上市七年之后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)終于在資本市場拋出了*9筆美元債融資。成功發(fā)行雙年期共計(jì)12億美元的高級票據(jù)，本次發(fā)行是整個房地產(chǎn)行業(yè)歷史上*5規(guī)模的美元債首次發(fā)行，獲得的認(rèn)購訂單也是2014年迄今為止中國地產(chǎn)行業(yè)美元債發(fā)行的*5規(guī)模。不僅如此，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普三大國際權(quán)威評級機(jī)構(gòu)一致給出了投資級的評級結(jié)果。
　　對于近年來養(yǎng)精蓄銳中的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來說，這可能是一個微妙的時刻。
　　股權(quán)結(jié)構(gòu)的最終落定、商業(yè)地產(chǎn)初顯成效、區(qū)域布局趨于穩(wěn)定，就連土地市場上也一掃陰霾，連擲54億斬獲北京三幅地塊，補(bǔ)倉土地逾60萬平方米，在拿地上恪守標(biāo)準(zhǔn)趨于穩(wěn)健。要知道，深受地王之困的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2012年與2013年在全國的拿地金額加起來不過50億元。遠(yuǎn)洋內(nèi)部人士稱，今年公司還將在其他城市出手拿地，整體預(yù)算約為150億元。
　　該如何判定這150億元的分量？
　　2009年前后瘋狂搶收地王、攻城略地的是遠(yuǎn)洋，2013年幾乎在土地市場銷聲匿跡的也是遠(yuǎn)洋。150億元是這家房企2010年高峰時期拿地金額的1/2，同時也是過去三年拿地的總和（如圖）。站在后者的角度上講，150億元足以宣告遠(yuǎn)洋在土地市場的回歸。
　　至于為何上市長達(dá)七年后才選擇做評級和首次發(fā)行美元債，遠(yuǎn)洋相關(guān)人士稱，這是因?yàn)樵诮?jīng)歷了戰(zhàn)略規(guī)劃和股權(quán)架構(gòu)調(diào)整等動作之后，公司已經(jīng)進(jìn)入了相對成熟的發(fā)展階段，“現(xiàn)在來說，才能向評級機(jī)構(gòu)講述一個更完整、更穩(wěn)定的企業(yè)故事”。
　　事實(shí)上，在這個時間節(jié)點(diǎn)上有如此大筆融資進(jìn)賬，對于遠(yuǎn)洋來說意義不僅在金錢。“現(xiàn)在可以用一個更加積極的眼光來看待遠(yuǎn)洋，做出這些動作，說明它已經(jīng)度過了之前的盤整期。”輝立證券地產(chǎn)分析師陳耕說。
　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2011年下半年樓市的急劇休克中頗為醒目。“股權(quán)結(jié)構(gòu)模糊不清，幾輪樓市調(diào)整的節(jié)奏踩的不太準(zhǔn)。公司要消化它還需要一些時間。”陳耕說。很長一段時間，包括陳耕在內(nèi)的地產(chǎn)分析師都替遠(yuǎn)洋捏著一把冷汗。
　　面對市場的變化與銷售的壓力，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明的決定是削減北京等熱門區(qū)域的土地規(guī)模。2010年拿下大望京地王后，遠(yuǎn)洋三年未在大本營北京拿地。根據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)年報，2013年遠(yuǎn)洋在北京的土地儲備為184.8萬平方米，面積比例僅占遠(yuǎn)洋土地總儲備的9%。
　　即便在市場熱火朝天的2013年，遠(yuǎn)洋也強(qiáng)忍住了拿地的那只手。李明曾表示：“北京市場動輒1.7、1.8萬的地價，還要配建保障性住房，還要被限價。我覺得這個交付出來以后，可能會背上一個長久的包袱。”2013年全年遠(yuǎn)洋在全國僅購入4宗土地，總價款10.79億元，土地支出對銷售額的比重降至3%。然而，正是由于暫緩拿地，遠(yuǎn)洋得到了短期的休整。
　　苦練內(nèi)功的這幾年，遠(yuǎn)洋完成了股權(quán)結(jié)構(gòu)的落定、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、內(nèi)部管控的提升以及融資方案的落實(shí)，這些都成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)突然發(fā)力背后的注腳。
　　去年四季度，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對兩個大股東中國人壽以及南豐集團(tuán)進(jìn)行了定向增發(fā)，金額是8億美金。增發(fā)后，中國人壽持股比例為29%，南豐為21%，兩大股東加到一起持股比例增大到50%。增發(fā)后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)財務(wù)情況得到顯著改善，打開了進(jìn)一步融資的空間。
　　在商業(yè)地產(chǎn)方面，遠(yuǎn)洋過去幾年投入大量人力物力，從去年開始，商業(yè)地產(chǎn)逐漸進(jìn)入收獲階段。截至2013年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持有經(jīng)營物業(yè)可經(jīng)營總面積約85萬平方米，同比增長47%，收入同比升31%，收入超過8億元。公司計(jì)劃每年新增商業(yè)項(xiàng)目面積約25-30萬平方米，而這些新增項(xiàng)目的土地都已拿完，建筑款需要占用的自有資金并不會太多。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，根據(jù)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)可以反哺住宅產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營之后可以進(jìn)行價值重估，獲得銀行貸款，很多時候從銀行貸回來的款項(xiàng)比項(xiàng)目投入的比例還要大。“評級機(jī)構(gòu)也好，債券投資人也好，都非?？粗爻钟形飿I(yè)的租金回報水平對利息的附加倍數(shù)。這也成為此次發(fā)債成功的一大原因。”遠(yuǎn)洋內(nèi)部人士說。
　　遠(yuǎn)洋本次融資主要將用來做債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。據(jù)了解，遠(yuǎn)洋去年底的內(nèi)債外債比例大概是8:2，公司希望通過幾年的調(diào)整，慢慢將這一比例平衡到6:4，也將力爭將短期負(fù)債從目前比重的1/3降到1/4以下。
　　2014年初，遠(yuǎn)洋高調(diào)“殺回”北京，在1月9日至16日短短8天斥資54億元奪下北京三幅地塊。陳耕認(rèn)為，遠(yuǎn)洋回歸北京，能夠保證旗下幾個項(xiàng)目財務(wù)的安全，最起碼按計(jì)劃可以完成銷售去化。在冷峻的市場環(huán)境下，回歸一線是一個穩(wěn)妥的方式。
　　在易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱看來，遠(yuǎn)洋是一家非常有特色的房企，在非住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域的開發(fā)和運(yùn)營模式已經(jīng)得到市場認(rèn)可。“現(xiàn)在，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的大股東既然是中國人壽，就應(yīng)該和中國人壽好好研討一套中國未來的房地產(chǎn)金融模式，這才是重要課題。如果在這個方面有突破的話，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)應(yīng)該可以再上一個臺階。”丁祖昱說。
　　而大股東的支持也能從這次融資中顯現(xiàn)出來，此次中國人壽通過其子公司認(rèn)購了3億美金10年期債券，占到了總?cè)谫Y額的25%。

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