江門高級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：置換新房產(chǎn)支付資金的涉稅處理

　　企業(yè)有一棟50年產(chǎn)權(quán)的房屋，現(xiàn)在想置換一套新房產(chǎn)，需要再支付一筆資金，那么這一整套業(yè)務(wù)包括涉及的稅款問題該如何處理？

　　在會(huì)計(jì)處理方面，按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度和準(zhǔn)則規(guī)定，如果支付的資金（補(bǔ)價(jià)）不高于所支付的資金與換出房屋公允價(jià)值合計(jì)金額的25％，則該項(xiàng)交易屬于涉及補(bǔ)價(jià)的非貨幣性交易業(yè)務(wù)，如果高于25％的屬于貨幣性交易。屬于貨幣性交易的，要將交易視為以公允價(jià)值（這里的公允價(jià)值一般是按雙方議定的價(jià)格確定，如沒有議定價(jià)格或者議定價(jià)格顯失公平的，按同一樓盤公開銷售價(jià)格或者平均銷售價(jià)格計(jì)算）購買新房，并對(duì)舊房按固定資產(chǎn)清理程序處理賬務(wù)，出讓舊房屋的價(jià)格為所換入新房的公允價(jià)值與所支付貨幣資金的差額，按此差額做營業(yè)外收入并確認(rèn)舊房清理損益；屬于非貨幣性交易的具體會(huì)計(jì)處理建議查看《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——非貨幣性交易》。

　　稅務(wù)處理方面可能涉及多個(gè)稅項(xiàng)。其中營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅方面是將此業(yè)務(wù)視同兩項(xiàng)業(yè)務(wù)看待，即以公允價(jià)值出售舊房和購置新房，其中出售舊房的計(jì)稅收入為出讓舊房的公允價(jià)值。印花稅方面，同樣是將該交易視同兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，分別對(duì)銷售和購入產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)計(jì)稅貼花。另外，購買房產(chǎn)還涉及契稅，按《契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定，本項(xiàng)交易的契稅應(yīng)該由支付差價(jià)的一方即你單位按補(bǔ)交的差價(jià)計(jì)征契稅。另外還會(huì)涉及城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，按相應(yīng)計(jì)繳的營業(yè)稅稅額計(jì)算。

　　最后，如果你單位擬換出的房屋不是自建形成的，那么可以按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）的規(guī)定確定營業(yè)額：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。”且稅務(wù)總局還發(fā)函明確，此類情況下無論該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)上一環(huán)節(jié)是否已繳納營業(yè)稅，均應(yīng)按照上述規(guī)定，以全部收入減去該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅營業(yè)額，但要嚴(yán)格符合有關(guān)憑證管理要求：“營業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。”

 　　　　

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