高頓網(wǎng)校友情提示，*7大興安嶺實務稅務技巧相關內容企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務處理(一)總結如下：
　　經(jīng)營性用地實行招拍掛，是土地市場建設的基本要求。一些政府出于招商引資、建設回遷房、基礎設施建設等原因。對企業(yè)通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，對企業(yè)取得的返還款是認定為財政性資金，還是認定為經(jīng)營性收入，其稅務處理也不盡相同。稅務機關對返還收入的涉稅認定，本著實質重于形式原則，主要依據(jù)是政府與企業(yè)簽訂的出讓協(xié)議和補充協(xié)議的約定內容進行判定。今年以來，相關稽查案例不斷出現(xiàn)，返還款用途不同，稽查處理差異迥異。
　　下面結合實例就企業(yè)取得政府返還土地出讓金的形式，以及相關的稅務處理進行分析，以期企業(yè)可以認清納稅事項、規(guī)避涉稅風險。

*9方式

政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

第二方式

政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）

第三方式

政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關的基礎設施建設

第四方式

土地出讓金返還用于建設公共配套設施（學校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館）

第五方式

政府將土地出讓金返還給其它關聯(lián)企業(yè)或個人

第六方式

政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助

　　*9、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房
　　某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10,000 萬元，企業(yè)已繳納10,000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3,000萬元，用于該項目10,000平回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。
　　一、相關稅務處理：
　　(一)營業(yè)稅：
　　本案例實際上是政府主導拆遷，由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶。
　　對房地產開發(fā)企業(yè)來講，屬于銷售回遷房行為。
　　鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營業(yè)稅的計稅依據(jù)上，應區(qū)分以下三種情形。
　　1、返還款相當于回遷房營業(yè)稅組成計稅價格確認收入的部分。
　　根據(jù)＜營業(yè)稅暫行條例實施細則＞第二十條規(guī)定：“ 納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：
　　（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；
　　（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；
　?。ㄈ┌聪铝泄胶硕ǎ籂I業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）”
　　如果返還款3,000萬元相當于回遷房組成計稅價格確認收入，房地產開發(fā)企業(yè)應按取得售房3,000收入萬計算繳納營業(yè)稅。
　　2、返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。
　　土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分，如用于其它事項，可以按實際情況，進行營業(yè)稅判定。
　　土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分的特定用途，應視同購買回遷房的價款或價外費用，征收營業(yè)稅。
　　3、返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。
　　開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。返還款與計稅價格確認收入的差額部分，屬于營業(yè)稅條例細則中的價格明顯偏低，如果沒有正當理由，應視同銷售，征收營業(yè)稅。
　?。ǘ┢髽I(yè)所得稅
　　本業(yè)務屬于政府主導的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開發(fā)企業(yè)，該款項是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應當并入所得計征企業(yè)所得稅。
　　關于房地產開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問題：
　　根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規(guī)定：（二）對企業(yè)取得的由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。
　　財稅[2011]70號＜關于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知＞對此進一步明確：“企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：
　?。ㄒ唬┢髽I(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；
　?。ǘ┴斦块T或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；
　　（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算”。
　　此例業(yè)務屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應的財政性資金。房地產開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實為一種補貼收入，按照上述政策規(guī)定一般不屬于不征稅的財政性資金，應當作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。
　?。ㄈ┩恋卦鲋刀?/div>
　　1、返還款相當于回遷房土地增值稅確認收入的部分。
　　根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號：＜國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知＞規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：
　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
　　2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。
　　如果返還款3,000萬元相當于回遷房土地增值稅確認收入，房地產開發(fā)企業(yè)應按取得售房收入3,000萬元收入計算繳納土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10,000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。
　　2、返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分。
　　土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分，用于其它事項，可以按實際情況，進行土地增值稅是否征收的判定。
　　土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分的特定用途，應抵減房地產開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。
　　3、返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分。
　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經(jīng)濟收益”。
　　如果返還款3,000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認的收入，房地產開發(fā)企業(yè)應將取得的返還款3,000萬元全部計算售房收入計算繳納土地增值稅。然后還要根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號應視同銷售房地產的土地增值稅收入確認的方法和順序，屬于《土地增值稅暫行條例》第九條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：（三）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
　　以及《土地增值稅暫行條例實施細則》第十三條：條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。
　　對開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分，計算征收土地增值稅。
　　企業(yè)繳納的土地出讓金10,000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。
　　（四）契稅
　　根據(jù)《
 　　　　
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