易憲容分析稱住房需求能夠釋放的三個(gè)基本前提

　　下面，高頓網(wǎng)校小編在3月11日星期三*7發(fā)布的業(yè)界評(píng)論文章是——易憲容分析稱住房需求能夠釋放的三個(gè)基本前提
　　可以說，在今年的政府工作報(bào)告中，與往年*5不同的地方就是把GDP的增長目標(biāo)調(diào)低到7%，盡管這一目標(biāo)是十二五規(guī)劃所設(shè)定的及早為市場所預(yù)期的，但是這個(gè)GDP目標(biāo)是11年來最低的。這不僅在于市場所理解的，調(diào)低中國GDP增長目標(biāo)，在于提高GDP的質(zhì)量及經(jīng)濟(jì)增長效率，更為重要是政府認(rèn)識(shí)到當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場調(diào)整問題的嚴(yán)重性。也就是說，如果2015年中國的房地產(chǎn)市場繼續(xù)向縱深調(diào)整，那么中國過高的GDP增長要想不下行是根本不可能的。

　　事實(shí)上，從2014年開始，中國的GDP增長下行的壓力越來越大，產(chǎn)量過剩越來越嚴(yán)重，其實(shí)*5的問題就是國內(nèi)“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)不可持續(xù)。2014年，無論是中央政府還是地方政府都認(rèn)識(shí)到中國“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)調(diào)整的嚴(yán)重性，紛紛采取一系列的救房地產(chǎn)市場的政策，甚至于有些救市政策比2008年有過之而無不及，比如央行的房貸新政，但是是這些救房地產(chǎn)市場的政策并沒有終止國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，也沒有讓房地產(chǎn)市場嚴(yán)重供給過剩的情況有所放緩，反之所面臨的問題則越來越嚴(yán)重。即使是一線城市的深圳與廣州也是如此。比如，據(jù)廣州官方數(shù)據(jù)，截至3月5日，廣州住房庫存達(dá)15萬套，如果每月銷售5000套，也得花30個(gè)月。廣州是這樣，其他城市的去庫存化的壓力更是有增無減。在這種情況下，對(duì)于嚴(yán)重的“房地產(chǎn)化”的中國經(jīng)濟(jì)來說，盡管近期的信貸政策放松會(huì)有所減緩去城市住房庫存化的壓力，但中國的GDP增長速度不降下來根本是不可能了。

　　在政府工作告中，為了保證2015年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長，政府把重點(diǎn)就放在增加投資與鼓勵(lì)國內(nèi)消費(fèi)的兩大著力點(diǎn)上。比如，在投資方面，以基礎(chǔ)設(shè)施投資為重點(diǎn)，如增加鐵路投資及重大水利工程投資。在報(bào)告中提到要鼓勵(lì)消費(fèi)有信息產(chǎn)業(yè)、旅游休閑、綠色經(jīng)濟(jì)、住房、教育文體、以及推動(dòng)三網(wǎng)整合等。其中，較特別的是要穩(wěn)定住房消費(fèi)，支持居民自住和改善性住房需求。事實(shí)上，從政府所鼓勵(lì)的6類消費(fèi)來看，住房消費(fèi)的總量遠(yuǎn)大于其他5類消費(fèi)的總量。政府的經(jīng)濟(jì)增長仍然把重點(diǎn)放在居民的住房消費(fèi)需求上。

　　可以說，把穩(wěn)定住房消費(fèi)作為鼓勵(lì)居民消費(fèi)的主要內(nèi)容并沒有多少錯(cuò)。因?yàn)橐率匙⌒惺敲恳粋€(gè)居民最基本的生活必需品及最為基本的消費(fèi)需求。而住房消費(fèi)重要性，不僅在于住房購買價(jià)值占家庭全部收入比重*6，更在于這種消費(fèi)與其他消費(fèi)相比更少的替代方式。如果能夠把中國居民的住房消費(fèi)釋放出來，給中國經(jīng)濟(jì)增長會(huì)帶來巨大的動(dòng)力。

　　不過，現(xiàn)在要把居民實(shí)際上存在的“住房消費(fèi)”重新納入政府穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的“住房消費(fèi)”，政府就得解決以下幾個(gè)問題。一是住房在國家統(tǒng)計(jì)局的報(bào)表中從來都不是消費(fèi)而是投資，既然國家統(tǒng)計(jì)局的報(bào)表可以把居民真實(shí)的住房消費(fèi)已經(jīng)強(qiáng)行納入為投資，如果這種統(tǒng)計(jì)要概念不改變，或回歸事實(shí)本身，那么政府作為宏觀經(jīng)濟(jì)決策的一系列基礎(chǔ)數(shù)據(jù)都會(huì)出問題。而政府又會(huì)以這種出問題的數(shù)據(jù)來作為宏觀決策的依據(jù)，那么中國經(jīng)濟(jì)如何可能走上正確的軌道。比如，由于國家統(tǒng)計(jì)局把住房作投資，那么房價(jià)上漲與居民消費(fèi)無關(guān)，即使房價(jià)上漲到天上去也是如此。早幾年，國內(nèi)不少地方房價(jià)飚升了10倍，但居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）則下跌了還在下跌。如果住房與消費(fèi)有關(guān)，房價(jià)上漲就會(huì)影響CPI上漲，而CPI上漲造成過高的通貨膨脹時(shí)，中國央行豈敢讓貸款利率降低了再降低或不加息反之降息呢？當(dāng)前房地產(chǎn)的許多問題都出在這里，全球如此，中國比其他國家更是特別嚴(yán)重。

　　二是如果住房是消費(fèi)，那么這種住房消費(fèi)又是如何來界定？僅是事前規(guī)定持有一套住房、二套住房就可以為說是消費(fèi)嗎？如果是這樣規(guī)定，政府也太低估廣大民眾的智商了。很簡單，居民持有一套住房都可用于投資，那么持有一套以上的住房更可以用投資了。更不用說持有二套以上住房了。其實(shí)，居民持有多少套住房為消費(fèi)或投資不是最為重要。重要的是，如果居民持有的住房用于投資后有沒有相應(yīng)的事中及事后稅收政策來界定。有沒有對(duì)住房投資所得征稅，如果沒有，報(bào)告中鼓勵(lì)的居民住房消費(fèi)一樣會(huì)走上早幾年瘋狂投機(jī)炒作賺錢之路。也就是說，如果不能用稅收制度對(duì)購買的住房在事中及事后限制（即交易后所得采取嚴(yán)厲收稅政策），僅是事前規(guī)定是無法確定購買住房是投資還是消費(fèi)的，反之民眾會(huì)利用各種住房消費(fèi)的優(yōu)惠政策進(jìn)行投機(jī)炒作，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)市場嚴(yán)重的“投資化”（早幾年就是如此）。如果這樣，以鼓勵(lì)住房消費(fèi)的名義來發(fā)展房地產(chǎn)市場實(shí)際上投機(jī)炒作市場，那么這種市場肯定會(huì)走上房地產(chǎn)泡沫破滅的不歸路。

　　三是在當(dāng)前的高房價(jià)下，對(duì)絕大多數(shù)民眾來說，有能力住房消費(fèi)嗎？因?yàn)楫?dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)問題仍然是房地產(chǎn)。因?yàn)樵鐜啄曜》渴袌鰞r(jià)格快速飚升，不僅把絕大多數(shù)民眾擠出住房市場，讓他們沒有支付能力進(jìn)入，即使有些民眾能夠購買住房，也是用幾代人的財(cái)富在支撐。這不僅造成了全國居民嚴(yán)重的消費(fèi)擠出效應(yīng)，國內(nèi)消費(fèi)需求不足，也造成整個(gè)社會(huì)財(cái)富分配嚴(yán)重的不公平。也就是說，在高房價(jià)下鼓勵(lì)住房消費(fèi)是不可能的。只有讓當(dāng)前的住房價(jià)格回歸理性，回到絕大多數(shù)消費(fèi)者可出價(jià)的水平，才能真正的把居民住房消費(fèi)釋放出來，否則在高房價(jià)下鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)也只能是一句空話。也就是說，在高房價(jià)下，政府鼓勵(lì)住房消費(fèi)，甚至于鼓勵(lì)改善性住房消費(fèi)，其目標(biāo)還是為了保GDP，而不是為了民生。報(bào)告的內(nèi)容講得很好，是以民生為主，為了廣大民眾的居住條件改善，但讓居民在高房價(jià)下進(jìn)入市場消費(fèi)，其效果只能是反之。所以，當(dāng)前要提高GDP增長質(zhì)量、鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)，就得對(duì)居民的住房消費(fèi)重新厘定，出臺(tái)有利居民住房消費(fèi)的政策，而不是反其道而行之。

　　如果仍然鼓勵(lì)住房的投機(jī)炒作來保證GDP增長，如果住房仍然是投資賺錢的工具，那么它一定會(huì)給中國經(jīng)濟(jì)帶來無窮的災(zāi)難。這樣的GDP不能提高質(zhì)量，減速達(dá)不到效果。只有讓住房消費(fèi)真正回到它的本性或原點(diǎn)，才能把中國居民巨大住房消費(fèi)能量釋放出來。
　　來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)

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