范先生和太太都是“新上海人”，在2010年初，夫妻倆背負(fù)巨額債務(wù)購(gòu)下了一套內(nèi)環(huán)線內(nèi)的住房。眼下，他們?cè)撊绾螠p輕還款壓力，擺脫“房奴”困境呢？
　　34歲的范先生和33歲的太太結(jié)婚已有7年，兩人都有著“丁克”生活的打算。原本，他們的財(cái)務(wù)情況非常良好，可買房后現(xiàn)金流出現(xiàn)了緊張，到底他們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)呢？
　　多年省吃儉用終圓夢(mèng)
　　范先生和太太都是“新上海人”，2000年，兩人在上海同一所大學(xué)畢業(yè)后都在這個(gè)城市找到了*9份工作，沒(méi)過(guò)多久，兩人便結(jié)婚了。當(dāng)時(shí)，他們的理想是在10年內(nèi)能夠擁有一套自住房。
　　為了這個(gè)目標(biāo)，兩人省吃儉用，一點(diǎn)點(diǎn)地?cái)€錢。范先生說(shuō)，大學(xué)剛畢業(yè)時(shí)，為了節(jié)省房租，他們住在離市中心較遠(yuǎn)的地方，每月房租只要700元。因?yàn)榈乩砦恢闷h(yuǎn)，兩人除了上下班很少出門，也不逛街購(gòu)物?？梢宰卉嚨臅r(shí)候，他們甚至都不坐地鐵，更不會(huì)打車。節(jié)假日時(shí)，兩人也幾乎不在外面餐廳吃飯，都會(huì)買菜回家自己做飯。
　　范先生回憶說(shuō)，當(dāng)時(shí)兩人的收入在2000~3000元，一個(gè)月房租、水電煤、伙食、交通等各種開(kāi)支相加不會(huì)超過(guò)2000元。因此，工作一年后，兩人就攢到了4萬(wàn)元。他說(shuō)，當(dāng)時(shí)那4萬(wàn)元對(duì)他們來(lái)說(shuō)太重要了，因?yàn)楹ε峦顿Y虧損，所以他們只是把錢存在銀行里。
　　在后來(lái)的三四年里，范先生和太太的收入都有了一定的增長(zhǎng)，可他們期待有更好的發(fā)展空間，于是相繼選擇了跳槽。進(jìn)入新單位后，收入自然是漲了不少，雖然辛苦，但兩人的攢錢速度也有了明顯的提升。到了2009年，兩人的銀行賬戶上，已經(jīng)有了60萬(wàn)元的存款。當(dāng)時(shí)，他們想到了買房。
　　范先生說(shuō)，兩人對(duì)房屋的面積沒(méi)有太大的追求，只是觀察了幾年房?jī)r(jià)走勢(shì)后，對(duì)地理位置要求較高。他和太太希望可以在市中心買一套住房，離軌道交通較近，他們認(rèn)為，這樣的房屋生活便利性強(qiáng)，增值也更快。而且，對(duì)于畢業(yè)十年來(lái)較為艱苦的“長(zhǎng)途”上班生活，他們也已經(jīng)實(shí)在厭倦了。
　　于是，在2010年初，兩人購(gòu)下了一套內(nèi)環(huán)線內(nèi)的住房，單價(jià)每平方米3.1萬(wàn)元，共82平方米。為了湊足首付和裝修費(fèi)用，他們向親戚朋友借了20多萬(wàn)元，同時(shí)也申請(qǐng)了銀行商業(yè)貸款近178萬(wàn)元，選擇等額本金貸款共12年。按照當(dāng)時(shí)利率和優(yōu)惠折扣（7折）計(jì)算，首月需還款18500多元，之后逐漸降低。
　　“其實(shí)我們2005年、2007年也看過(guò)幾次房子，但因?yàn)榉N種考慮沒(méi)有出手。2009年，我們看中的房子在一年內(nèi)又上漲了至少60%~80%，讓我們后悔不迭，所以在2010年，咬咬牙還是買了。”
　　范先生說(shuō)，兩人當(dāng)時(shí)的月收入各自都已經(jīng)超過(guò)11000元，而且還有幾萬(wàn)元的年終獎(jiǎng)金，算算每月還款18000元應(yīng)該也不是大問(wèn)題，于是咬咬牙決定了。
　　不過(guò)后來(lái)才發(fā)現(xiàn)，雖然出現(xiàn)月度赤字的情況很少，但兩人的現(xiàn)金流因?yàn)橘I房出現(xiàn)了問(wèn)題。
　　“雙重”供款壓力大增
　　現(xiàn)在，范先生和太太的月收入各自都在13000元左右，年終獎(jiǎng)金共有6萬(wàn)元，貸款利率上升后，不僅還款沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的逐月遞減的情況，反而金額變高了。范先生說(shuō)，2011年2月，在6.6%的基準(zhǔn)利率上打7折后，他們的月還款金額為18600多元，反而高于申請(qǐng)貸款后的首次月還款額。這樣一來(lái)，選擇等額本金還款的優(yōu)勢(shì)就難以體現(xiàn)了。同時(shí)，兩人的生活開(kāi)支也較畢業(yè)時(shí)高了不少，每月三四千元已是再普通不過(guò)。另外，從購(gòu)房之日開(kāi)始，他們還需要?dú)w還親戚朋友方面的借款，目前還剩余8萬(wàn)元欠款沒(méi)有還清。
　　雖然購(gòu)房讓他們有了足夠的成就感，但還貸的壓力卻使平日生活的幸福感下降不少。范先生說(shuō)，現(xiàn)在他們只要有了閑錢，都會(huì)存起來(lái)還款，一點(diǎn)不敢多花錢?，F(xiàn)在賬戶中的活期存款僅有15000元。他和太太都希望可以早點(diǎn)結(jié)束還貸的日子，好好享受生活，而不是被生活牽著鼻子走。

每月收支狀況 （單位／元）

收入

支出

本人月收入

13000

房貸

18000

配偶收入

13000

基本生活開(kāi)銷

4000

合計(jì)

26000

合計(jì)

22000

每月結(jié)余

4000

年度收支狀況 單位／萬(wàn)元

收入

支出

年終獎(jiǎng)金

6

親友還款

6

其他收入

0

  

合計(jì)

6

合計(jì)

6

年度結(jié)余

0

家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況 單位／萬(wàn)元

家庭資產(chǎn)

家庭負(fù)債

活期及現(xiàn)金

1.5

房屋貸款

163

定期存款

0

其他借款

8

股票

0

  

基金

0

  

房產(chǎn)

280

  

合計(jì)

281.5

合計(jì)

171

家庭資產(chǎn)凈值

110.5

　　調(diào)整還款方式 提升生活品質(zhì)
　　范先生和太太兩人都是新上海人?？梢哉f(shuō)較好地做到了“開(kāi)源節(jié)流”。同齡人中，基本靠自己能力在如此短時(shí)間內(nèi)購(gòu)房者應(yīng)該為數(shù)不多。
　　在達(dá)成了人生中一大重要目標(biāo)——購(gòu)房后，他們的確也較租房時(shí)更有了歸屬感，不過(guò)，卻因?yàn)橘J款的壓力降低了生活的幸福感，似乎成了人們口中常說(shuō)的“房奴”。
　　兩人月收入共有26000元，銀行貸款需償還18000元左右，生活開(kāi)支需4000元，因此，每月的結(jié)余僅有4000元。由于親戚朋友方面仍有欠款，因此這筆結(jié)余并不能看作真正意義上的家庭存款，而年終獎(jiǎng)金也會(huì)全部用于還款?？梢哉f(shuō)，這個(gè)家庭的流動(dòng)資金嚴(yán)重不足。
　　目前我們首先要幫助范先生一家解決的問(wèn)題就是如何減輕還款壓力，使平時(shí)的生活變得輕松一點(diǎn)。
　　選錯(cuò)還款方式
　　我們發(fā)現(xiàn)，范先生當(dāng)時(shí)可能是希望隨著年齡的增長(zhǎng)，還款壓力逐漸降低，同時(shí)支付較少的利息而選擇了等額本金還款法。這種方法在還款初期的壓力是較大的。而等額本息還款法則不同，雖然歸還的利息總數(shù)稍多一些，但每期的還款金額相同（利息不變時(shí)），還款初期時(shí)較等額本金法壓力更輕。計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，如果范先生將還款方式更改為等額本息還款法，那么他每月的還款額將會(huì)從18000多元降低為15700元左右，足足降低了2000多元。
　　貸款期限過(guò)短
　　此外，一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)貸款最長(zhǎng)可貸30年，同時(shí)貸款人年齡不超過(guò)70歲，這樣看來(lái)，范先生夫婦并沒(méi)有用足政策。不少貸款人認(rèn)為，貸款時(shí)間越長(zhǎng)，支付的銀行利息也就越高，而自己還款時(shí)間越長(zhǎng)，壓力也就持續(xù)更久，所以，有時(shí)候會(huì)選擇貸款期限較短的方式。實(shí)際上，我們不能忽視通脹的存在和人們收入水平的上升。雖然現(xiàn)在一萬(wàn)多元的還款對(duì)我們來(lái)說(shuō)壓力很大，但十幾二十年后，可能僅僅相當(dāng)于現(xiàn)在幾千元的水平，還款金額沒(méi)有減少，可壓力自然降低了。
　　此外，雖然目前我國(guó)的貸款利率已經(jīng)有所上升，但6.6%的基準(zhǔn)利率仍然“有利可圖”。善于投資理財(cái)?shù)娜藭?huì)覺(jué)得，一邊以6.6%或更低的利率向銀行借款，另一邊以更高的利率獲取投資收益相當(dāng)于借銀行的錢投資，非常劃算。當(dāng)然，投資會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，一些從未買過(guò)股票、基金的投資者還需對(duì)此有足夠的認(rèn)識(shí)。
　　如果想進(jìn)一步降低貸款壓力，范先生還可以考慮延長(zhǎng)還款期限。經(jīng)過(guò)計(jì)算我們發(fā)現(xiàn)，若將12年期貸款更改為20年期，并選擇等額本息還款法，只需還款10000多元即可（利率按基準(zhǔn)利率6.6%打7折算）。如此一來(lái)，范先生一家的還款壓力就會(huì)大大降低，生活品質(zhì)自然會(huì)有提高。而且，他們也可以更快地歸還親友的欠款。
　　另外，值得注意的是，范先生和太太在購(gòu)房時(shí)并沒(méi)有申請(qǐng)公積金貸款，這一點(diǎn)并不可取。要知道，公積金貸款的成本比商業(yè)貸款低了許多，目前，我國(guó)五年以下公積金貸款利率為4%，五年以上為4.5%，根據(jù)貸款人的月繳款和賬戶余額，系統(tǒng)會(huì)計(jì)算出公積金可貸金額，一般我們建議用足公積金貸款。
　　構(gòu)建保險(xiǎn)基石
　　在修改了還款方式后，范先生夫婦可以考慮用月度多余的存款做些投資理財(cái)，這樣，家庭資產(chǎn)中的金融資產(chǎn)會(huì)有所積累，收入來(lái)源也可能增加一條渠道?？紤]到夫妻二人無(wú)投資經(jīng)驗(yàn)，我們建議從小到大、從穩(wěn)到險(xiǎn)開(kāi)始，一步步接觸各種投資渠道，也算是抗通脹的一種手段。
　　另外，他們還可以考慮投保一定的保險(xiǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槟壳凹彝サ?10資產(chǎn)即這套房產(chǎn)，而房屋貸款需兩人共同償還，因此少了任何一方，另一方的還款就會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。投保一定的意外險(xiǎn)、定期壽險(xiǎn)產(chǎn)品即可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這類保險(xiǎn)保費(fèi)不高，不會(huì)給貸款生活雪上加霜。

 
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