集體土地集資建房的稅務(wù)處理

　　目前，有些城郊地區(qū)在搞“村民集資建房”,成立了“某某村集資建房辦”,在村里征用集體土地一塊，辦理了征地手續(xù)，土地用途為農(nóng)民宅基地，該地塊不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。實(shí)際上該房屋當(dāng)?shù)卮迕袷亲〔粷M的，大部分房屋都賣了，只是買房人相應(yīng)都辦理了當(dāng)?shù)卮宓木幼∈掷m(xù)，轉(zhuǎn)化成了所謂的村民。買房后，集資辦協(xié)助買房者辦理“小產(chǎn)權(quán)”,而不是房屋產(chǎn)權(quán)使用證。對(duì)于集體土地集資建房應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理呢？

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第43條規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。即：建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有以下幾種情況：

　　也就是說(shuō)，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。從實(shí)質(zhì)來(lái)分析，村民在集資建房過(guò)程中成立了“某某村集資建房辦”,實(shí)際上是成立了一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，代表各購(gòu)房戶的經(jīng)濟(jì)利益。有關(guān)“集資辦”的涉稅問(wèn)題分析如下：

　　根據(jù)我國(guó)憲法第十條“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民宅基地，屬于農(nóng)民集體所有，不得出讓、轉(zhuǎn)讓。而小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)就是屬于宅基地，不能夠在市場(chǎng)上流通。同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易時(shí)土地使用權(quán)隨同房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。因此，根據(jù)上述法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房雖然具有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，但是，并未形成事實(shí)上的土地轉(zhuǎn)讓行為，并不是包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓的完整的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人。前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。如果土地屬于國(guó)有性質(zhì)，由于該土地已經(jīng)通過(guò)向政府繳納一次性租金即“土地出讓金”后得以在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)，因此，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人繳納。這時(shí)候，承租方是土地的臨時(shí)實(shí)際使用人，土地使用權(quán)仍歸出租方擁有，出租方憑借出租取得了實(shí)際收益（租金），土地使用稅應(yīng)由出租方繳納。但是，如果土地是集體性質(zhì)，土地使用人通過(guò)承租直接向擁有集體土地所有權(quán)的集體組織租賃取得實(shí)際使用權(quán)，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]56號(hào)）文件規(guī)定：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。此時(shí)，土地使用稅就應(yīng)該由承租人來(lái)繳納了。由此來(lái)看，在建設(shè)期間是否征收土地使用稅，主要是看是集體土地否在土地使用稅開(kāi)征范圍內(nèi)，集體土地是否用于建設(shè)項(xiàng)目（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）。由于小產(chǎn)權(quán)房的土地屬于農(nóng)村宅基地的集體所有性質(zhì)，并未形成建設(shè)用地用于開(kāi)發(fā)房產(chǎn)可在市場(chǎng)上自由流通，因此，不用征收土地使用稅。

　　《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第五條第（二）的規(guī)定，單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為，應(yīng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為，繳納營(yíng)業(yè)稅。由于集體土地集資建房行為，形成了自建房屋用于銷售的事實(shí)（雖然這種情況下土地使用權(quán)未隨同流轉(zhuǎn)），應(yīng)當(dāng)按照營(yíng)業(yè)稅自建房用于銷售的政策來(lái)征收營(yíng)業(yè)稅，即對(duì)于出售自建建筑物的納稅人，除按建筑物銷售收入全額依照“出售建筑物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅外，還應(yīng)征收一道“建筑安裝”營(yíng)業(yè)稅。

　　根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于在農(nóng)村集體土地上建房轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（蘇地稅函[2007]176號(hào)文）規(guī)定，經(jīng)請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》精神，納稅人租用或利用農(nóng)村集體土地建房銷售的行為，雖然未辦理土地使用證，未發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，但其銷售土地上建筑物的行為符合《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》中銷售不動(dòng)產(chǎn)的解釋。因此，對(duì)納稅人租用或利用農(nóng)村集體土地建房銷售的行為應(yīng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

　　因此，行政村自己成立的具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的組織或者房地產(chǎn)企業(yè)租用集體土地建房同時(shí)向村民和非村民銷售的，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。如果他們只是受村民集體委托成立的一種臨時(shí)性組織，負(fù)責(zé)相關(guān)的協(xié)調(diào)工作的，實(shí)際是一種受托代建的行為，不應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。但是，對(duì)于村民將取得的房屋再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，只有轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。所以集體土地集資建房，不征收土地增值稅。