物權(quán)變動公示方式
  
  物權(quán)變動公示方式包括:交付、登記
  
  (一)動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式——交付
  
  《物權(quán)法》規(guī)定:“動產(chǎn)物權(quán)的設立和轉(zhuǎn)讓,自交付時發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。”交付有現(xiàn)實交付與交付替代兩種形態(tài)。
  
  1.現(xiàn)實交付
  
  所謂現(xiàn)實交付,指的是將物直接交由對方占有。現(xiàn)實交付是最為典型的交付形態(tài)。
  
  2.交付替代
  
  當現(xiàn)實交付不可能或沒必要時,可以其他方式替代交付。交付替代方式包括:
  
  (1)簡易交付?!段餀?quán)法》規(guī)定:“動產(chǎn)物權(quán)設立和轉(zhuǎn)讓前,權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的,物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。”
  
  例如,承租人甲想要購買租用的相機,遂與出租人乙訂立買賣合同,由于甲已占有該相機,為了節(jié)約交易成本,乙向甲轉(zhuǎn)讓相機所有權(quán)時,自不必先令甲返還,然后再向甲交付。
  
  (2)指示交付。是指指示占有標的物之人將物交付于受讓人?!段餀?quán)法》規(guī)定:“動產(chǎn)物權(quán)設立和轉(zhuǎn)讓前,第三人依法占有該動產(chǎn)的,負有交付義務的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。”
  
  例如,甲租用乙的相機,丙看見該相機后愛不釋手,遂與乙訂立買賣合同。正常情況下,乙向丙轉(zhuǎn)讓相機所有權(quán)的過程是:甲將相機歸還于乙,乙再將相機交付于丙,同樣是為了節(jié)約交易成本,這一繁復過程可簡化為:乙指示甲直接將相機交付于丙。
  
  (3)占有改定。所謂改定,改定的是占有人身份,《物權(quán)法》規(guī)定:“動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時,雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的,物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效力。”
  
  甲購買乙的相機,買賣合同訂立后,乙表示相機已歸甲,但要求甲讓自己再用一個月,甲同意。表面看起來乙尚未向甲交付相機,但實際上已通過占有改定的方式交付,因為甲同意乙繼續(xù)占有相機后,甲的占有人身份便由自主占有人改定為他主占有人,乙則通過間接占有的方式取得相機的自主占有。
  
  (二)不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式——登記
  
  《物權(quán)法》規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。”
  
  1.土地登記與房屋登記
  
  (1)土地登記的登記機構(gòu)是土地管理部門。所謂土地登記,是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。
  
  (2)房屋登記的登記機構(gòu)是房屋管理部門。所謂房屋登記,是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。
  
  2.土地總登記、初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記與注銷登記
  
  (1)土地總登記是在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。對土地進行總登記后,具體土地權(quán)利的取得、變更或消滅才有可能進行登記。
  
  (2)初始登記指土地總登記之外對設立的土地權(quán)利進行的登記,是首次將具體土地權(quán)利登入登記簿的行為。
  
  (3)變更登記,是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變,或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。
  
  (4)注銷登記,則是指因土地權(quán)利的消滅等而進行的登記。
  
  房屋登記亦可分為初始登記諸種形式,不同之處在于:其一,房屋并無總登記;其二,土地的變更登記包括權(quán)利主體的變更與內(nèi)容變更,房屋登記則將此兩項登記事項拆開,分別對應轉(zhuǎn)移登記(權(quán)利主體變更)與變更登記(權(quán)利內(nèi)容變更)。
  
  3.所有權(quán)登記、使用權(quán)登記、地役權(quán)登記與抵押權(quán)登記
  
  (1)所有權(quán)登記包括集體土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)登記,國有土地所有權(quán)則無需登記。
  
  (2)使用權(quán)登記包括國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)登記,前者分國有建設用地使用權(quán)與國有農(nóng)用地使用權(quán)登記,后者則分集體建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)與集體農(nóng)用地使用權(quán)登記。
  
  (3)地役權(quán)登記包括土地地役權(quán)與房屋地役權(quán)登記兩類。
  
  (4)抵押權(quán)登記亦包括土地抵押權(quán)與房屋抵押權(quán)登記兩類。
  
  4.更正登記與異議登記
  
  更正登記與異議登記用以應對可能發(fā)生的登記錯誤。
  
  (1)權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或暫有證據(jù)證明登記確有錯誤的,登記機構(gòu)應當予以更正。
  
  (2)若是不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正,利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴,異議登記失效。異議登記不當,造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
  
  5.預告登記
  
  當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的,預告登記失效。具體有下列情形之一的,當事人可以申請預告登記:(1)預購商品房;(2)以預購商品房設定抵押;(3)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押;(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。