二、應(yīng)納稅額計算
計算步驟：
(一)確認(rèn)收入
(二)確定扣除項目
(三)計算增值額
增值額=收入額-扣除項目金額
(四)計算增值率
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
(五)確定適用稅率
依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。
(六)依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
【經(jīng)典例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下(公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰(已記入公司“管理費(fèi)用”中)、企業(yè)所得稅稅率33%)
1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬元;
2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元;
3.開發(fā)成本費(fèi)用1500萬元;
4.開發(fā)費(fèi)用250萬元(當(dāng)?shù)卣?guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%)。
【解析】：
(一)確認(rèn)收入
按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬元
(二)確定扣除項目
扣除項目金額=800+1500+(800+1500)×10%+220+(800+1500)×20%=3210(萬元)
(三)計算增值額
增值額=4000-3210=790(萬元)
(四)計算增值率
增值率=790÷3210×100%≈25%
(五)確定適用稅率
*9檔
(六)依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額
應(yīng)繳納土地增值稅=790×30%-3210×0=237(萬元)
【經(jīng)典例題】2005年
2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計為4800萬元;該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息;該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%;銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為( )。
A.2256.5萬元
B.2445.5萬元
C.3070.5萬元
D.3080.5萬元
【答案】：B
【解析】：根據(jù)土地增值稅法計算方法與步驟，計算過程如下：
計算扣除金額=4800+4800×10%+770+4800×20%=7010(萬元);
計算土地增值額=14000-7010=6990(萬元);
計算增值率=6990÷7010×100%=99.7%，適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%;
應(yīng)納土地增值稅=6990×40%-7010×5%=2445.5(萬元)。
