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土地增值稅計(jì)算方法是什么

2022-03-22 稅務(wù)師 532人瀏覽
老師回答
計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率,公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：
計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：
1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％
土地增值稅稅額=增值額×30％
2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％
3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％
4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％
土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％
公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。
但還需要注意的是：土地增值稅是以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算的。成片受讓土地使用權(quán)分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以準(zhǔn)確計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。即：扣除?xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目總金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積/受讓土地使用權(quán)的總面積)。
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