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近兩年對房地產開發(fā)企業(yè)的審計調查發(fā)現(xiàn)，房地產開發(fā)企業(yè)普遍存在人為調節(jié)經營收入、隨意結轉開發(fā)成本、漏繳稅費、違規(guī)貸款套取銀行信用等諸多問題。為堵住房地產開發(fā)企業(yè)的偷漏作假行為，注冊會計師的審計作用顯得極為重要。
將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入
一些房地產開發(fā)企業(yè)為了調節(jié)收入，達到偷逃所得稅的目的，在預收賬款已達到收入確認的條件時，想方設法推遲收入的確認。
注冊會計師在審計過程中，首先應檢查“預收賬款”期末金額，并與利潤表中的主營業(yè)務利潤比較。如果發(fā)現(xiàn)企業(yè)“預收賬款”金額較大，而當期的主營業(yè)務利潤相對較低，與企業(yè)的經營規(guī)模和正常利潤水平不相適應，并且通過分析性復核近幾年會計報表“預收賬款”期末數(shù)額呈遞增趨勢，那么可以初步斷定企業(yè)存在將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入的行為。其次，可以詢問企業(yè)有關人員預收賬款沒有結轉收入的原因；在查實了房地產開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，注冊會計師可以根據會計核算的基本原則中實質重于形式原則確認此項售房銷售收入已實現(xiàn)，要求房地產開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項結轉銷售收入。
將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修繕支出
針對房地產開發(fā)企業(yè)將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修繕支出的經營行為，注冊會計師在審計時，首先，應檢查“出租開發(fā)產品”、“在用周轉房”、“開發(fā)產品”等會計科目，了解企業(yè)有無出租商品房的行為。對于“出租開發(fā)產品”、“在用周轉房”的借方發(fā)生額，注冊會計師可以通過查閱相應的房屋租賃合同、房屋拆遷補償合同，核實其業(yè)務發(fā)生的真實性。其次，檢查企業(yè)是否按期確認經營收入并攤銷“出租開發(fā)產品”的成本。第三，對于“出租開發(fā)產品”、“在用周轉房”的貸方發(fā)生額及“經營成本”的借方發(fā)生額，注冊會計師可以核查其貸方發(fā)生額與借方發(fā)生額的相應原始憑證，通過核查相應的原始憑證，查實其是否轉為房地產銷售。最后，檢查銷售合同金額與企業(yè)確認收入的金額是否存在差異，以查明企業(yè)是否存在將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出，不作為收入入賬的情況。
虛假按揭，制造銷售假象
虛假按揭指的是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產開發(fā)企業(yè)與所謂的“購買人”（開發(fā)商找來的冒名頂替者）達成買賣協(xié)議，等房屋實際賣出時再辦理退回。
由于這種虛假按揭?guī)в泻軓姷拿曰笮?，因此給審計判斷帶來困難，筆者認為注冊會計師可以從以下幾方面進行審計以發(fā)現(xiàn)企業(yè)是否存在虛假按揭的情況：
?。ǎ保┨摷侔唇液贤c正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內容填寫不完整，審計人員應詳細檢查按揭合同的條款是否填寫齊全。
?。ǎ玻┤绻唇业谋窘鸷屠⒂煞康禺a企業(yè)自身提供，這時，企業(yè)往往定期付一筆金額相等的款項給銀行；注冊會計師應詳細審查企業(yè)的銀行賬，如存在可疑事項，應追查相應的原始憑證。
（３）注冊會計師應關注大額的銷售業(yè)務、款項的收取情況，索取合同、房屋交付使用情況記錄、向物業(yè)公司索取業(yè)主辦理入住手續(xù)等資料，往往虛假的銷售都沒有交付使用記錄，也不約定辦理房產證、土地使用證相關事宜，尤其要注意后期的銷售退回。
（４）如果企業(yè)給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業(yè)給員工提供的福利，需要員工個人繳納所得稅。如果企業(yè)未扣個人所得稅，則可能就是虛假按揭。
?。ǎ担┐送?，注冊會計師如懷疑存在虛假按揭銷售，可到現(xiàn)場察看有關房屋的使用情況，如閑置則可能存在問題。
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