對房地產公司會計核算問題的探討

　　摘要:隨著我國市場經濟體制的發(fā)展,房地產事業(yè)得到了快速發(fā)展,但是因為房地產開發(fā)具有周期長、投入大、價值高等特點,導致房地產企業(yè)在會計核算上存在諸多問題,本文著重提出了完善房地產公司會計核算的相關對策。

　　近年來,我國房地產行業(yè)得到了超高速的發(fā)展,房地產企業(yè)的會計工作作為房地產業(yè)的重要組成部分也受到了各方的密切關注。我國所獨有的房地產生產及銷售形式,使房地產企業(yè)的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此,在市場逐步走向成熟的情況下,房地產公司會計核算中的一些問題得到了暴露。在這樣的情況下,如何規(guī)范房地產企業(yè)會計核算工作的健康發(fā)展,是相關從業(yè)人員都在認真思考的問題,筆者認為應當采取以下對策加強會計核算。

　　房地產企業(yè)應根據本公司開發(fā)項目的數(shù)量、規(guī)模和內部管理的要求來開展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進行獨立核算,就可以不單獨設立開發(fā)間接費用賬,只需在成本項目欄目內增加管理費用及利息欄,由于管理費用、利息系間接費用的主體,為更加有利于開展核算,可適時取消開發(fā)成本一級賬,把房屋開發(fā)、土地開發(fā)和代建工程開發(fā)等設為一級賬,然后再設置明細項目。在實際操作中,企業(yè)完全可以設立開發(fā)成本明細臺賬,根據核算對象的不同情況設立不同的成本卡片,全面記錄項目從立項起至驗收結束的所有成本費用。到了年末,只需將本年度已竣工結轉項目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個部分,即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內容,比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細賬,全面記錄成本開支情況。運用成本卡片開展成本核算的主要優(yōu)勢在于:成本卡片不僅能全面反映一個項目的整體面貌,以利于開展投資分析,而且將項目具體情況作為抬頭,便于開展監(jiān)督分析,同時又免除了結賬和建賬之苦。

　　房地產開發(fā)企業(yè)可以在會計核算中實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為會計期間的存在,可能導致房地產企業(yè)經營業(yè)務的實現(xiàn)和貨幣資金實際支付及其變動發(fā)生的時間出現(xiàn)不一致的情況,所以會產生有權責發(fā)生制和現(xiàn)金收付實現(xiàn)制這兩種方式。根據我國企業(yè)會計準則的規(guī)定,企業(yè)的會計核算應當以權責發(fā)生制為主體。但是,通過多年來的房地產企業(yè)會計工作實踐,筆者認為,由于房地產企業(yè)經營業(yè)務的特殊特點,更加適合采取現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為采取權責發(fā)生制核算房地產開發(fā)企業(yè)的經營業(yè)務收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出現(xiàn)人為調節(jié)利潤的情況。權責發(fā)生制的實施,從客觀上為房地產企業(yè)提供了用應收賬款、待攤費用等會計賬戶進行處理的機會,簡而言之,就是便于人為調節(jié)利潤,導致會計信息的失真,進而導致國有資產的流失。二是權責發(fā)生制無法準確地反映出企業(yè)的實際收入情況,從而影響到企業(yè)的資金周轉,導致企業(yè)簽訂的購銷合同越多,其應收賬款的余額也就越大,那么資金不足的問題也就更為明顯,由此看來,一味采取權責發(fā)生制,并不符合我國的實際國情。另一方面,實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制可以大大降低上述危害,有利于會計核算工作的開展。它不僅符合會計準則中的謹慎性原則,還能夠準確地反映房地產開發(fā)企業(yè)的資金情況,實現(xiàn)在以直接法編制現(xiàn)金流量表的過程中,不影響現(xiàn)金收入與費用以及營業(yè)外各項收支的調整,可見,現(xiàn)金收付實現(xiàn)制有利于現(xiàn)金流量表的編制。鑒于此,對于房地產公司而言,在經營業(yè)務及收入的會計核算中,應當允許權責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制這兩種方式并存,并根據國際通行的慣例,在分期銷售的情況下采取收付實現(xiàn)制以確認收入情況,而對一般賒銷收入和貸款利息收入等,采取權責發(fā)生制進行確認的,在特定條件下應采取兼容收付實現(xiàn)制的辦法來具體實施。

　　改進房地產公司的會計核算工作,應擴大房地產企業(yè)的信息披露范圍,主要應抓好以下三個方面:一是注重土地儲備量及成本構成信息的披露。對于擁有大批量優(yōu)質低價土地的房地產企業(yè)來說,土地成本較低就意味著巨大的利潤。隨著土地出讓市場確定為招標拍賣形式,相對于其他同類企業(yè)來說具有更大的競爭優(yōu)勢,從而在今后幾年內保持很好的發(fā)展勢頭,進而具有更好的投資價值。信息使用者僅僅通過房地產公司披露的土地使用權總額,根本無法掌握土地儲備的相關信息。可見,在房地產公司的財務報告附注中,增加土地儲備量和成本情況的內容,是很有必要的。二是注重分項目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)要在財務報告的附注中加入分項目的現(xiàn)金流量信息,也就是說,要以企業(yè)的具體項目為基本單位,披露本公司在開發(fā)過程中所產生的經營活動現(xiàn)金流量,主要包括銷售房產所收到的現(xiàn)金、購買工程物資和支付工資等所支付的現(xiàn)金等,這樣就能提高現(xiàn)金流量信息的有效性。三是注重質量保證金及風險信息的披露。高風險性是房地產業(yè)的突出特點,需要在會計信息披露中得到充分顯示。為此,應建立起質量保證金制度,保障房地產商品質量,由于房地產商品還具有長期、高價值等特點,企業(yè)要按照所開發(fā)項目的具體情況來提取相應的質量保證金,以提升應付風險的能力。同時,要在企業(yè)的財務會計報告中充分闡述各種風險,也就是要在房地產企業(yè)的報表附注中增加風險披露的相關內容,對公司還在開發(fā)中的土地、項目等風險進行充分說明,以提高抗擊風險的力度。

　　在實施新會計準則之后,會計規(guī)范體系建設越來越趨于完善,全社會的法律意識也在逐步增強,有關監(jiān)管部門的執(zhí)法力度也在不斷提高,這就對房地產企業(yè)會計核算的規(guī)范提出新的更高的要求。在這一新形勢下,房地產企業(yè)要根據企業(yè)實際特點,進一步分析如何加強和改進本企業(yè)的會計核算工作,為企業(yè)帶來更好的經濟效益。