一鋪養(yǎng)三代???
　　投資商鋪需要考驗投資者的前期眼光和后期運營，更需要提前做好功課，這不是拍腦袋就能決定的事情。
　　早春的北京仍然是寒風(fēng)凜冽，人們絲毫體會不到任何春天的氣息，寒風(fēng)和低溫讓更多的人打消了外出的念頭。
　　早晨不到8點鐘，在北京北三環(huán)邊上，某小區(qū)地下室的一間出租房里，李建平已經(jīng)收拾完畢。穿著厚厚的大衣，兩腿上綁上護膝，帶上厚厚的皮手套和帽子，滿身臃腫，已經(jīng)看不出他的本來面目。他隨便往嘴里塞了兩口冷饅頭，推著電動車就出發(fā)了。
　　這樣的日子已經(jīng)有半個月了，從到北京開始，李建平就開始尋找適合開飯店的店面。他去年經(jīng)營的那家飯店，今年以來房租上漲了50%，員工工資平均也上漲30%，外加物價的上漲，整個飯店的運營成本翻了一番，而同期的飯價最多只上漲了20%。這讓他不得不去尋找更便宜的商鋪。
　　半個月來， 每天起早貪黑的找店面，都沒有遇到合適的，不是租金太貴，就是地方不好。
　　就是租不出去也不會降價
　　北京西四環(huán)邊上的某小區(qū)門口的一家店鋪，貼出招租告示已經(jīng)快一個月了，但到目前還沒有租出去。記者按告示上的電話，聯(lián)系到了房主程先生。據(jù)程先生介紹，這個房子是漲了租金以后才空出來的。
　　去年他的店鋪租金還是2.2萬元一個月，今年以來漲到了3萬元，上漲幅度將近50%，原來的租戶也因為價格太高而沒有續(xù)約。
　　“我這位置多好，又是小區(qū)門口，附近又有幾個辦公樓，中午和晚上人流量都很大。附近的房租都漲了，我當(dāng)然也要漲。不過沒關(guān)系，很快就會租出去，每天都接到不少承租人的電話。”程先生自信滿滿的告訴記者。
　　雖然如他所說，打電話的人很多，但都因為租金太高而沒有談成。“有沒有想過降價租出去呢？”記者向程先生詢問。“不會的，租不出去，都不會降價的。每次漲租金都會空一段時間，好地方是不愁租不出去的。”他給記者算了一筆賬：一旦租出去，每個月就會增收近50%，而目前空著，最多就是少收一兩月的房租。漲價都需要一個市場接受的過程，可一旦租出去，租金就不會再降下來。
　　投資店鋪不能貪便宜
　　1000公里外山西一個普通的縣級市，那是李建平的老家。在老家，李建平也投資了商鋪，可是他投資的商鋪到目前還沒有租出去，而且每月還要交物業(yè)管理費。
　　時間回到2011年，在北京開飯店已經(jīng)10年之久的他，把買完房子剩下的40萬元，買了40平方米的商鋪。原本打算靠著商鋪養(yǎng)老的，但就目前看來，這樣的生活離他還有點遠(yuǎn)。
　　說到買這個商鋪，“都是貪圖便宜害的。”李建平這樣總結(jié)投資商鋪失敗的原因。當(dāng)時，供他選擇的是商場外圍的一層商鋪，價格是2萬元/平方米，內(nèi)層商鋪是1萬元/平方米。為了圖便宜，他買了內(nèi)部的商鋪，可當(dāng)商場開始營業(yè)時才發(fā)現(xiàn)，很少有人光顧內(nèi)部一層的商鋪。之后，低價租也租不出去，想賣也賣不出去了。
　　“ 商鋪不像住宅， 投資商鋪不能貪便宜，不能因價低而盲目投資。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，投資者在投資商鋪之前，要充分模擬日后區(qū)域發(fā)展前景，將商鋪的潛力放在首位。
　　一鋪能否養(yǎng)三代
　　在老家投資商鋪失敗的李建平，買房子和商鋪，幾乎花光了這幾年開飯店的所有積蓄，不得不在年初又來到北京，準(zhǔn)備開飯店。用他的話說“這是掙養(yǎng)老錢”。“一鋪養(yǎng)三代”在他看來是那么的不靠譜。
　　一個月后，他終于在一家超市門口找了一家店面，不過昂貴的租金，曾讓他猶豫了很久。
　　“像我這樣干了多年飯店的人，才敢租這樣的店面，要是沒什么經(jīng)驗，這樣價位的店面肯定賠錢。”李建平這樣說的的時候，顯出些許無奈。
　　據(jù)記者調(diào)查，今年以來，北京的店鋪租金普遍上漲超過30%-50%，外加人員工資的增加，物價的上漲，都在逼迫一些店鋪關(guān)門。 除了以上因素，類似于淘寶網(wǎng)店電子商務(wù)的發(fā)展，在改變?nèi)藗兿M習(xí)慣的同時，也在一定程度上沖擊著實體店鋪。
　　“雖然網(wǎng)店對實體店面有沖擊，但實體店面相對網(wǎng)店有很多不可替代性，比如餐飲。這就需要投資者在選擇店面時，具備前瞻性的目光。”在山西太原有著10年商鋪投資經(jīng)驗的聶先生告訴記者。
　　據(jù)聶先生介紹，他在10年前投資的商鋪，租金已經(jīng)幫他收回了成本，而目前房價也漲到了10年前的4倍，接下來還有日益上漲的房租放入。在聶先生看來，“一鋪養(yǎng)三代”很靠譜。
　　投資店鋪 你準(zhǔn)備好了嗎
　　“限購令”的出臺，在很大程度上抑制了投資房地產(chǎn)的熱潮，但商用店鋪的不限購，讓更多的投資者把目光轉(zhuǎn)向了商鋪的投資。而目前國內(nèi)養(yǎng)老制度的不完善，也讓更多的投資者在 “一鋪養(yǎng)三代”的宣傳誘惑下，把自己的養(yǎng)老錢投向了商鋪。
　　在聶先生看來，他傾向于投資臨街店鋪。“根據(jù)我的投資經(jīng)驗，臨街店面比商場店鋪投資更適合普通投資者。臨街店鋪就算租不出去，也不用交物業(yè)管理費等其它費用，而臨街店鋪房價上漲的潛力要大于商場店鋪。”
　　業(yè)內(nèi)人士指出： “ 在投資之前，要從房管局、規(guī)劃局方面充分了解商鋪所在區(qū)域未來的市政規(guī)劃和未來發(fā)展前景，還要實地考察當(dāng)?shù)氐娜肆髁?、客流量及消費水平，對這些做到心中有數(shù)。另外，投資商鋪盡量選擇具有成熟商業(yè)地產(chǎn)運作能力的品牌開發(fā)商，注重開發(fā)商后期的服務(wù)。”
　　“ 投資商鋪需要考驗投資者的前期眼光和后期運營，更需要提前做好功課，這不是拍腦袋就能決定的事情。”聶先生提醒投資者。
　　15萬變300萬？“一鋪養(yǎng)三代”非神話
　　商鋪價格可以有多貴？2009年，三里屯SOHO商業(yè)“黃金”旺鋪曾拍出折合每平方米16.8萬元。圖為北京三里屯SOHO樓盤前的巨幅廣告，十分引人關(guān)注
　　在眾多的商鋪投資類別里，住宅小區(qū)周邊的商鋪，是大家投資最多，也是最簡單的，其*10的風(fēng)險在于“會不會買”。
　　“快過年了， 人們總要買些年貨吧！”
　　林先生惴惴不安的念叨著，一邊小心翼翼的算著賬……這是茅盾的小說《林家鋪子》中的一幕，描寫的是日本侵華戰(zhàn)爭期間，經(jīng)營著一個百貨小商鋪的林先生，因為時局混亂，最終店鋪倒閉的故事。
　　“一鋪養(yǎng)三代”的說法，在《林家鋪子》中非但沒有得到實現(xiàn)，反而以悲慘的下場結(jié)局。而當(dāng)今現(xiàn)實生活中，會是一種什么樣的情況呢？
　　“這種說法是有一定道理的。”從1994年前后就開始投資商鋪的聶先生在接受《投資與理財》雜志采訪時，這樣表示。
　　杠桿原理最重要
　　嚴(yán)格意義上來講，商鋪投資主要有7種類別：1、商業(yè)街商鋪投資；2、市場類商鋪投資；3、社區(qū)商鋪投資；4、建筑底商商鋪投資；5、百貨商場、購物中心商鋪投資；6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪投資；7、交通設(shè)施商鋪投資。
　　“通常來說，大家投資較多的是寫字樓和商場以及住宅小區(qū)周邊的商鋪，其中住宅小區(qū)周邊的商鋪是投資者參與最多，也是*5眾化的投資。”聶先生告訴記者，因為寫字樓和商場的物業(yè)管理、水電等費用都是有捆綁限制的，收益相對不高，一旦租不出去，風(fēng)險較大。而住宅小區(qū)周邊的商鋪，就算一年租不出去，因為水電等費用都是單獨的，所以不會產(chǎn)生額外費用。
　　“1995年我在山西投資商鋪時，住宅和商鋪價格比是1：2，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到3到4倍。”他說，根據(jù)他多年的投資經(jīng)驗，商鋪的價格沒有一個特定的規(guī)律，因為很多地方是一個店鋪一個價，小區(qū)位置不同，商鋪的價格就不同。
　　記者調(diào)查得知，目前全國大多數(shù)城市，每年房租都在穩(wěn)步上漲。既然如此，為啥不自己投資買一個商鋪？
　　家住山東省德州市的李先生表示，即便是在二線城市，投資商鋪動輒也需要幾十萬甚至上百萬元，對流動資金占用量太大，會影響資金周轉(zhuǎn)。
　　然而，聶先生卻給記者舉了這樣一個例子：2002年他投資的一個商鋪，當(dāng)時是5000元一平米，共150平米，也就是總價75萬元。“我選擇了10年按揭貸款，首付20%，即15萬元，然后每個月還6000多元的本息。而我在購買商鋪的當(dāng)月，就把它給租出去了，收回來的房租除了繳納按揭還款，還有些許剩余。”
　　這樣算下來，聶先生相當(dāng)于只花了15萬元的本金，就買到了使用期限40年的商鋪，而且在10年內(nèi)能還清貸款。
　　“今年我打算把租金漲到每年10萬元，因為商鋪價格上漲了，現(xiàn)在是2萬元每平米。”
　　這也就意味著， 除去租金收益不說，聶先生2 0 0 2 年花1 5 萬元購買的商鋪， 現(xiàn)在升值到了3 0 0萬元，凈賺2 0倍，而且以后還有30年的使用期限可以盈利。
　　“30年后，商鋪價格漲到500萬也有可能，但我的本金只有15萬。所以說，投資商鋪很重要的一點，就是要學(xué)會如何使用杠桿原理，以小博大。”聶先生如是說。
　　二線城市收益空間大
　　“ 在北京這樣的一線城市， 地價貴，成本、風(fēng)險都很大。比如北京的住宅價格3萬一平米，商鋪也就是4萬左右，而且商鋪價格上漲相對較慢。二線城市就不同了，住宅價格5000元，商鋪價格就是住宅價格的兩倍，好的地面甚至達(dá)到3倍、4倍，收益空間大。”
　　聶先生告訴記者，和住宅主要依靠房產(chǎn)本身價格的上漲相比，商鋪投資還可以獲得穩(wěn)定而長期的收益。
　　如何選擇商鋪？
　　選擇商鋪時，需要考慮哪些因素呢？
　　聶先生表示，要看地段，包括周圍的商業(yè)環(huán)境、停車方便程度、汽車流量、未來發(fā)展前景、視覺效果等因素。此外，地域經(jīng)濟也很重要，必須要有一個好的投資環(huán)境才行。
　　“我曾經(jīng)參與投資一家百貨公司，地點在一個小區(qū)，大的客流量進不來，最后以失敗告終。”
　　此外，租金也不能太高，炒作性的商鋪不能買。根據(jù)聶先生的說法，通常商鋪不能超過周邊住宅價格的1.5倍，*6別超過2倍，在這個價格范圍內(nèi)入手，才會有較大的收益空間。
　　“還要考慮整體城市的發(fā)展走向，選擇自己了解的城市。此外，房產(chǎn)投資是長期投資，要有長遠(yuǎn)的目光才行。”
　　會不會買是關(guān)鍵
　　投資商鋪有沒有風(fēng)險？有！
　　聶先生表示：“現(xiàn)在商鋪收益率很多都在3%到4%，就看你會不會買，能不能選對地方。除此之外，我看不出有什么風(fēng)險。中國的房地產(chǎn)市場，尤其是商鋪投資這塊，才發(fā)展十幾年，只是初級階段。更何況40年或者50年的使用期限足夠了，而且到期后，只要繳納一些土地出讓金，政府也不會強制收回。”
　　只買不賣
　　“ 做房地產(chǎn)投資， 尤其是商鋪投資，只有‘只買不賣’，才能持續(xù)享受長期收益。而你投資其他領(lǐng)域，賠錢的可能性都很大，唯有商鋪地產(chǎn)，現(xiàn)在又沒有限購政策，是比較穩(wěn)定的。”
　　聶先生告訴記者， 做商鋪地產(chǎn)投資時，有個所謂的“鐵律”，即1000：100：10：1。具體來說，就是從1000條信息中選出100條有價值的，再從中挑出10條和自己的投資密切相關(guān)的，然后再從中選取一條信息去交易。
　　“ 現(xiàn)在商鋪地產(chǎn)投資還是初級階段，我會繼續(xù)加大投資的，但只有會買了，才能實現(xiàn)*5化的收益。”聶先生如是說。
　　10大技巧投資商鋪
　　1 選擇適當(dāng)?shù)男袠I(yè)類別。
　　2 有“傍大款”意識，即把店鋪開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近，甚至可以開在它的旁邊。
　　3 選取自發(fā)形成某類市場的地段。
　　4 選擇獨立門面。
　　5 了解商鋪周邊民眾購買力。
　　6 看人流量。
　　7 了解開發(fā)商。
　　8 周邊交通便利。
　　9 看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境。
　　10 把握投資時機。
　　鏈接投資商鋪五要素
　　1 位置
　　投資商鋪的目的是為了賺錢，位置很重要，有時盡管兩個商場相距只有咫尺之遙，但購物的客流量卻相差千里。因此，作為商鋪的投資者，絕不能貪一時的價格便宜而買下一個“包袱”。
　　2 規(guī)模
　　具備優(yōu)越的位置才能聚來人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場的規(guī)模是匯聚人氣必不可少的條件。首先，規(guī)模大，才能“吃、喝、玩、樂、購”我全有；其次，才能引來大商家進駐，帶旺其他鋪面。尤其是現(xiàn)代商場已逐步向“大而全”方向發(fā)展，如果商場不具備一定規(guī)模，各種新型的經(jīng)營方式就無法展開，同時也限制了人流量。
　　3 價格
　　多數(shù)商場位于繁華鬧市區(qū)，這里寸土寸金，因此，商鋪價格自然不菲。但是，商鋪價格絕不可以“貨比三家”，貴自有其貴的理由。試想，在非商業(yè)區(qū)買一個鋪位，價格可能只有繁華鬧市區(qū)的一半，但因為保證不了人流量，顧客稀少，很可能買了商鋪后干賠不賺，最后轉(zhuǎn)手都無人敢要。
　　4 回報
　　投資商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對前者來說，以銀行按揭形式購買一個鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪租位不同的只是多付一個首期款，而日后商鋪歸為己有，使經(jīng)營成本大為降低，與同行競爭力增強。對后者來說，投資風(fēng)險前三年由發(fā)展商承擔(dān)，收益與銀行儲蓄利率相比，相差無多，但一兩年后租金大漲，卻是儲蓄無法比擬的。
　　5 使用率
　　使用率根據(jù)開發(fā)商對商鋪自身的選擇而定，一般是55%、65%、85%、98%。
　　全國5大商鋪收益率對比
　　沈陽小商品
　　大世界批發(fā)市場
　　開盤價：7000元/平米
　　現(xiàn)售價：約2萬/平米
　　租價：2500元/平米/年。
　　收益率： 1.9倍
　　昆明螺螄灣
　　開盤價：1萬元/平米
　　現(xiàn)售價：約3萬/平米
　租價：2008年開盤后，*9年免租金，
　　從第二年開始89元/平米/月，約1100元/
　　平米/年，現(xiàn)在3000多元/平米/年。
　　收益率： 2倍
　　重慶朝天門批發(fā)市場
　　開盤價：約為3000元/平米
　　現(xiàn)售價：約3萬元/平米
　　租金：250元/平方米
　　收益率： 9倍
　　北京動物園
　　金開利德服裝批發(fā)市場
　　開盤價：8000元/平米
　　現(xiàn)售價：5萬元/平米
　　租價：約1萬元/平米/年
　　收益率： 5.25倍
　　浙江義烏國際商貿(mào)城5區(qū)
　　開盤價：約6000元/平米
　　現(xiàn)售價：約3萬元/平米
　　租金：2833元/平米/年
　　收益率： 4倍
　　創(chuàng)業(yè)者開店需要多少錢
　　開一家小店，日出而作，日落而息。無打卡之約束，無舟車之勞頓。若看膩了這里的風(fēng)景，便開始下一程旅行。你是否想過要這樣的人生？本期《投資與理財》就幫您算算，實現(xiàn)這樣的夢想，需要多少銀子？
　　成本有哪些
　　經(jīng)濟學(xué)家一般將成本劃分為固定成本（FixedC o s t ） 和可變成本（Variable Costs）。
　　1 固定成本
　　固定成本主要包括店面租金、購買設(shè)備的費用、申請營業(yè)執(zhí)照、日常所繳稅費等。
　　2 可變成本
　　人工費用、原材料費用等都是典型的可變成本。
　　房租 70000元/年
　　水電費 3000元/年
　　進貨費用 每月5次每次4000元，共計5×12×4000元=240000元。
　　裝修 2000元
　　營業(yè)執(zhí)照費 500元
　　人工費24000元/年
　　一年總費用 固定成本+可變成本=75500元+264000元= 339500元
　　以一年365天計，平均每天需賺930.137元
　　準(zhǔn)備事項：
　　市場調(diào)查
　　沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)。需要調(diào)查的內(nèi)容包括：店鋪所在地的人口分布，附近聚集區(qū)的單位性質(zhì)、工作性質(zhì)，所在區(qū)域的消費能力、消費習(xí)慣，是否有同類店鋪，若有，生意是好是壞？
　　選址很重要
　　街面店的選址標(biāo)準(zhǔn)：一是通路考量，順序好壞為：多通路--四通路- -三通路- -二通路--單通路。二是流動便利性，順序依次為：街角店--雙面街店--單面街店。
　　“攘外”與“安內(nèi)”
　　所謂“攘外”，就是要隨時關(guān)注附近同類店鋪，提高小店的知名度和美譽度。不過在“攘外”的同時，也要“安內(nèi)”。“安內(nèi)”指的是員工的穩(wěn)定性，在開店初期，要避免員工的快速流動。
　　淘寶叫板實體店 商鋪養(yǎng)家難又難？
　　“網(wǎng)店威脅論”這個命題是真老虎還是紙老虎，不同的人，從不同的角度看，結(jié)論是迥異的。
　　改變命運的是知識？還是淘寶？對于畢業(yè)于義烏工商學(xué)院的楊甫剛來說，顯然是后者。這個曾經(jīng)被義烏工商學(xué)院副院長稱為“可以頂40個本科生，明年還會頂80個本科生”的傳奇男孩，他的光環(huán)來源于月入4萬的神話。相比起炫目的月入，他的教育背景甚至可以用灰色來詮釋——一名高職畢業(yè)生。
　　如今，楊甫剛已不僅僅是一個名字，它已轉(zhuǎn)化成一個符號，代表著千千萬萬淘寶店家。
　　淘寶威脅論
　　據(jù)統(tǒng)計，截至2010年底，淘寶網(wǎng)的注冊用戶達(dá)到3.7億，每天超過5000萬人次的訪問量，點擊率超過15億，單日交易額峰值達(dá)到19.5億元，分別超過北京、上海、廣州三地社會消費品零售單日額。據(jù)淘寶網(wǎng)官方透露，2011年淘寶商城的交易規(guī)模是1000億元，這一數(shù)字是2010年的3.5倍?？梢灶A(yù)見，2012年，無論是店鋪數(shù)還是交易額，數(shù)字都將會更高。
　　對于淘寶網(wǎng)病毒式的成長，有人斷言，實體店的冬天來了。冬天真的來了嗎？淘寶繁榮威脅了誰？
　　就此問題，《投資與理財》記者采訪了資深商鋪投資者以及實體店店主，各方觀點不同。
　　商鋪投資者：淘寶網(wǎng)對我威脅不大
　　在被問及如何看待淘寶網(wǎng)所帶來的沖擊時，資深商鋪投資者聶先生表示，淘寶網(wǎng)對我威脅不大。“就拿吃飯來說，有人愛吃西餐，有人愛吃中餐。但是不管是吃西餐還是吃中餐，都必須有一個地點，這個地點的存在是必要的，因為吃飯是一種必需。當(dāng)這種必要被大多數(shù)人認(rèn)可的時候，投資商鋪便依然有利可圖。也就是說，在某些行業(yè)，實體店鋪和淘寶店鋪是井水不犯河水的，所以何來威脅之說？
　　聶先生自1994年開始投資商鋪，至今已有十多年。2002年，聶先生曾花15萬元購買了一家商鋪，現(xiàn)在升值到了300萬元，凈賺20倍。“但也并不是說，淘寶網(wǎng)的發(fā)展對實體商鋪一點沖擊也沒有，像服裝、化妝品行業(yè)可能就存在沖擊。但是，這種沖擊，可能更多的是作用在店鋪經(jīng)營者身上，對于店鋪投資者來說，他的感受和經(jīng)營者可能就是完全不一樣的。”聶先生這樣告訴記者。
　　實體店店家：淘寶店為主 實體店為輔
　　趙小姐的店鋪位于北京海淀區(qū)魏公村附近的天作國際，這是一個以中低端商品為主的小商品聚居區(qū)。趙小姐的店鋪主要銷售的是中低檔女裝。
　　周末早上10點鐘，店里仍顯得有些冷清，偶爾有三兩個顧客。記者到時，趙小姐正在上網(wǎng)。她告訴記者，她現(xiàn)在是“以淘寶店為主，實體店為輔”。趙小姐2004年開始經(jīng)營這家小店，2009年開通的淘寶店。她告訴記者：“有時淘寶店的銷量比實體店還高。零幾年的時候，我的店也算是旺鋪一枚哦，一天的營業(yè)額，*4的時候能上千呢！”
　　“但是，現(xiàn)在同類商品在網(wǎng)上太多了，顧客進門，說得最多的就是網(wǎng)上多少多少錢什么的，現(xiàn)在已經(jīng)開始走下坡路。”趙小姐說，“我家的淘寶店鋪人氣很旺，要不是考慮到簽了合同，可能早就在家專心開網(wǎng)店了。”
　　看來，“網(wǎng)店威脅論”這個命題是真老虎還是紙老虎，不同的人，從不同的角度看，結(jié)論是迥異的。

 
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