近日，在房地產(chǎn)這場(chǎng)持續(xù)不斷的大風(fēng)暴中，鏈家暫時(shí)成為了風(fēng)暴眼。
北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是目前國(guó)內(nèi)*5的二手房中介龍頭平臺(tái)，近日由于出售房源問(wèn)題，鏈家上海分公司因?yàn)闃I(yè)務(wù)不合規(guī)遭到央視曝光后，又遭到了管理部門(mén)的嚴(yán)懲。先是2月22日上海市消保委在召開(kāi)的上海市房產(chǎn)中介消費(fèi)者滿(mǎn)意度調(diào)查發(fā)布會(huì)上，以鏈家為例通報(bào)了房產(chǎn)中介服務(wù)中存在的亂像，兩名消費(fèi)者代表表示，因?yàn)殒溂页鍪蹎?wèn)題房源，他們110萬(wàn)元和280萬(wàn)元的購(gòu)房款差點(diǎn)血本無(wú)歸。其后，上海住建委暫停了涉事門(mén)店及經(jīng)紀(jì)人員的網(wǎng)上簽約資格、組織約談了鏈家方負(fù)責(zé)人，并要求鏈家下線(xiàn)金融產(chǎn)品、撤銷(xiāo)櫥窗廣告以及停止[*{7}*]代理的業(yè)務(wù)。
而在一番發(fā)酵后，鏈家正在進(jìn)行的A股IPO增資擴(kuò)股很有可能也會(huì)受到影響，很多金融界人士認(rèn)為鏈家的IPO估值很有可能被“砍”。
從官方的通報(bào)來(lái)看，鏈家出現(xiàn)了兩起不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為。但簡(jiǎn)單的不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為本不應(yīng)該招來(lái)如此嚴(yán)重的后果和懲罰。被盯上的鏈家究竟干了什么？從“下線(xiàn)金融產(chǎn)品”、“撤銷(xiāo)廣告”、“[*{7}*]代理”等字眼中我們可以看出一些端倪。
兩起不規(guī)范經(jīng)營(yíng)，鏈家究竟干了什么？
根據(jù)媒體報(bào)道，兩起不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的案例情況如下：消費(fèi)者之一的黃先生，在鏈家中介購(gòu)買(mǎi)一套被鏈家稱(chēng)之為“有按揭貸款”的400萬(wàn)房屋過(guò)程中，到簽約定合同時(shí)發(fā)現(xiàn)所謂“有按揭貸款”竟然是總價(jià)340萬(wàn)的抵押。為推進(jìn)交易，黃先生不得已先幫房東還抵押，將280萬(wàn)元打給房東，不料房東竟然將資金挪作他用。而鏈接此時(shí)表示可以借錢(qián)給黃先生，把這個(gè)房產(chǎn)繼續(xù)交易下去。操作方式是由鏈家墊資110萬(wàn)元，月利率1.6%。黃先生不得已向鏈家貸款110萬(wàn)繼續(xù)交易，但鏈家卻不肯完成過(guò)戶(hù)。
另一位受害消費(fèi)者莊先生，2016年1月9日通過(guò)鏈家與出售方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，意向購(gòu)買(mǎi)上海市富平路上的中浩云花園內(nèi)一套約60平方米的房屋作為兒子結(jié)婚的婚房。但在支付完80萬(wàn)的定金后，卻被鏈家告知房屋交易有障礙，因該房屋不僅“背”著公積金貸款，還在莊先生不知情的情況下，被出售方抵押給鏈家一名工作人員，出售方由此借得167萬(wàn)元貸款，月利率1.6%，用來(lái)購(gòu)買(mǎi)其他房屋。
在兩起事件中，鏈家的操作流程非常相似，都是將已抵押房源進(jìn)行二次中介，與不同的消費(fèi)者進(jìn)行交易（甚至有可能提供的是虛假房源），然后利用消費(fèi)者急于購(gòu)房的心理，以資金支持為名向消費(fèi)者提供高息貸款。
到這里也不難理解上海住建委對(duì)鏈家上海做出的處罰決定—“下線(xiàn)金融產(chǎn)品”對(duì)應(yīng)的是鏈家上海違規(guī)提供的高息貸款；“撤銷(xiāo)櫥窗廣告”對(duì)應(yīng)的是鏈家對(duì)于房源的虛假描述和違規(guī)宣傳；“停止[*{7}*]代理”對(duì)應(yīng)的是鏈家對(duì)非[*{7}*]房源做出的違規(guī)包裝。
看到這里，相信很多人都已經(jīng)明白了鏈家上海在這兩起案件中的業(yè)務(wù)邏輯——以房地產(chǎn)中介為名，實(shí)際行的是違規(guī)金融服務(wù)。
鏈家“地產(chǎn)+金融”模式到底踩了哪些雷？
將這種狀態(tài)的鏈家形容為房地產(chǎn)中介其實(shí)已經(jīng)有問(wèn)題了，鏈家現(xiàn)在其實(shí)更像一個(gè)以金融業(yè)務(wù)為核心的金融帝國(guó)——任何房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都是為最終促成金融交易做的鋪墊。
而根據(jù)記者調(diào)查，鏈家金融模式中的主要錯(cuò)誤其實(shí)有3個(gè)：高息貸款，也就是俗稱(chēng)的放高利貸；自己為自己做出超額擔(dān)保；自己監(jiān)管自己金融業(yè)務(wù)中產(chǎn)生的資金沉淀。
從上文的案件中可以發(fā)現(xiàn)，鏈家鼓勵(lì)鏈家用戶(hù)在交易需要進(jìn)行短期資金周轉(zhuǎn)時(shí)使用鏈家的借貸服務(wù)，而利率統(tǒng)一為月利率1.6%。月利率1.6%合年利率19.2%，這相當(dāng)于銀行貸款利率的四倍左右—經(jīng)查詢(xún)銀行6個(gè)月以?xún)?nèi)貸款年利率為4.35%，即便是5年以上貸款利率也僅為4.90%。而19.2%的年利率也超過(guò)當(dāng)期銀行年利率4.35%的四倍，是完全意義上的違規(guī)高利貸。
而在鏈家的金融業(yè)務(wù)鏈中，理財(cái)產(chǎn)品占據(jù)著核心環(huán)節(jié)—面向公眾銷(xiāo)售的理財(cái)產(chǎn)品資金很有可能通過(guò)高利貸的方式借貸給鏈家房產(chǎn)中介用戶(hù)，這里就涉及一個(gè)理財(cái)產(chǎn)品本息擔(dān)保的問(wèn)題。鏈家理財(cái)?shù)膿?dān)保方為中融信擔(dān)，為鏈家理財(cái)每年高達(dá)100億以上的成交量擔(dān)保，擔(dān)保的存量經(jīng)過(guò)計(jì)算一般在20億以上。但中融信擔(dān)是一家注冊(cè)資金僅為5000萬(wàn)的金融平臺(tái)，而且*10股東便是鏈家。
媒體還觀(guān)察到，鏈家房產(chǎn)交易需要通過(guò)第三方支付平臺(tái)進(jìn)行，購(gòu)房資金凍結(jié)在第三方支付平臺(tái)上，直到房屋過(guò)戶(hù)后才能解凍。但第三方支付平臺(tái)也屬于鏈家，這就意味著房產(chǎn)中介交易中所有沉淀資金并沒(méi)有受到任何有效監(jiān)管。
擁抱金融，本質(zhì)還是“步子太大”
拋開(kāi)鏈家品牌本身，我們可以看到鏈家在此次事件中所暴露出的問(wèn)題非常具有產(chǎn)業(yè)代表性。
曾幾何時(shí)，由于金融產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)和互聯(lián)網(wǎng)金融在短短幾年內(nèi)對(duì)金融領(lǐng)域的“風(fēng)卷殘?jiān)?rdquo;，讓很多產(chǎn)業(yè)意識(shí)到了擁抱金融所能帶來(lái)的變化和革命。一時(shí)之間，“產(chǎn)業(yè)+金融”等類(lèi)似的金融模式創(chuàng)新層出不窮，其中最著名的代表便是“房地產(chǎn)金融”、“物聯(lián)網(wǎng)金融”和“醫(yī)療金融”等。
房地產(chǎn)平臺(tái)擁抱金融屬于典型的野心太大式的“步子邁得太大”，而步子邁得太大，最容易產(chǎn)生各種配套設(shè)施跟不上以至于拖累了房地產(chǎn)平臺(tái)自身的發(fā)展健康。高頓財(cái)經(jīng)FRM研究中心研究員研究認(rèn)為，通過(guò)本次不規(guī)范經(jīng)營(yíng)可以看出，鏈家在將金融業(yè)務(wù)整合進(jìn)業(yè)務(wù)鏈的過(guò)程中，雖然金融業(yè)務(wù)發(fā)展得很快，但相關(guān)配套制度和準(zhǔn)備非常不完善。首先是風(fēng)險(xiǎn)方面的制度建設(shè)和保障，鏈家金融的業(yè)務(wù)鋪得很快很快，幾乎在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、支付、擔(dān)保和線(xiàn)下業(yè)務(wù)全面實(shí)現(xiàn)了布局，但幾乎沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督和管理，如果其中有一環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題，很容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)，并可能通過(guò)理財(cái)端變相將風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移到客戶(hù)身上。其次，是鏈家在金融業(yè)務(wù)方面的管理非常混亂，這和這個(gè)平臺(tái)之前在金融方面的積淀薄弱有關(guān)。最后還存在人才方面的問(wèn)題，可見(jiàn)鏈家的金融業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)快，但業(yè)務(wù)規(guī)劃者、制定者、監(jiān)督者、執(zhí)行者卻沒(méi)有相應(yīng)的金融人才到位。
鏈家副總裁、CFO魏勇2015年6月接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)采訪(fǎng)時(shí)表示：“目前金融業(yè)務(wù)已占整體盈利的近10%，在未來(lái)5年里做到50%也是有可能的。”可見(jiàn)，鏈家在金融方面的野心巨大，這很可能跟房地產(chǎn)中介近兩年遇到的困局有關(guān)。但正如鏈家創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)左暉在其本人“老左”的微信朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)鏈家常務(wù)副總裁王擁群給各地總經(jīng)理的一封信時(shí)所言，“絕大多數(shù)糾紛都有我們自己的問(wèn)題，我?guī)缀踹€沒(méi)有看到一起消費(fèi)者的投訴中我們的經(jīng)紀(jì)人是沒(méi)有瑕疵的。”鏈家金融成熟也要等到相關(guān)制度、尤其是人才隊(duì)伍建設(shè)跟上之時(shí)。
金融如果占到鏈家業(yè)務(wù)的50%，鏈家員工中會(huì)有50%的金融人嗎？
▎本文作者Lipeng ，來(lái)源高頓網(wǎng)校。更多內(nèi)容請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)“高頓網(wǎng)校”(gaoduneclass)，滿(mǎn)滿(mǎn)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)干貨，免費(fèi)網(wǎng)課隨心聽(tīng)。原創(chuàng)文章，歡迎分享，若需引用或轉(zhuǎn)載請(qǐng)保留此處信息。