近日和友人度假，攸克君總被問(wèn)起“240天購(gòu)房時(shí)機(jī)論”（《瞧準(zhǔn)購(gòu)房窗口期：未來(lái)240天，房?jī)r(jià)調(diào)整的6個(gè)階段》）的內(nèi)容，友人提問(wèn)的形式多種多樣，但歸根結(jié)底其實(shí)問(wèn)題只有一個(gè)——240天是一個(gè)寬泛的時(shí)間區(qū)間，但適合買(mǎi)房的那個(gè)具體時(shí)間在哪？
　　攸克君十分理解諸位的想法，但是，說(shuō)出一個(gè)絕提時(shí)點(diǎn)，其實(shí)和算命沒(méi)什么兩樣。所以，在這個(gè)問(wèn)題上，攸克君向來(lái)堅(jiān)持“方法論”的原則，即通過(guò)一個(gè)方法，判斷一個(gè)結(jié)論。說(shuō)到方法論，今天我們就來(lái)說(shuō)說(shuō)“地王”吧——是的，攸克君謹(jǐn)慎地認(rèn)為，通過(guò)地王項(xiàng)目的各種行為，可以大體歸結(jié)出一個(gè)相對(duì)合理的入市時(shí)點(diǎn)。
　　先來(lái)看看地王項(xiàng)目的現(xiàn)狀。在這方面，北京無(wú)疑最為典型——全國(guó)矚目且具有極高行業(yè)關(guān)注度的地王，實(shí)際上只有兩個(gè)，一個(gè)是萬(wàn)柳地王，一個(gè)是農(nóng)展館地王。雖然她們前后有一段時(shí)間差距，但現(xiàn)在確實(shí)共同的狀態(tài)，等——盡管市場(chǎng)上多次傳言?xún)烧呦鄬?duì)具體的開(kāi)盤(pán)時(shí)點(diǎn)，不過(guò)，前者至今未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，后者則已經(jīng)明確推遲了開(kāi)盤(pán)日期。
　　地王們?cè)诘仁裁?？她們?cè)诘仁裁?，才疏學(xué)淺的攸克君恰恰謹(jǐn)慎的認(rèn)為是一個(gè)隱性的市場(chǎng)走勢(shì)和動(dòng)向的標(biāo)桿，這是被歷史經(jīng)驗(yàn)所證明過(guò)的。總結(jié)歸納，大致可以分為如下幾方面：
　　*9、地王們?cè)诘纫粋€(gè)“相對(duì)的市場(chǎng)底部”。這就是說(shuō)，在當(dāng)前情況下，地王項(xiàng)目不開(kāi)賣(mài)，市場(chǎng)的底部就還沒(méi)有到來(lái)。反之，如果地王項(xiàng)目開(kāi)賣(mài)，那么市場(chǎng)可能真的已經(jīng)接近底部了。
　　以北京為例，地王項(xiàng)目由于其身份的特殊性，對(duì)于預(yù)期十分敏感。對(duì)于地王項(xiàng)目而言，寧可從一個(gè)低價(jià)開(kāi)始開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，逐漸走高，最終登頂，也不愿意以高價(jià)開(kāi)盤(pán)，其間出現(xiàn)波動(dòng)，價(jià)格下調(diào)，然后再努力沖高，尤其在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，地王項(xiàng)目一旦波動(dòng)，再想沖高幾乎就沒(méi)有可能。
　　所以，開(kāi)發(fā)商說(shuō)什么不值得相信，但開(kāi)發(fā)商做什么還是有極大的參考價(jià)值的。相比普通項(xiàng)目，地王項(xiàng)目的蓄客周期往往更長(zhǎng)，通過(guò)蓄客，開(kāi)發(fā)商掌握的客戶(hù)預(yù)期、購(gòu)買(mǎi)力變化等方面的信息，還是相對(duì)準(zhǔn)確的?；谶@些做出的行動(dòng)決定，自然具有極大的參考價(jià)值。
　　第二、地王們?cè)诘?ldquo;相對(duì)的二手房交易活躍期”。也就是說(shuō)，地王項(xiàng)目如果不開(kāi)盤(pán)，那么說(shuō)明二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性，還沒(méi)有達(dá)到“理想釋放”的情況，市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)冷清一段時(shí)間。反之，市場(chǎng)的繁榮即將到來(lái)。
　　如今的土地價(jià)格決定了地王項(xiàng)目絕對(duì)不是剛需，其客戶(hù)基本是瞄準(zhǔn)三次改善、四次改善以及投資和資產(chǎn)保值類(lèi)的客戶(hù)。這些客戶(hù)都不是*9次買(mǎi)房，三改、四改都需要賣(mài)掉舊房子，來(lái)買(mǎi)新房子；投資型和資產(chǎn)保值性的客戶(hù)，也重視自身資產(chǎn)配置的情況，所以，也存在賣(mài)舊買(mǎi)新的情況。
　　所以，這些客戶(hù)能夠在多久的時(shí)間內(nèi)，以什么樣的價(jià)格賣(mài)掉自己手中的房子，是他們能以怎樣的消費(fèi)能力買(mǎi)下地王項(xiàng)目的重要因素。由于當(dāng)下特大型城市限購(gòu)政策、禁貸政策基本沒(méi)有松動(dòng)，要獲取購(gòu)買(mǎi)資格，支付購(gòu)房款，賣(mài)掉已有的一套或者幾套住房，是一個(gè)重要選項(xiàng)。如果他們賣(mài)得快一點(diǎn)，價(jià)格高一點(diǎn)，那么地王項(xiàng)目的消費(fèi)能力，就要強(qiáng)一點(diǎn)。
　　以北京為例，北京二手住房7月成交量盡管環(huán)比上漲超過(guò)16%，創(chuàng)4個(gè)月新高，但同比還是下滑23%左右。所以，要看這種回升的趨勢(shì)是否持續(xù)，地王項(xiàng)目才能決定其是否有具體的“行動(dòng)”。
　　第三，地王們?cè)诘?ldquo;相對(duì)更高的融資成本”。融資成本不是越低越好么？這一點(diǎn)可能比較費(fèi)解，且聽(tīng)攸克君詳細(xì)言說(shuō)。
　　千萬(wàn)不要認(rèn)為地王的等待就是被套牢。在等待開(kāi)盤(pán)的時(shí)間里，利用其高企的土地成交價(jià)格，地王們往往可以獲得一個(gè)較高的估值，然后以此為抵押物，獲取銀行信貸，后來(lái)，銀行信貸閘門(mén)收緊，就開(kāi)始轉(zhuǎn)向抵押給信托等影子銀行。
　　無(wú)論是銀行信貸還是信托公司，抵押物的評(píng)估，都有折價(jià)。在這一輪市場(chǎng)行情下，一般是抵押物的5折左右放款或者融資。打個(gè)比方說(shuō)，開(kāi)發(fā)商花了100億買(mǎi)下的土地，融資方評(píng)估價(jià)格就是50億元，進(jìn)而提供這部分融資。
　　這個(gè)抵押物的折扣，實(shí)際上就是資金面的價(jià)格指標(biāo)。地王項(xiàng)目向來(lái)受到貨幣流動(dòng)性的重要影響。如果這個(gè)折讓的比例提高，比如變成了6折、7折，這表明資金面的流動(dòng)性開(kāi)始變得充裕，而這也往往意味著地王項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)們的資金也開(kāi)始變得充裕。這個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商更愿意直接賣(mài)房給客戶(hù)，而不是選擇手續(xù)費(fèi)更高、成本更高的信托融資。
　　當(dāng)前，融資抵押折讓的比例仍然穩(wěn)定在5~6折，所以，可以預(yù)見(jiàn)短期內(nèi)資金市場(chǎng)中的流動(dòng)性，還沒(méi)有放水的可能，而這或許可以解釋地王項(xiàng)目仍在等待的原因。
　　還是那句話(huà)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)的話(huà)可以不信，但開(kāi)發(fā)商的行為絕對(duì)具有參考價(jià)值。地王項(xiàng)目的命運(yùn)或許與大部分購(gòu)房者沒(méi)有直接關(guān)系，但卻是一個(gè)切實(shí)的隱性信號(hào)，如果哪天你看到了地王項(xiàng)目開(kāi)始行動(dòng)了，想買(mǎi)房的你，也就該有所考慮了。

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