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一房地產(chǎn)公司3月1日某樓盤正式開盤，每位欲購房戶需交納一萬元誠意金，才享有搖號選房的權(quán)利，規(guī)定在3月10日搖號并正式簽訂購房合同時(shí)，如簽訂合同則此誠意金抵充房款，如不簽訂合同，作為違約金歸房地產(chǎn)公司所有，那么房地產(chǎn)公司收取誠意金時(shí)需要交納營業(yè)稅嗎？簽訂合同時(shí)因購房戶不簽合同導(dǎo)致的違約金要交營業(yè)稅嗎？
首先我們來了解一下誠意金的具體涵義，分析其實(shí)質(zhì)來解決問題，誠意金這一概念系來自港臺(tái)地區(qū)，我國法律上并沒有誠意金之說。
根據(jù)新修訂的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第25條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，那么誠意金是否屬于預(yù)收賬款呢？我們再來了解一下預(yù)收賬款的定義，根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的，對應(yīng)于本例，即納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，所收到的預(yù)收款應(yīng)當(dāng)建立在購房合同基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)公司3月1日收取誠意金時(shí)，顯然是尚未簽訂購房合同的。
有的同志認(rèn)為此項(xiàng)誠意金屬于訂金或定金性質(zhì)，我們認(rèn)為所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。也即定金亦非預(yù)收賬款。那么另一個(gè)概念“訂金”呢？其實(shí)訂金并不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。本例的誠意金屬于預(yù)付款嗎？購房戶尚沒有決定購房，何來的預(yù)付款？
由上述分析可見本例的誠意金均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款性質(zhì)，因此房地產(chǎn)公司3月1日收取的誠意金不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅，如果3月10日購房者簽訂購房合同時(shí)，則建立在購房合同上的此一誠意金便符合了預(yù)收賬款的性質(zhì)，此時(shí)應(yīng)與其他房屋銷售價(jià)格與價(jià)外費(fèi)用合并征收營業(yè)稅，如果購房者放棄簽訂合同，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的應(yīng)稅范圍，房地產(chǎn)公司取得的此項(xiàng)收入并不屬于《營業(yè)稅暫行條例》所規(guī)定的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，即房地產(chǎn)公司所沒收的這筆違約金并不是建立在應(yīng)稅行為基礎(chǔ)上的，因此不屬于營業(yè)稅征收范圍，不予征收營業(yè)稅，至于購房戶是否可以索回誠意金，則是相關(guān)民事法律的問題，購房戶可以在民事法律范圍內(nèi)要求房地產(chǎn)商返還這筆預(yù)付款，因?yàn)楸纠蟹康禺a(chǎn)商規(guī)定的不購房即沒收違約金的合同本質(zhì)上違背了《合同法》。
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