據(jù)報道，截至10月份，我國商品房庫存已增至68632萬平方米，一年猛增過億平方米，再創(chuàng)歷史新高。近三年來，隨著中國房地產(chǎn)市場的不斷降溫，除了部分一二線城市外，絕大部分城市的商品房庫存量都越來越大，房企利潤也越來越薄。*7統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房企平均盈利能力已跌破10%，降至近十年來最低，未來房企7%到8%的利潤率恐成行業(yè)常態(tài)。
眾所周知，房地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，幾乎所有的企業(yè)都依靠較高比例的杠桿融資模式維持運營，一旦無法及時去化庫存，就會面臨著巨額利息損失，以及借款期限到期后無法償還或續(xù)借，最終導致資金鏈斷裂的高風險。
雖然各地政府、地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會和地產(chǎn)企業(yè)，紛紛想辦法擺脫高庫存壓力，其中最典型的做法，莫過于試圖利用新型城鎮(zhèn)化機會去庫存。但由于新型城鎮(zhèn)化最核心的工作是解決新型城鎮(zhèn)人口就業(yè)問題，需要搭建完善的產(chǎn)業(yè)配套結(jié)構，絕非短期內(nèi)可以實現(xiàn)，房企很難充分享受到政策利好。
近一兩年來，房企為了去化，相信幾乎能想到的營銷辦法都嘗試過了，但運用金融手段解決商品房去化問題，卻較少有房企嘗試。
其實，房地產(chǎn)和汽車金融一樣，都是劃歸銀監(jiān)部門管理，其本身所具有的金融屬性特別明顯，不管是開發(fā)商還是購房者，基本都是通過金融市場買賣金融工具達到目的的?？梢哉f，房地產(chǎn)市場與金融市場息息相關，這也為運用金融手段去化庫存提供了一定的基礎。
那么，房地產(chǎn)企業(yè)應該如何運用金融手段加速資金周轉(zhuǎn)呢？筆者認為，那些長期庫存高企、資金鏈較為緊張的房企，不妨通過如下三種金融手段，嘗試著去化庫存。
首先，房企可借鑒金融市場融資租賃模式，*5限度地盤活庫存資源。當前商品房市場之所以陷入滯銷狀態(tài)，與其價格高企有關；但如果房企紛紛下調(diào)價格，卻又可能出現(xiàn)“買漲不買跌”的新一輪滯銷。因此，房企如果僅僅通過價格策略，仍較難實現(xiàn)銷售預期。但是，市場的住房剛需一直客觀存在。因此，房企不妨變通一下營銷策略，尋找那些有旺盛住房需求卻又無力購房者，通過資產(chǎn)打包的方式，為他們提供相應的商品房，比如最低租賃時間約定為10年或20年，收取一定押金后，再逐月收取租金等方式，有效增強資金的流動性，并從中獲取一定的利潤。
其次，房企可以通過資產(chǎn)證券化模式，將庫存資產(chǎn)打包成證券形式，在確保投資額足額回收的前提下，面向特定人群出售。比如，運用回購協(xié)議市場模式，將已經(jīng)定價的商品房證券銷售出去，同時轉(zhuǎn)讓相應的商品房使用權，到期后再展開贖回工作。
第三，有些中小房企在去化無望的情況下，不妨尋找投資銀行展開并購，以較合理的價格出售相關資產(chǎn)，避免資金長期積壓的風險。
本文來源：新京報；作者：余漢托