以下為土地增值稅計(jì)算的9個(gè)實(shí)例：
　　例1：我公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金300萬(wàn)元，獲得土地使用權(quán)后，立即開(kāi)始開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目，建成10,000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以4,000元/M2價(jià)格全部出售，開(kāi)發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，賬面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為200萬(wàn)元。已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅170萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)如何繳納土地增值稅。
　　*9步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額
　　1、購(gòu)買土地使用權(quán)費(fèi)用：300萬(wàn)元
　　2、開(kāi)發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：
　　1,500元×10,000平方米=1,500萬(wàn)元
　　3、計(jì)算加計(jì)扣除：
　　(300+1500)×20%=1800×20%=360萬(wàn)元
　　4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：
　　因?yàn)槟闫髽I(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除限額為：(300+1500)×10%=180萬(wàn)元，應(yīng)按照180萬(wàn)元作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。
　　5、稅金：170萬(wàn)元
　　扣除項(xiàng)目金額=300+1,500+360+180+170=2,510萬(wàn)元
　　第二步，計(jì)算增值額
　　商品房銷售收入=4,000元×10,000平方米=4,000萬(wàn)
　　增值額=商品房銷售收入-扣除項(xiàng)目金額合計(jì)
　　=4,000-2,510=1,490萬(wàn)元
　　第三步，確定增值率
　　增值率=1,490/2,510×100%=59.36%
　　增值率超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%
　　第四步，計(jì)算土地增值稅稅額
　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
　　=1,490×40%-2,510×5%
　　=596-125.50
　　=470.50萬(wàn)元
　　例2：企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元;向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬(wàn)元(能提供貸款證明)，其中超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬(wàn)元;該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%;該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為多少?
　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(萬(wàn)元)
　　例3：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊倉(cāng)庫(kù)，取得轉(zhuǎn)讓收入600萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)32萬(wàn)元。該倉(cāng)庫(kù)原造價(jià)400萬(wàn)元，重置成本800萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)六成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊倉(cāng)庫(kù)應(yīng)繳納土地增值稅多少萬(wàn)元?
　　收入總額=600(萬(wàn)元)
　　扣除項(xiàng)目合計(jì)=800×60%+32=512(萬(wàn)元)
　　增值額=600-512=88(萬(wàn)元)
　　增值額占扣除項(xiàng)目比例=88÷512×100%=17.19%，適用稅率為30%。
　　應(yīng)繳納土地增值稅稅額=88×30%=26.4(萬(wàn)元)
　　例4:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬(wàn)元。已知該企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為40萬(wàn)元，該企業(yè)沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該項(xiàng)目在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例按10%計(jì)算，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬(wàn)元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)為多少萬(wàn)元?
　　扣除項(xiàng)目金額=50+200+(200+50)×10%+ 60+(50+200)×20%=385(萬(wàn)元)
　　增值額=1000-385=615(萬(wàn)元)
　　增值率=615÷385×100%=159.74%
　　應(yīng)納稅額=615×50%-385×15%=249.75(萬(wàn)元)
　　例5:2009年7月某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購(gòu)入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入1800萬(wàn)元，該土地購(gòu)進(jìn)價(jià)1200萬(wàn)元，取得土地使用權(quán)時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)40萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)35萬(wàn)元。該公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納多少土地增值稅?
　　扣除項(xiàng)目金額=1200+40+35=1275(萬(wàn)元)
　　增值額=1800-1275=525(萬(wàn)元)
　　增值率=525÷1275×100%=41.18%
　　應(yīng)納稅額=525×30%=157.5(萬(wàn)元)
　　例6：某公司銷售一棟已經(jīng)使用過(guò)的辦公樓，取得收入500萬(wàn)元，辦公樓原價(jià)480萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該樓重置成本價(jià)為800萬(wàn)元，成新度為50%，銷售時(shí)繳納有關(guān)稅費(fèi)30萬(wàn)元。該公司銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅多少萬(wàn)元?
　　扣除項(xiàng)目金額=800×50%+30=430(萬(wàn)元)
　　增值額=500-430=70(萬(wàn)元)
　　增值率=70÷430×100%=16.28%
　　應(yīng)納稅額=70×30%=21(萬(wàn)元)
　　例7：某縣城一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中：80%的建筑面積對(duì)外銷售，取得銷售收入7648萬(wàn)元;其余部分暫時(shí)對(duì)外出租，本年度內(nèi)取得租金收入63萬(wàn)元。與該住宅樓開(kāi)發(fā)相關(guān)成本、費(fèi)用有：
　　(1)支付土地使用權(quán)價(jià)款1400萬(wàn)元;
　　(2)取得土地使用權(quán)繳納契稅42萬(wàn)元;
　　(3)前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)90萬(wàn)元，直接建筑成本2100萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)用60萬(wàn)元;
　　(4)發(fā)生管理費(fèi)用450萬(wàn)元、銷售費(fèi)用280萬(wàn)元、利息費(fèi)用370萬(wàn)元(利息費(fèi)用雖未超過(guò)同期銀行代扣款利率，但不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?。當(dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅額時(shí)的扣除比例為9%。
　　1、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2008年度應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加共計(jì)多少萬(wàn)元?
　　營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加
　　=7648×5%×(1+5%+3%)+63×5%×(1+5%+3%) =412.99+3.40=416.39(萬(wàn)元)
　　2、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金額共計(jì)有多少萬(wàn)元?
　　價(jià)款=1400×80%=1120(萬(wàn)元)
　　開(kāi)發(fā)成本=(42+90+2100+60)×80%=1833.6(萬(wàn)元)
　　開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(1120+1833.6)×9%=265.82(萬(wàn)元)
　　稅金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(萬(wàn)元)
　　加計(jì)扣除=(1120+1833.6)×20%=590.72(萬(wàn)元)
　　允許扣除費(fèi)用合計(jì)=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14(萬(wàn)元)
　　3、2008年度該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳土地增值稅多少萬(wàn)元?
　　增值額=7648-4223.14=3424.86(萬(wàn)元)
　　增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%
　　應(yīng)納土地增值稅額=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78(萬(wàn)元)
　　4、該企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅多少萬(wàn)元?(不考慮房產(chǎn)稅、印花稅)。
　　應(yīng)納所得稅額=(7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78)×25%=520.56(萬(wàn)元)
　　例7：某縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，簽訂商品房銷售合同，取得銷售收入9500萬(wàn)元，分別按國(guó)家規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅。該公司為建造此住宅支付地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本2000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用500萬(wàn)元，其中利息支出200萬(wàn)元，但由于該公司同時(shí)建造別墅，貸款利息無(wú)法分?jǐn)?，該地?guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)提比例為10%。轉(zhuǎn)讓該普通住宅應(yīng)繳納土地增值稅多少萬(wàn)元?
　　1、應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=9500×%=475(萬(wàn)元)
　　2、應(yīng)繳納城建稅、教育費(fèi)附加=475×(5%+3%)=38(萬(wàn)元)
　　3、扣除項(xiàng)目金額=1000+2000+(1000+2000)×10%+475+38+(1000+2000)×20%=4413(萬(wàn)元)
　　4、增值額=9500-4413=5087(萬(wàn)元)
　　5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%
　　6、應(yīng)納稅額=5087×50%-4413×15%=1881.55(萬(wàn)元)
　　例8:2009年王某因改善居住條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓其已居住兩年的非普通住宅一套，取得轉(zhuǎn)讓房?jī)r(jià)款24萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估，該住房的重置成本為20萬(wàn)元，成新度為70%。住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，李某已按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納手續(xù)費(fèi)0.18萬(wàn)元、評(píng)估費(fèi)0.5萬(wàn)元、稅金1.32萬(wàn)元。王某應(yīng)繳納多少土地增值稅?
　　從2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。
　　例9：某中外合資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2009年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
　　(1)1月份通過(guò)競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地使用權(quán)，支付土地出讓金600萬(wàn)元，繳納相關(guān)費(fèi)用24萬(wàn)元;
　　(2)以上述土地開(kāi)發(fā)建和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、寫字樓各一棟，占地面積各為1/2;
　　(3)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓開(kāi)發(fā)成本300萬(wàn)元，寫字樓開(kāi)發(fā)成本620萬(wàn)元;
　　(4)分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?0萬(wàn)元，包括超過(guò)貸款期限的利息4萬(wàn)元，寫字樓的利息無(wú)法分?jǐn)?
　　(5)9月初全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入1080萬(wàn)元，其中包括像購(gòu)房者一并代收的市政施工費(fèi)共計(jì)50萬(wàn)元;
　　(6)9月底將寫字樓與他人聯(lián)營(yíng)開(kāi)設(shè)一商場(chǎng)，共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，寫字樓稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定價(jià)格是1500萬(wàn)元。
　　其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在的省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的*6限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)像購(gòu)買方一并收取，則可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅，相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。
　　(1)公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是多少萬(wàn)元?
　　(2)該公司應(yīng)納的銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓的土地增值稅是多少萬(wàn)元?
　　(3)公司寫字樓對(duì)外投資繳納土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額是多少萬(wàn)元?
　　(4)公司寫字樓對(duì)外投資業(yè)務(wù)應(yīng)納的土地增值稅是多少萬(wàn)元?
　　(1)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+24)×1÷2=312(萬(wàn)元)
　　開(kāi)發(fā)成本=300(萬(wàn)元)
　　公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(40-4)+(300+312)×5%=66.6(萬(wàn)元)
　　稅金=1080×5%=54(萬(wàn)元)
　　其他扣除項(xiàng)目=(300+312)×20%=122.4(萬(wàn)元)
　　代收費(fèi)用可在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候扣除，但是不可以加計(jì)扣除。
　　可扣除項(xiàng)目合計(jì)=312+300+66.6+54+122.4+50=905(萬(wàn)元)
　　(2)收入總額=1080(萬(wàn)元)
　　可扣除項(xiàng)目合計(jì)=905(萬(wàn)元)
　　增值額=1080-905=175(萬(wàn)元)
　　增值率=175÷905×100%=19.34
　　建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額為超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，予以免稅。
　　(3)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+24)×1÷2=312(萬(wàn)元)
　　開(kāi)發(fā)成本=620(萬(wàn)元)
　　應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(312+620)×10%=93.2(萬(wàn)元)
　　以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，不繳納營(yíng)業(yè)稅。
　　其他扣除項(xiàng)目=312+620+93.2+186.4=1211.6(萬(wàn)元)
　　(4)收入總額=1500(萬(wàn)元)
　　可扣除的項(xiàng)目合計(jì)=1211.6(萬(wàn)元)
　　增值額=1500-1211.6=288.4(萬(wàn)元)
　　增值率=288.4÷1211.6×100%=23.8%，適用稅率為30%
　　應(yīng)繳納土地增值稅=288.4×30%=86.52(萬(wàn)元)。
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