(guī)定歸集入開發(fā)間接費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本核算。出售時(shí)按照銷售開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。
二、項(xiàng)目小區(qū)主體之外的售樓部、樣板房的計(jì)稅處理
對于項(xiàng)目小區(qū)之內(nèi)主體之外的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施一般不可以直接計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用核算，而是需要根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定判斷處理。
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
?。ㄒ唬儆诜菭I利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
?。ǘ儆跔I利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
即房地產(chǎn)企業(yè)利用建造的會所預(yù)先充當(dāng)售樓部、樣板間，如果符合上述*9款的規(guī)定，則視為公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。
如果符合上述第二款規(guī)定，充當(dāng)售樓部、樣板間的會所等營銷設(shè)施需要單獨(dú)核算成本，若是企業(yè)自用，按照自建固定資產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。非企業(yè)自用，則計(jì)入開發(fā)成本核算處理。
這樣房地產(chǎn)企業(yè)就存在一定的操作的空間，既可以將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也可以繼續(xù)按開發(fā)產(chǎn)品管理，不同的處理方式，會帶來的一定的稅負(fù)差異，因此開發(fā)企業(yè)在確定管理方式時(shí)，在考慮方便客戶和自身管理等因素的同時(shí)，也應(yīng)將稅收因素作為一個(gè)重要方面來考慮。
例如，將售房部（接待處）、樣板房作為固定資產(chǎn)管理，房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)該部分房產(chǎn)的房產(chǎn)稅（以房產(chǎn)原值按規(guī)定減除一定比例后（10%～30%）的余值的1.2%計(jì)算繳納）和土地使用稅，但是在從投入使用的次月起，卻可以按規(guī)定對其計(jì)提折舊，獲得抵免所得稅的好處。由于該部分資產(chǎn)只有在對外銷售時(shí)才繳納營業(yè)稅，自用或拆除則不需繳納營業(yè)稅，因此還能免除或獲得該部分稅收資金的時(shí)間價(jià)值。
另外，如果將售房部（接待處）、樣板房按開發(fā)產(chǎn)品處理，由于其成本包含在開發(fā)產(chǎn)品中，所以只能從產(chǎn)品的銷售中回收，稅務(wù)處理需要按照實(shí)際銷售繳納營業(yè)稅和按照國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定確定銷售收入繳納企業(yè)所得稅。
其次，對于售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出，如果企業(yè)持續(xù)自用，計(jì)提的折舊計(jì)入營業(yè)費(fèi)用或銷售費(fèi)用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計(jì)入開發(fā)成本核算；如果單獨(dú)計(jì)價(jià)銷售，則計(jì)入營業(yè)外收入并根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全國實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》（財(cái)稅[2008]170號）規(guī)定的銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，按照小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)（實(shí)際中房地產(chǎn)企業(yè)少有一般納稅人），減按2%征收率征收增值稅。
三、項(xiàng)目小區(qū)之外的售樓部、樣板房的計(jì)稅處理
房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營銷設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等營銷設(shè)施。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。
對于項(xiàng)目小區(qū)之外的營銷設(shè)施，稅法沒有相關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為這些都應(yīng)該屬于項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷售費(fèi)用處理，如果自建構(gòu)成企業(yè)的固定資產(chǎn)，由此計(jì)提的折舊可以計(jì)入營業(yè)費(fèi)用或銷售費(fèi)用處理。
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