《國家稅務總局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）對于除土地開發(fā)之外的其他開發(fā)產品完工條件規(guī)定如下：
開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
（一）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
（二）開發(fā)產品已開始投入使用。
（三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。
沿用我們過去的理解，以上三個條件如果同時滿足，遵循時點界定孰先原則，以最早的一個時點確定開發(fā)產品完工時點。
開發(fā)產品完工前后企業(yè)所得稅的計稅處理根據國稅發(fā)[2009]31號文第九條的規(guī)定是不一樣的，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
對于開發(fā)產品的實際毛利率高于國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定的未完工開發(fā)產品的預計計稅毛利率，企業(yè)開發(fā)產品完工后結算計稅成本，必然需要在年度納稅申報中將實際毛利額與對應的預計毛利額之間的差額調整增加應納稅所得額且在當年產生較大稅負的企業(yè)所得稅，這是企業(yè)不情愿的，也就存在著部分房地產企業(yè)雖然開發(fā)產品已經交付業(yè)主使用但仍以種種理由將開發(fā)項目長期掛賬，不進行完工項目的結算，或者竣工驗收手續(xù)不全不進行備案，不辦理初始產權證明等，這些情況都是有的，所以根據國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，企業(yè)必須按照三個時點孰先的原則進行企業(yè)所得稅的計稅處理。
2009年6月26日國家稅務總局對海南省國家稅務局《關于海南永生實業(yè)投資有限公司偷稅案中如何認定開發(fā)產品已開始投入使用問題的請示》批復《國家稅務總局關于房地產企業(yè)開發(fā)產品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）再次對于該問題進行的明確，該文批復如下：
根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定的精神，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產品開始投入使用時均應視為已經完工。房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。
開發(fā)產品開始投入使用是指房地產開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。
盡管該文引用了國稅發(fā)[2006]31號文號，實質內容是按照國稅發(fā)[2009]31號文的具體精神解釋的，所以對于開發(fā)產品完工條件的判定標準以國稅函[2009]342號的規(guī)定執(zhí)行是沒有問題的，該文強調了稅法的“實質重于形式原則”。
按照國家建設方面的有關規(guī)定，工程竣工驗收合格后，建設單位應當及時提出工程竣工驗收報告，并在法定的時間內交房地產主管部門備案，備案的前提是工程竣工驗收合格。但是未備案的經竣工驗收合格的開發(fā)產品仍然不能辦理初始產權證明，法律要件也不完備，但實物中提前交付業(yè)主使用的情況普遍存在，所以，國稅發(fā)[2009]31號所確定的三個時點中交付使用時點一般最早，這種情況下根據國稅發(fā)[2009]31號文的精神和國稅函[2009]342號文的具體規(guī)定，則無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產品開始投入使用時均應視為已經完工。
開發(fā)產品完工與否是決定計稅成本核算的前提，完工的開發(fā)產品房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本，并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。實務中存在開發(fā)產品完工后，工程的結算成本仍然無法最終確定的情況，開發(fā)企業(yè)可以按照國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定預提成本費用計入完工產品的計稅成本。
（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但*6不得超過合同總金額的10%；
（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；
（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
除此之外的建造成本費用以及其他應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本。
　　高頓網校溫馨提示：高頓網校為您提供權威、專業(yè)的初級實務、高級實務、稅務處理、技能拓展、全面會計實務等資訊。在線會計實務試題，每天免費直播上課，更多精品網課免費試聽。高頓網校會計實務頻道為大家提供大量的會計入門基礎知識，對會計從業(yè)人員非常有參考價值。
會計實務精彩推薦：2016年財會考試月歷2016年財會考試信息指南會計職稱新人成長攻略初級會計實務知識詳解會計人必看知識！如何做會計報表財會專家解讀：會計電算化