(二)對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：
1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
舊房及建筑的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。
重置成本的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。
評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
【經(jīng)典例題】 2008年
某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付8000價(jià)款萬(wàn)元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12 000萬(wàn)元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為( )。
A.400萬(wàn)元 B.1485萬(wàn)元
C.1490萬(wàn)元 D.200萬(wàn)元
【答案】：B
【解析】：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，計(jì)算土地增值額可以扣除的項(xiàng)目有3項(xiàng)：(1)房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率=12000×70%=8400(萬(wàn)元);(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用，本題沒(méi)有涉及;(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=(10000-8000)×5%(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬(wàn)元)。增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額=10000-8400-115=1485(萬(wàn)元)
第六節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算
一、增值額(計(jì)稅依據(jù))
土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額
在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過(guò)程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：
1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;
2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;
3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。
4.舊房及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。
【經(jīng)典例題】2001年
按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照( )。
A.稅務(wù)部門(mén)估定的價(jià)格扣除
B.稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)主管部門(mén)協(xié)商的價(jià)格扣除
C.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除
D.房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除
【答案】：C
【解析】：由稅務(wù)部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除。
