第八節(jié) 固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)
一、固定資產(chǎn)
（一）固定資產(chǎn)的特征和分類
1.固定資產(chǎn)的特征。
固定資產(chǎn)是指同時具有以下特征的有形資產(chǎn)：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有；（2）使用壽命超過一個會計年度。
2.固定資產(chǎn)的分類。
?。?）按經(jīng)濟(jì)用途分類，可分為生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)。
?。?）綜合分類，即按固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)用途和使用情況等綜合分類，可把企業(yè)的固定資產(chǎn)劃分為七大類。
?。ǘ┕潭ㄙY產(chǎn)的賬務(wù)處理
1.固定資產(chǎn)核算應(yīng)設(shè)置的會計科目。為了反映和監(jiān)督固定資產(chǎn)的取得、計提折舊和處置等情況，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產(chǎn)清理”等科目進(jìn)行核算。
企業(yè)固定資產(chǎn)、在建工程、工程物資發(fā)生減值的，還應(yīng)當(dāng)設(shè)置“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“在建工程減值準(zhǔn)備”、“工程物資減值準(zhǔn)備”等科目進(jìn)行核算。
2.固定資產(chǎn)的取得。
?。?）外購固定資產(chǎn)。
企業(yè)外購的固定資產(chǎn)，應(yīng)按實際支付的購買價款、不可抵扣的相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務(wù)費等，作為固定資產(chǎn)的取得成本。
?。?）建造固定資產(chǎn)。
企業(yè)自行建造固定資產(chǎn)，應(yīng)按建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為固定資產(chǎn)的成本。
3.固定資產(chǎn)的折舊。
?。?）計提折舊的范圍。
除以下情況外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所有固定資產(chǎn)計提折舊：①已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；②單獨計價人賬的土地。
（2）固定資產(chǎn)折舊方法。
企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實現(xiàn)方式，合理選擇固定資產(chǎn)折舊方法?？蛇x用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法等。
固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月計提折舊，計提的折舊應(yīng)當(dāng)記人“累計折舊”科目，并根據(jù)用途計人相關(guān)資產(chǎn)的成本或者當(dāng)期損益。企業(yè)自行建造固定資產(chǎn)過程中使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應(yīng)計人在建工程成本；基本生產(chǎn)車間所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應(yīng)計人制造費用；管理部門所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應(yīng)計人管理費用；銷售部門所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應(yīng)計人銷售費用；經(jīng)營租出的固定資產(chǎn)，其計提的折舊額應(yīng)計人其他業(yè)務(wù)成本。
4.固定資產(chǎn)的后續(xù)支出。
固定資產(chǎn)的后續(xù)支出是指固定資產(chǎn)在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費用等。
固定資產(chǎn)的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計人固定資產(chǎn)成本，如有被替換的部分，應(yīng)同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產(chǎn)原賬面價值中扣除；不滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的固定資產(chǎn)修理費用等，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計人當(dāng)期損益。
5.固定資產(chǎn)的處置。
固定資產(chǎn)處置包括固定資產(chǎn)的出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等。處置固定資產(chǎn)應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。
6.固定資產(chǎn)清查。
企業(yè)應(yīng)定期或者至少于每年年末對固定資產(chǎn)進(jìn)行清查盤點，以保證固定資產(chǎn)核算的真實性，充分挖掘企業(yè)現(xiàn)有固定資產(chǎn)的潛力。在固定資產(chǎn)清查過程中，如果發(fā)現(xiàn)盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，應(yīng)填制固定資產(chǎn)盤盈盤虧報告表。清查固定資產(chǎn)的損溢，應(yīng)及時查明原因，并按照規(guī)定程序報批處理。
7.固定資產(chǎn)減值。
固定資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日存在可能發(fā)生減值的跡象時，其可收回金額低于賬面價值的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將該固定資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認(rèn)為減值損失，計人當(dāng)期損益，同時計提相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
固定資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。
二、投資性房地產(chǎn)
?。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)內(nèi)容
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。
1.投資性房地產(chǎn)的范圍。
?。?）已出租的土地使用權(quán)。（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（3）已出租的建筑物。
2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍。
下列項目不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)。（2）作為存貨的房地產(chǎn)。
?。ǘ┩顿Y性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理
1.投資性房地產(chǎn)核算應(yīng)設(shè)置的會計科目。
為了反映和監(jiān)督投資性房地產(chǎn)的取得、后續(xù)計量和處置等情況，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“公允價值變動損益”、“其他業(yè)務(wù)收人”、“其他業(yè)務(wù)成本”等科目進(jìn)行核算。投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“主營業(yè)務(wù)收人”和“主營業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。
企業(yè)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值的，還應(yīng)當(dāng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目進(jìn)行核算。
2.投資性房地產(chǎn)的取得。
?。?）外購的投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購人的同時開始出租或用于資本增值，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
（2）自行建造的投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成木、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計人當(dāng)期損益，不計人建造成本。
?。?）內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)或?qū)⒆杂玫慕ㄖ锏绒D(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照該項存貨或建筑物等在轉(zhuǎn)換日的賬面價值或公允價值作為投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的成本；在轉(zhuǎn)換日存貨或自用建筑物等的賬面價值高于公允價值的差額計人公允價值變動損益，在轉(zhuǎn)換日存貨或自用建筑物等的賬面價值低于公允價值的差額計人資本公積。
3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。
?。?）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計提折舊或進(jìn)行攤銷。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備。
?。?）采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。
投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為基礎(chǔ)，調(diào)整其賬面余額。
（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更。
為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值之間的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
?。?）投資性房地產(chǎn)的處置。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收人扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計人當(dāng)期損益。同時，將原計人該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動轉(zhuǎn)出，由公允價值變動損益轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)成本。
