房產(chǎn)稅作為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段，在企業(yè)稅收中越來(lái)越受關(guān)注。根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種：自用房產(chǎn)，按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-減除比例)×1.2%;出租房產(chǎn)，按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。一般企業(yè)正常情況下，企業(yè)房產(chǎn)稅比較簡(jiǎn)單，按照以上兩種方法處理即可，但遇到以下特殊情況時(shí)需要進(jìn)行特殊處理。
一、宗地容積率低于0.5的房產(chǎn)稅涉稅處理
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅[2010]121號(hào))，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
例1：某省甲企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，2010年2月1日為取得10000平方米該土地支付的地價(jià)款300萬(wàn)元，自行建造了4000平方米的三層樓房，2010年12月31日完工賬面記錄該樓房的價(jià)值為1000萬(wàn)元。要求：計(jì)算其2011年度應(yīng)納房產(chǎn)稅。
解析如下：
(1)計(jì)算其容積率：4000/10000=0.4，結(jié)論：小于0.5
(2)引用特殊稅收政策進(jìn)行調(diào)整——宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
結(jié)論：按8000平方米確認(rèn)計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)，即300/10000×8000=240(萬(wàn)元)
(3)運(yùn)用一般技術(shù)解決問(wèn)題
應(yīng)納房產(chǎn)稅=(1000+240)×(1-30%)×1.2%= 10.42(萬(wàn)元)
注意：財(cái)稅[2010]121號(hào)文件有關(guān)規(guī)定，關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題，*9：會(huì)計(jì)核算要按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——土地使用權(quán)作無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)核算，與房屋固定資產(chǎn)價(jià)值分離;第二：對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。
二、有免租期如何征收房產(chǎn)稅?
財(cái)稅[2009]128號(hào)文件，無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅，由房產(chǎn)使用人代繳房產(chǎn)稅，因此，不少納稅人認(rèn)為在免租期內(nèi)由承租房屋的應(yīng)納稅單位繳納房產(chǎn)稅。財(cái)稅[2010]121號(hào)文件規(guī)定第二條重新進(jìn)行了規(guī)定，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)租賃行為中，除房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產(chǎn)所有人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)最終承擔(dān)房產(chǎn)稅。
例2：某省乙企業(yè)于2011年1月1日將自有沿街樓房原值1000萬(wàn)元出租給乙公司用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，甲乙雙方簽訂了一份租期為5年并且金額固定的租賃合同，每月租金為10萬(wàn)元，前6個(gè)月由乙公司自行裝修，雙方在合同中約定，2011年1月1日-2011年6月30日免收租金，請(qǐng)計(jì)算乙企業(yè)2011年度房產(chǎn)稅。
(1)那么免租期，房產(chǎn)稅如何繳納?是由承租人繳納還是產(chǎn)權(quán)人繳納?根據(jù)財(cái)稅[2010]121號(hào)文件規(guī)定，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。也就是說(shuō)在2011年1月1日-2011年6月30日之間為免收租金期限的，由產(chǎn)權(quán)所有人甲企業(yè)按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，即[1000*(1-30%)/12*]6*1.2%=4.2萬(wàn)元。
(2)2011年7月1日-2011年12月31日房產(chǎn)稅按照取得的租金收入計(jì)稅，6*10*12%=7.2萬(wàn)元
(3)2011年全年需要交納的房產(chǎn)稅合計(jì)4.2+7.2=11.4萬(wàn)元。
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