多年以來，國內融資租賃公司分為三大類，不同的融資租賃公司雖然屬于同一行業(yè)，但是內、外資融資租賃企業(yè)和金融租賃公司分別屬于商務部與國稅總局、商務部、銀監(jiān)會分別審批監(jiān)管，三類融資租賃機構的租賃標的物也各有不同。并且《融資租賃法》遲遲沒有出臺，融資租賃監(jiān)管層、稅務部門、登記部門等對融資租賃標的物的界定不一致。
國內租賃公司的分類
首先了解下國內融資租賃公司的分類，租賃分為融資租賃和經(jīng)營性租賃，目前國內融資租賃公司主要分外商投資租賃公司、金融租賃公司和內資租賃公司，其監(jiān)管機構和業(yè)務范圍不同，詳見下表：
本文主要討論不同融資租賃公司對不動產(chǎn)標的物的態(tài)度，首先看下相關管理辦法：
1、2007年施行的《金融租賃公司管理辦法》中明確，"適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)"。
2、商務部2005年通過的《外商投資租賃業(yè)管理辦法》中第六條規(guī)定租賃財產(chǎn)包括：
(一)生產(chǎn)設備、通信設備、醫(yī)療設備、科研設備、檢驗檢測設備、工程機械設備、辦公設備等各類動產(chǎn);
(二)飛機、汽車、船舶等各類交通工具;
(三)本條(一)、(二)項所述動產(chǎn)和交通工具附帶的軟件、技術等無形資產(chǎn)，但附帶的無形資產(chǎn)價值不得超過租賃財產(chǎn)價值的二分之一。
3、2012年8月中旬，商務部發(fā)布了《內資融資租賃企業(yè)管理辦法(征求意見稿)》。該《征求意見稿》第三條中關于融資租賃的標的物是這樣規(guī)定的："本法所稱的租賃物為可自由流通的非消耗物。法律禁止流通或者限制流通的物不應作為融資租賃交易的標的物。"
根據(jù)以上三條規(guī)定，可以看出不同融資租賃公司操作租賃標的物的范圍是不一樣的。
*9、很多金融租賃公司的理解就是租賃物可以包括不動產(chǎn)。固定資產(chǎn)是會計上的資產(chǎn)概念，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)兩大類。具體來說，固定資產(chǎn)包括指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關的設備、器具、工具等。
第二、外商投資融資租賃公司的租賃標的物范圍相對來說比較窄了，不能涉足不動產(chǎn)。
第三、關于內資融資租賃公司，目前雖然沒有正式的管理辦法出臺，但是從其管理辦法征求意見可以看出內資融資租賃企業(yè)的租賃資產(chǎn)包括了房屋、公路、鐵路及相關設施等不動產(chǎn)，而外商投資融資租賃管理辦法中租賃資產(chǎn)明確規(guī)定不含有不動產(chǎn)。
關于地產(chǎn)等不動產(chǎn)融資租賃的開展情況
由于《融資租賃法》遲遲未出臺，目前行業(yè)內對融資租賃中租賃物的界定并沒有統(tǒng)一。
此前，不少金融租賃公司開展了不動產(chǎn)的融資租賃業(yè)務，該業(yè)務甚至成為一些金融租賃公司的支柱性業(yè)務。
在這種融資模式中，融資租賃公司通過外包建筑等方式購得房產(chǎn)，然后租給有需求的企業(yè)，幾年租賃期結束后再將所有權轉讓給企業(yè)。這也成為一些企業(yè)盤活資金的重要方式。
不過目前房地產(chǎn)租賃還沒有進入到住宅，一般是商業(yè)物業(yè)。多位融資租賃公司人士證實，在北京等城市，有不少商業(yè)物業(yè)都實行了這種融資租賃模式。
不動產(chǎn)融資租賃面臨的問題
*9、不動產(chǎn)融資租賃合同可能無效
雖然全國人大財經(jīng)委曾經(jīng)公布過《融資租賃法草案》，但后來的政策趨勢是先不出臺融資租賃法律，而是由*6人民法院出臺相關司法解釋。與此同時，《*6人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋(討論稿)》也多次下發(fā)至融資租賃行業(yè)內征求意見。而在上述討論稿中，多種情況下能夠確認融資租賃合同無效，其中包括"以房屋等不動產(chǎn)或者僅以無形資產(chǎn)為租賃物訂立融資租賃合同，但動產(chǎn)作為租賃物附合于不動產(chǎn)的除外"。也就是說，該討論稿事實上否定了不動產(chǎn)可以作為融資租賃物。如果合同無效，金融租賃公司所購的房產(chǎn)將可能無法交付，抵質押擔保也可能無效，租賃公司的租賃債權將有懸空危險。
第二、不動產(chǎn)融資租賃稅負較重
目前，稅務部門沒有直接否定不動產(chǎn)租賃的有效性，只是采用不支持的態(tài)度。不動產(chǎn)是否能作為融資租賃物，銀監(jiān)會和*6法院對此的界定還有差異之時，來自稅務部門的政策信號也對當前不動產(chǎn)租賃業(yè)務不利。
2011年11月18日，國稅總局在上海啟動了《營業(yè)稅改增值稅改革試點方案》，在今年上海交通運輸業(yè)和部分服務業(yè)的試點中，由于原來的營業(yè)稅無論盈虧都需要交納，而增值稅只對增值部分征稅，這項試點一般被認為能較好解決重復征稅的問題，降低企業(yè)的稅收負擔。特別是"營改增"后，有形動產(chǎn)租賃也被納入服務業(yè)范疇，只征收增值稅，同時一般納稅人還能享受實際征收3%以上部分即征即退的政策優(yōu)惠。但有形動產(chǎn)的范疇明顯不包括不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權等資產(chǎn)，租賃公司如果要繼續(xù)開展不動產(chǎn)租賃，將不能享受稅收優(yōu)惠，需要繼續(xù)征收17%的增值稅。不過，無論是稅務部門不支持，*6院不承認合同有效，還是銀監(jiān)會直接的業(yè)務叫停，不動產(chǎn)租賃仍然是一個很糾結的問題。
值得注意的是，由于商務部監(jiān)管的租賃公司不在銀監(jiān)會監(jiān)管之列，在*6法院出臺最終解釋確認合同有效性問題之前，這些公司仍然可以合規(guī)開展不動產(chǎn)租賃業(yè)務，只是"營改增"后對于租賃公司來說，17%的增值稅會影響資金成本。
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