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　　海外房產(chǎn)投資逐漸升溫
　　根據(jù)胡潤(rùn)富豪榜數(shù)據(jù)顯示，中國高凈值的人群有1/3購買了海外房產(chǎn)，大多是住宅型的房產(chǎn)。未來三年，很多富裕的人群也規(guī)劃海外進(jìn)行置業(yè)。由此看出，海外房產(chǎn)投資的市場(chǎng)非常大，海外置業(yè)投資行業(yè)快速發(fā)展或會(huì)成為大勢(shì)所趨。
　　東莞房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳駿良透露，外國很多開發(fā)商瞄準(zhǔn)了國內(nèi)市場(chǎng)，吸引國內(nèi)的人們購買。
　　近年來，不少房企也瞄準(zhǔn)海外的市場(chǎng)，萬科、碧桂園等千億級(jí)等房企[*hxmcvnb*]開拓海外市場(chǎng)，并取得不俗的成績(jī)。據(jù)公開的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達(dá)76億美元，同比增長(zhǎng)124%，據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)人士預(yù)計(jì)，2014年中國投資者在海外商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總投資額有望突破100億美元大關(guān)。
　　“國外的政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，是不少投資者進(jìn)軍海外市場(chǎng)的關(guān)鍵因素，促使海外房產(chǎn)迅猛發(fā)展。”東莞科威國際不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)張霞說。
　　據(jù)悉，人們購買海外房產(chǎn)的用途可以分為三種情況，首先是移民購房，海外房產(chǎn)主要用于自??；其次是投資需要；最后，子女在國外留學(xué)，其父母購買海外房產(chǎn)“以房養(yǎng)學(xué)”。
　　對(duì)于“以房養(yǎng)學(xué)”，業(yè)內(nèi)人士透露，這是海外房產(chǎn)投資中最常見的方式，一般通過海外購置房產(chǎn)，利用房子的升值來補(bǔ)回留學(xué)費(fèi)用，而且子女讀書期間可以自住，學(xué)業(yè)完成后可以轉(zhuǎn)手掙錢；或者父母購置房產(chǎn)后，由物管代管，將其出租，爭(zhēng)取子女留學(xué)的費(fèi)用。這種情況通常在美國和澳大利亞比較多見。
　　張霞介紹，對(duì)于東莞市民來說，海外置業(yè)投資是不失為家庭更好的資產(chǎn)配置，“以房養(yǎng)學(xué)”是目前最穩(wěn)妥的理財(cái)方式。
 
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       投資海外房產(chǎn)是長(zhǎng)期投資
　　據(jù)了解，置業(yè)者投資海外房產(chǎn)以美國、澳洲、西班牙、葡萄牙、希臘、塞浦路斯等熱門國家居多。不同的國家有不同的特點(diǎn)，也有不同的申請(qǐng)方式，如廣東人青睞的澳洲，500萬澳幣可以申請(qǐng)，一人申請(qǐng)，全家可獲得澳洲移民簽證，子女可免費(fèi)就讀澳洲等地的公立中小學(xué)等；美國50萬或100萬美金即可申請(qǐng)，一人申請(qǐng)，全家獲得美國綠卡，子女免費(fèi)接受12年教育，無需定居美國，無需放棄國內(nèi)資產(chǎn)。
　　不同的人對(duì)生活要求不一樣，所選取的國家也不一樣。東莞市東旅出入境咨詢有限公司總經(jīng)理劉俊軍表示，按照移民的需求，若要求高生活質(zhì)量，會(huì)選擇加拿大；若是工作需求的，會(huì)選擇美國；若要求宜居的生活環(huán)境，則會(huì)選擇澳洲。
　　移民跟房地產(chǎn)的關(guān)系密切相關(guān)，卻互有差異。據(jù)悉，大部分移民購買房產(chǎn)自住，美國是移民國家，若其手續(xù)完善，政府也非常歡迎移民人士。
　　據(jù)悉，目前，美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升的狀態(tài)，大環(huán)境情況良好，前景較為樂觀，沿海城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，較為蕭條的中西部城市的房?jī)r(jià)也有一定的增長(zhǎng)。
　　近年來，為何不少中國的投資者會(huì)選擇在美國購買房產(chǎn)？
　　一位業(yè)內(nèi)人士分析，國內(nèi)的房地產(chǎn)的投資環(huán)境相對(duì)不穩(wěn)定，而美國處于相對(duì)安全的投資環(huán)境里。另外，美國的經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，發(fā)展勢(shì)頭良好，或現(xiàn)在是投資美國房產(chǎn)的時(shí)機(jī)。除此之外，在美國購買房產(chǎn)，其房屋是屬于私人的永久產(chǎn)權(quán)。其次，美元的匯率相對(duì)穩(wěn)定，較少出現(xiàn)通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。從房子的質(zhì)量來說，美國的房屋的施工質(zhì)量有一定的保證。
　　從長(zhǎng)期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中看到，美國的房屋中間價(jià)的平均漲幅大約在7%-8%之間，扣除持有成本，扣除物價(jià)上漲的因素，大約保持在5%-6%。張霞認(rèn)為，雖然上漲幅度不大，但是比較合理和健康的，這種上漲速度是溫和健康的，也就是說買房會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期的投資，而不是短期投機(jī)。
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　　投資海外風(fēng)險(xiǎn)大需謹(jǐn)慎
　　隨著海外房產(chǎn)市場(chǎng)份額的加大，人們對(duì)海外房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知度越來越高。張霞表示，“很多人會(huì)向我們咨詢?nèi)绾我?guī)避海外房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，海外置業(yè)不僅僅是單純的買房子，其涉及方方面面。”
　　劉俊軍表示，目前，海外房產(chǎn)確實(shí)是一個(gè)趨勢(shì)，但是投資者容易陷入以下兩個(gè)困境。首先，開發(fā)商用富麗堂皇的廣告包裝項(xiàng)目，引誘投資者下手，這種情況非常容易出現(xiàn)騙局；其次，投資者依賴國外的親戚朋友的推薦，但是其親戚非專業(yè)人士，難于遍及所有購房專業(yè)的知識(shí)，完全信賴親人容易誤入歧途。
　　劉俊軍建議，投資者該尋找專業(yè)的移民律師、會(huì)計(jì)師做資產(chǎn)的調(diào)查，一方面，專業(yè)人士可以明確房子的產(chǎn)權(quán)和債務(wù)問題，只有調(diào)查清楚以后才可以過戶，交易才會(huì)順暢；另一方面，專業(yè)的律師可以明確哪些舉措法律認(rèn)可的范圍，哪些是非法律認(rèn)可的范圍。
　　另外，張霞提出購買海外房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)多多，首先是“學(xué)位房”這一頗具中國特色的詞匯也出現(xiàn)在了海外房產(chǎn)中。“我們的房子離知名高中、大學(xué)很近”、“該房產(chǎn)距離知名大學(xué)開車只要10分鐘”等宣傳增多。實(shí)際上：海外每個(gè)學(xué)校配套社區(qū)很完善，并不存在學(xué)區(qū)房概念，但各銷售商還是以此來貼近中國人思維。
　　“買房子換國籍大部分發(fā)達(dá)國家已明確買房子換不到國籍，那些能用房產(chǎn)換國籍的國家，一般當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀，比如葡萄牙、希臘。買房子換不了國籍，但到美國生小孩那就是美國寶寶了。”張霞說。
　　“180萬元就有一棟量身訂制的別墅。”看過海外置業(yè)的人，都會(huì)被這“物美價(jià)廉”的廣告吸引。張霞提醒，在海外購置房產(chǎn)要比國內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)高。首先，歐美國家的購房稅費(fèi)很高，買房前的費(fèi)用、買房后每年扣收取的管理費(fèi)，各地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)都要考察清楚。另外，賣房中介的資質(zhì)很重要，如果確有購房意向，還應(yīng)選擇有海外資質(zhì)的律師全程陪同。
　　張霞提及，海外房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要是資金的風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于投資回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)，張霞表示，投資海外房產(chǎn)先考量風(fēng)險(xiǎn)，再看回報(bào)率和收益，通?；貓?bào)率一般是2.5%—6%，每年都升值，并且經(jīng)過2008年國際金融危機(jī)后，海外房產(chǎn)已經(jīng)歷經(jīng)去泡沫。國外的政策環(huán)境較為穩(wěn)定，其升值空間較為客觀，此外，其產(chǎn)權(quán)具有永久性，獲得很多國內(nèi)投資者的青睞。
　　澳洲科威前CEO MR Alex上周在東莞推介海外房產(chǎn)時(shí)介紹，在海外購房的*5優(yōu)勢(shì)就是它的穩(wěn)定性，永久屬于本人并且保持升值空間。
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　　明確現(xiàn)金流再鎖定目標(biāo)
　　其實(shí)，國外的房地產(chǎn)市場(chǎng)比國內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展成熟，但是各國的法律制度、政策環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境不一樣，甚至不同的城市間也有差異，一個(gè)企業(yè)或者個(gè)人完全了解各國的市場(chǎng)明顯不現(xiàn)實(shí)。
　　陳駿良也表示，全球遍及多個(gè)國家，置業(yè)者該如何選擇房子，選擇哪個(gè)國家，哪個(gè)城市，哪個(gè)區(qū)的房子都需要考量。除此之外，各地的政策和法律的差異也加深了海外置業(yè)的難度，其實(shí)際性操作很難，容易出現(xiàn)空折騰的現(xiàn)象。
　　東莞理財(cái)師行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馬志平認(rèn)為，投資海外地產(chǎn)需要多方考察，尤其要關(guān)注當(dāng)?shù)氐恼弑尘啊⒔?jīng)濟(jì)背景和法律規(guī)范；其次，考究當(dāng)?shù)氐姆€(wěn)定性，該項(xiàng)目是否有良好的發(fā)展前景，市場(chǎng)的行情如何。至于投資者如何購置自己的海外房產(chǎn)，馬志平建議投資者先鎖定自己的目標(biāo)，根據(jù)自身的需求和資金的情況進(jìn)行配比。
　　張霞也提出四點(diǎn)建議供投資者參考。首先，投資者要明確自己的現(xiàn)金流，以及資金的使用情況；其次，提出自己中意的城市，列出計(jì)劃在哪個(gè)城市購買房產(chǎn)；緊接著，投資者要鎖定自己的目標(biāo)，是投資移民？還是以房養(yǎng)學(xué)？最后，投資者可以找專業(yè)的機(jī)構(gòu)分析評(píng)估自己的實(shí)力。
　　如何在美國加州
　　購買新房
　　知多D：
　　大家對(duì)國內(nèi)的購房流程相當(dāng)熟悉，而美國的購房流程又是如何？筆者以美國加州為例，梳理了一下海外購買新房的流程。
　　首先，購買人提供銀行存款證明和護(hù)照掃描件；其次，購房者和開發(fā)商注冊(cè)并遞交意向書+存款證明，然后等待美國房產(chǎn)建造商通知，最少需2—4個(gè)月；購房者接到通知之后，要在1—2天之內(nèi)完成選房、交定金、簽約；如果購房人不方便及時(shí)飛到美國，可以事先和經(jīng)紀(jì)人簽好授權(quán)書，代替客人選房，簽約，交付定金(定金支票需要提前交給經(jīng)紀(jì)人公司)。若選訂好房子及內(nèi)部裝修細(xì)節(jié)后，房子一般會(huì)在3-6個(gè)月完工。等待別墅完工后，購買人可以驗(yàn)收房產(chǎn)，交付余款，開發(fā)商轉(zhuǎn)交鑰匙，正式過戶成交。最后政府寄出美國房產(chǎn)地契。
　　至于美國購房的稅收，主要是三種，分別是房產(chǎn)稅、利潤(rùn)繳納所得稅和過戶稅。
　　其中，房產(chǎn)稅是地方政府向房地產(chǎn)所有者征收的稅。無論是美國公民，居民或外國人，都要繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是地方政府根據(jù)房屋的評(píng)估價(jià)值乘以一個(gè)固定比例而算出來的，不同地區(qū)差別非常大。加州屬于房產(chǎn)稅比較低的州，大約在1.25%到1.6%。另外，房產(chǎn)稅每年分兩次支付。
　　利潤(rùn)繳納所得稅指外國人出售在美國擁有的房地產(chǎn)，要繳利潤(rùn)所得稅。比如20萬買入的房子40萬賣出，則當(dāng)中的差價(jià)20萬為利潤(rùn)，這20萬就要交利潤(rùn)繳納所得稅。
　　為了防止外國人逃稅，法律規(guī)定在出售成交價(jià)中預(yù)扣10%并在20天之內(nèi)向國稅局申報(bào)。賣家在第二年初報(bào)稅時(shí)，可以根據(jù)應(yīng)收個(gè)人所得稅的比例，要求退稅或補(bǔ)稅。
　　并非所有的外國人在美出售房產(chǎn)都需要被扣除預(yù)扣稅，有一定的豁免情況。如果賣方的房產(chǎn)是作為自住或出售價(jià)格不超過30萬美金，而且買方也將房子作為自住用途，那么預(yù)扣稅是可以被豁免的
　　過戶稅是美國多數(shù)的州，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易征收過戶稅。加州大概是每1000美元征收1元左右的稅，這個(gè)稅可以由買賣雙方協(xié)商支付。

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