近日，房地產(chǎn)去庫存被提到了前所未有的戰(zhàn)略高度，中央經(jīng)濟工作會議亦提出了“化解房地產(chǎn)庫存”與“適當降低商品住房價格”，更將去庫存列為2016年五大任務之一。一時之間，如何方能有效去庫存，成為了輿論熱議的焦點。
此前，決策層數(shù)次提出了新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)去庫存的結合，讓進城的農(nóng)民成為新市民，用存量房來滿足新市民的住房需求。然而，由于資源和機會的聚集效應，大量農(nóng)民涌入的均為發(fā)達的一二線城市，在這些城市里，兩代人傾盡所有買一套房三世同堂也不是什么稀奇事，在城市里沒有任何積累的新市民更是難以負擔。
在這一前提下，降房價成為了一個更為現(xiàn)實而迫切的需求。于是，就有觀點把矛頭直指開發(fā)商，勸其讓利降價，惠及新市民。企業(yè)天生逐利，這當然與商人有良心并不矛盾，但讓其放棄逐利本能，而忽略房價形成機制、市場規(guī)律，除了一逞口舌之快外，既不合理也無法有效解決問題。畢竟，土地財政之下地價飆升，土地成本占房價約三分之一已是業(yè)界普遍現(xiàn)象；我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項之多，涉及房地產(chǎn)的收費多達50項，稅種設置繁雜、稅率高且征收環(huán)節(jié)多，開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負相加一般占到房價的10%-13%。若地價與稅費居高不下，土地建安與稅費成本就占去了房價近半，即使開發(fā)商愛心爆發(fā)除了臺面上的成本一分不賺還倒貼人工，房價也是眼下的新市民難以承受的。
昨日，國家發(fā)改委主任徐紹史明確表示，將制定實施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶方案，積極配合有關部門，落實戶籍制度改革方案，加快農(nóng)民工市民化，滿足新市民住房需求，同時發(fā)展住房租賃市場。推動戶籍改革是推行城鎮(zhèn)化的基礎，這當然是好事，但在政策的制定和執(zhí)行中絕不能本末倒置，他們不是為了去庫存而來，更不能把農(nóng)民工當成樓市接盤俠。當然，眼下農(nóng)民工也當不了樓市接盤俠，在這個群體大量聚集的一線城市，他們的需求是基本居住，與存量商品房的定位是不匹配的，難以互相消化。
短期內(nèi)，高庫存的二三四線城市中，可選取符合公租房標準的剛需盤進行政府收購，置換為公共服務。需要注意的是，如何保證選取標準有效、收購價格合理與杜絕尋租，是個極具挑戰(zhàn)性的問題。且符合標準又需要收購的樓盤只能占去很小的比例，大部分的存量房仍需依循市場途徑釋放。至于一線城市，城市空間不斷外溢擴張，房價亦隨城市潛力而保持高企。
長期而言，全面深化戶籍改革，消除城鄉(xiāng)藩籬，以教育改革、社會保障及公共服務平等化與公平化，實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，讓人與人之間的社會福利不再因戶籍而有所區(qū)分，方能實現(xiàn)人在城鄉(xiāng)間的自由流動。在此基礎上，打破土地財政為土地確權，讓土地得以自由流轉，堅持稅收法定原則實行有效的減稅措施。此時，新市民有住房需求，自會有相應供給。
房地產(chǎn)高庫存，自有環(huán)環(huán)相扣的邏輯。房地產(chǎn)去庫存，是一個必須面臨的問題。短期來講，不能指望農(nóng)民工來做接盤俠，長期而言，不能寄望于開發(fā)商良心發(fā)現(xiàn)。惟有扭轉房價形成機制、重塑房地產(chǎn)發(fā)展邏輯、打破高庫存與房地產(chǎn)泡沫的生產(chǎn)鏈條，才有可能不再為去庫存而煩惱。