第五節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目2
土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額
計(jì)算公式：應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×扣除率
1、稅率、扣除率
2、增值額、扣除項(xiàng)目金額
【例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)，取得收入4000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額1000萬(wàn)元。
計(jì)算步驟：
(1)收入總額=4000
(2)扣除項(xiàng)目金額=1000
(3)增值額=4000-1000=3000
(4)增值率(增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%)=3000÷1000=300%找稅率 第四級(jí)60% ;35%
(5)第四檔稅率60%
(6)應(yīng)納土地增值稅稅額=3000×60%-1000 ×35%=1450
計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：
一、應(yīng)稅收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。
二、確定增值額的扣除項(xiàng)目
(一)對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：
(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款;
(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
(2)前期工程費(fèi)(其中包括三通一平)
(3)建筑安裝工程費(fèi)
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
(5)公共配套設(shè)施費(fèi)
(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按照實(shí)際發(fā)生扣除。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
對(duì)于利息支出，分兩種情況確定扣除：
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息*6不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
