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房地產(chǎn)公司將門面租給物業(yè)公司，如何交增值稅和房產(chǎn)稅呢？

2020-12-30 綜合 1238人瀏覽
老師回答
　　答：A、房開公司將房產(chǎn)租賃給物業(yè)公司，由于該房產(chǎn)是2016年5月1日后取得的，一般納稅人的房開公司需要按照9%的不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，全額就收取的租金繳納增值稅。

　　由于房產(chǎn)用于出租，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房開公司需要按照從租計(jì)征的方式，以租金的12%繳納房產(chǎn)稅。

　　B、對(duì)于小規(guī)模納稅人的物業(yè)公司而言，可以享受以下優(yōu)惠政策：

　　?企業(yè)所得稅：建議物業(yè)公司比照財(cái)稅[2019]13號(hào)自行判斷是否符合小型微利企業(yè)，并享受相關(guān)優(yōu)惠政策。根據(jù)財(cái)稅[2019]13號(hào)第二條規(guī)定，對(duì)小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按25%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅；對(duì)年應(yīng)納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按50%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。

　　?增值稅：房產(chǎn)是在2016年5月1日后取得，轉(zhuǎn)租房產(chǎn)需要以全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額全額繳納增值稅，由于是小規(guī)模納稅人，出租不動(dòng)產(chǎn)按照5%的征收率繳納增值稅。

　　根據(jù)財(cái)稅[2019]13號(hào)第一條規(guī)定，小規(guī)模納稅人企業(yè)在2019-2021年期間，月銷售額不超過10萬元（季度30萬元）的，免征增值稅。?其他稅種：根據(jù)財(cái)稅[2019]13號(hào)第三條規(guī)定，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，在2019-2021年期間對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

　　__________

　　相關(guān)規(guī)定：

　　《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

　　附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》

　　第十五條增值稅稅率：

　?。ǘ┨峁┙煌ㄟ\(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%（已改為9%）。

　　《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

　　附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》

　?。ň牛┎粍?dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。

　　4.小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

　　《房產(chǎn)稅暫行條例》

　　第四條房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

　　《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅[2019]13號(hào)）

　　一、對(duì)月銷售額10萬元以下（含本數(shù)）的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。

　　二、對(duì)小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按25%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按

　　20%的稅率繳納企業(yè)所得稅；對(duì)年應(yīng)納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按50%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。

　　上述小型微利企業(yè)是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時(shí)符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個(gè)條件的企業(yè)。

　　從業(yè)人數(shù)，包括與企業(yè)建立勞動(dòng)關(guān)系的職工人數(shù)和企業(yè)接受的勞務(wù)派遣用工人數(shù)。所稱從業(yè)人數(shù)和資產(chǎn)總額指標(biāo)，應(yīng)按企業(yè)全年的季度平均值確定。具體計(jì)算公式如下：

　　季度平均值＝（季初值＋季末值）÷2

　　全年季度平均值＝全年各季度平均值之和÷4

　　年度中間開業(yè)或者終止經(jīng)營活動(dòng)的，以其實(shí)際經(jīng)營期作為一個(gè)納稅年度確定上述相關(guān)指標(biāo)。

　　三、由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

　　六、本通知執(zhí)行期限為2019年1月1日至2021年12月31日。
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張曉萌

碩士

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